买房付了首付，房贷却批不下来
购房合同解除 首付款和定金该如何处理
2019年11月22日，何某与某房地产公司签订了《商品房认购书》，认购该公司开发的某公寓一处，价款为45万元，付款方式为按揭付款。何某在签订认购书时支付了2万元的定金，并约定于2019年11月23日前支付首期房款21万元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款22万元由银行提供按揭贷款，何某需在2019年11月25日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。办理按揭贷款过程中，何某因月收入金额的原因按揭贷款未审批通过。6月27日，某公司向何某发出通知，要求其补齐全款并携带相关资料及费用来办理房产证。何某则要求某公司解除双方签订的《商品房认购书》，并退还购房首付款21万元、定金2万元及利息。某公司同意解除认购，但要扣除何某已付定金2万元。何某不同意，遂将某公司诉至石家庄市长安区人民法院。
法院经审理认为，何某与某公司签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的义务。本案中，何某要求解除双方签订的《商品房认购书》，某公司同意解除，予以确认。关于认购解除后款项的返还问题，《商品房认购书》中明确载明何某支付的2万元为定金，同时约定何某选择按揭付款方式给付购房款，载明“乙方需在2019年11月25日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清”。何某按揭贷款时因其收入金额原因未能审批通过，何某也没有在上述期限或某公司催告的期限内交纳剩余房款，何某的行为构成违约，故某公司关于扣除定金2万元的主张，法院予以支持。综上，某公司应返还何某购房款21万元。
说法
首付交了，贷款批不下来可以退房吗？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
按揭办不下来的原因有很多，在实践中，不同情况的处理也是不同的，在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定。 因此，合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定是最重要的依据。如果没有约定或者约定不明，按照下面的原则处理。开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的。此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的，购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商发还首付及定金。
本案中，何某作为完全民事行为能力人，在签订购房合同时应持谨慎态度，对能否贷款，是否具有房款支付能力，以及能否按照合同约定期限交纳剩余房款等问题进行审慎审查及判断，而后再行签订合同，签订合同之后即应当秉持诚实信用原则履行合同义务。因此，何某应承担违约责任，某公司理应扣除2万元定金后返还购房款。
总之，在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义。最后，还要要求开发商在合同中注明“如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”这样在不因自己的原因造成贷款不成出现纠纷时就能避免自己的利益受损了。（河北法制报记者刘帅）
