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——大河财立方《极刻》团队
大河财立方《极刻》第11期
大河财立方《极刻》记者 杨霄 陈沛 文图
深陷巨债泥沼数年的隆庆祥，突然爆出卖地偿债的新动作。
8月13日，郑州市中牟县白沙组团两宗建设用地，合计约151亩，以司法拍卖的名义登陆阿里拍卖频道。后经大河财立方《极刻》记者证实，前述土地所有人为河南省隆庆祥服饰有限公司(以下简称隆庆祥服饰)，其法人代表是袁小杰。
因欠债被打上“失信”标签的隆庆祥服饰与袁小杰，为何此时才拿出土地“变现”？当前，其所承担的债务倒逼压力究竟几何，7亿元变现土地还能剩下什么？大河财立方《极刻》记者对此展开调查。
01
卖地求生
隆庆祥服饰151亩黄金地块突现司法网拍
8月13日，两宗位于中牟县的国有建设用地使用权司法拍卖，在阿里拍卖频道上线。
据拍卖信息显示，被司法拍卖的两宗土地合计151亩，属于郑州市郑东新区白沙片区。
“宗地一”位于中牟县中央大道南侧、中贤路北侧、敬业路东侧、同德路西侧的商服用地国有建设用地，国有土地使用证编号为牟国用(2013)089号；
“宗地二”位于中牟县瑞佳路北侧、忠贤路南侧、同德路西侧、敬业路东侧的住宅用地国有建设用地，国有土地使用证编号为牟国用(2013)090号。
▲阿里拍卖是与河南合作最早的司法拍卖平台，阿里拍卖利用自身的投资人客户积累以及拍卖业务的能力沉淀给予法院方案响应，针对拍卖提供上拍、宣传和推广支持。
阿里拍卖页面显示，前述两块土地的初始竞拍价格7.28亿元，将于9月17日开始竞拍。
同时，拍卖信息中标明：本案为净值拍卖。产权过户所涉及产生的一切税费(包括因历史原因需补交的相关税、费)均由买受人承担。根据上述数据换算，拍卖地块平均起拍价480万元/每亩。
“在郑东新区绿博白沙组团，出现了每亩480万元(起拍价)的地块。这相当于天上掉馅饼。”获悉此消息的省内地产界多位人士表现出惊讶的态度。
某知名房企河南公司一负责人称，当前，绿博白沙组团区域可开发土地资源稀缺，出现低估值的纯净地块实属罕见。他举例，2016年7月，亚新集团曾以9.64亿元拍得64亩，折合每亩地价1517.87万元，创下绿博白沙组团“新地王”。
此后，大河财立方《极刻》记者多方求证，了解到上述两宗地块的持有人为隆庆祥服饰。8月14日，隆庆祥服饰相关负责人齐建平在接受采访时也予以证实。
隆庆祥的名号，在河南并不陌生。作为“中华老字号”的隆庆祥，拥有四百年家族制衣史，是一家以专业“量身定制”高档西装、衬衫、定制皮鞋为主营业务，兼营多种服饰类产品，集设计、研发、生产、销售于一体的综合性、现代化服装企业。
那么，隆庆祥服饰与隆庆祥集团有何关系?
齐建平称，隆庆祥服饰与隆庆祥有着历史渊源，但当前并无股权关系。前者实则为隆庆祥运作地产板块的一个地产公司。
▲企查查所显示的北京隆庆祥关系网图谱。可以看到，北京隆庆祥虽与河南隆庆祥有着深度交际，但却无袁小杰的踪影
据企查查显示，隆庆祥服饰及隆庆祥传承人袁小杰，近年来卷入失信和欠债的漩涡中无法自拔，而多数债务与此次拍卖的地块有关联。
对于围绕这块地的传言，隆庆祥服饰的相关负责人也对大河财立方《极刻》记者做了澄清。今年年初有媒体报道，有望在今年年底开盘的“蓝城·玫瑰园”，系隆庆祥为偿还债务，而与蓝城联合开发的。但齐建平称，这是误解，两宗被司法拍卖的地块，是隆庆祥在2013年取得的，区位刚好与蓝城玫瑰园项目隔路相望，因而被外界混为一谈。
此言属实。大河财立方《极刻》记者近日前往该地块走访，发现现场依然荒草丛生，无动工痕迹。
据了解，在该地块周边，平均房价已突破万元。在过往5年，郑州房产市场历经数轮亢奋上涨的背景下，隆庆祥为何甘守“寂寞”呢?
02
巨债压顶
7亿卖地=7亿巨债，“被卖地”是为偿债
隆庆祥服饰“被卖地”，是为偿债。
“法院所设7.28亿元的土地起拍价，与我们所涉相关债务总额相匹配。”这是齐建平接受大河财立方《极刻》记者采访时给出的明确答案。
事实上，有关该公司深陷巨债风波，其创始人袁小杰被北京、郑州等地法院列入失信人名单等话题，近两年在河南经济界与坊间从未平息过。
而隆庆祥服饰最近一次巨债炸雷是在今年2月。
当时，中国东方资产管理股份有限公司福建省分公司与郑州市市郊农村信用合作联社，曾发布债权转让暨债务催收联合公告。公告称，隆庆祥服饰通过隆庆祥服饰及袁小杰、袁俊芳、郑州市衡器厂有限责任公司等担保的共计2.93亿元账务，受让给中国东方资产管理股份有限公司福建省分公司。
不过，2.93亿元债务，仅仅是隆庆祥服饰与法人袁小杰身后债务冰山的一角。
公开资料显示，2015年是河南隆庆祥法律诉讼的集中爆发期，主要涉及社会贷款与民间拆借无法按时归还。
比如，郑州市二七区慈善总会与自然人窦某先后起诉隆庆祥服饰，称在2015年前后借给袁小杰的款项并未获得按时还款付息，总金额超3400万元；公开资料显示，隆庆祥服饰还有2起与此次地拍有关的工程款项诉讼案存在，涉及金额在2000万元以上……
▲上述内容，来自2016年8月12日，郑州市管城回族区法院的【（2016）豫0104民初299号】判决书
上述债务因何而起?
齐建平给出的回答是，隆庆祥服饰债务根源起于跨界地产。据其介绍，涉及两宗地的债务合计超过7亿元。除前述2.93亿元的银行贷款外，还包括该公司股权质押的1.5亿元债务、所获4000万元金融机构纯信用贷，以及福建某房企为其垫付的2.3亿元债务等。
也就是说，司法拍卖为两宗地块标注的7.28亿元起拍价，与上述地块所承担债务总额大体相当。
齐建平透露，隆庆祥服饰也曾试图寻求合作，挽救残局。“2017年曾有福建一地产公司介入债务，有意接管开发，并先后垫付2.3亿元偿还债务，但此后，因既有债权人‘拒绝’接收债款，导致此计划落空。”此后，多家债权人发起诉讼，推动了此次司法网拍。
持续上涨的郑州地价成了隆庆祥服饰最后的“救命稻草”。齐建平说，如果此次拍卖顺利进行，隆庆祥即可还清当前外债。“黄粱一梦，也算给跨界地产的事情做个了结。”
03
跨界失利
“袁裁缝”押注地产梦碎
隆庆祥为何要跨入地产界?
齐建平的说法是，2010年前后，郑州市为支持服装产业发展以及中心城区工厂外迁，出台了多项鼓励政策。对服企外迁、扩产，郑州市多个辖区也给出了相对优厚的招商条件，中牟白沙镇即是其一。当年拍购中牟县白沙镇约200亩(实际面积约151亩)工业用地，即是隆庆祥为筹建服装工业园所备，计划将郑州火车站地区南关街的厂区迁出。而参与该地块竞拍的主体，必须是服饰公司。
那么，隆庆祥此后为什么弃建服装工业园，却新添了袁小杰高调入局地产圈的故事?
据齐建平介绍，2014年前后，郑东新区区域规划调整，隆庆祥所持地块属性由工业用地变更为商业与住宅用地。“工业用地与商业用地之间，差额高达1个多亿，为填上补缴资金，公司以股权质押方式向银行及民间市场获取融资。”
此时，隆庆祥服饰已加负了两轮巨量债务，存在显性风险。其中，首轮融资是2012年前后，其为建设工业园区所实施。
其实，在区域规划调整后，隆庆祥也可做出另外的选择：将该地块出手套现，或与其他公司合作，或寻求他处做新园区开发打算。
城市规划调整仅是外因，袁小杰希望跨界地产的想法则是内因。
有知情人士称，2015年，郑州楼市交易一片蓬勃，住宅地产投资“短平快”和高收益，催化了袁小杰雄心勃勃跨入地产界，设计“私人裁缝级”地产作品这一梦想。
“当年，郑东新区调整地块规划后，公司内部对土地处理方式存有争议。”前述知情人士称，让袁小杰最终决心土地自持开发有两个因素：其一，公司内部达成开发员工福利房的共识，且有金融机构前来沟通“团购”；其二，在当年的服企老板圈子里，多认为跨界地产是很时髦的事儿。
一个佐证是，2013年7月，曾由郑州市服装商会牵头，郑州数十家服企联合组建了河南升瑞实业股份有限公司，涉足地产业开发。此外，当时参股投资或独立开发地产项目的服企亦不在少数，尤其是批发市场类的商业地产项目。
但不幸，一个闪雷事件击破了“袁裁缝”的地产梦。
2015年，隆庆祥服饰因首批债务到期、无法兑现，而地产板块进度也因种种原因搁置不前，导致一连串连锁反应出现，被各种债务“摁”到了现在。直至3年后的今天，其所持土地不得不进行司法拍卖。
04
重整上路
隆庆祥重新“问道”裁缝路
除跨界地产外，隆庆祥前些年在全国大规模扩张，资源、资金与其计划错位，亦是身陷困境的原因之一。
2009年的隆庆祥，身为河南知名服饰品牌，年经营规模约2亿元。隆庆祥带头走出中原，在省内服装行业树下了新标杆。
“当年的郑州服装业，正在打造‘中国女裤之都’。隆庆祥在成衣加工、私人定制(C2M)、零库存等，在区域行业内取得了领先。”郑州一服企创始人称，隆庆祥的突破，源于其构架“直营店+后台工厂”模式。此后，其在省内密集拓展并获阶段性成功，曾令同业羡慕。
2010年前后，袁小杰和隆庆祥启动了两项计划：其一，在国内大力拓展直营门店，未来5年计划开200家门店，同时大力拓展线上渠道；其二，谋划投资隆庆祥服装产业园。与之对应的，是隆庆祥运营团队集体进京，并着手实施品牌“去河南化”。
这即是北京隆庆祥服饰有限公司(2011年6月注册，以下简称北京隆庆祥)的由来，亦是其开发与明朝嘉靖、传承于清朝道光等宫廷戏故事的渊源。当然，这与老一辈郑州人所认知的隆庆祥——上世纪90年代郑州街头那间做西服的裁缝铺，存在出入。
袁小杰构建的从前店至后厂的战略布局，从理论上看是完整的产业链。此后，隆庆祥启动直营店国内大扩张，并号称国内规模最大的量身定制服装企业，拥有百余间直营店面，覆盖京、津、冀、豫、苏、皖、鲁7个省市。仅北京一地，就开设了至少4家门店。在此期间，隆庆祥还尝试开拓网端市场，组建电商销售团队。
2015年后，一路高歌猛进的隆庆祥，遭遇了资金与市场双重压力。
如隆庆祥一前高管透露，从当年起，公司即在着手批量关店，尤其是大型形象店。“盲目规模化扩张，将公司无意间带入了零售业的陌生地带。关店原因很简单，利润无法弥合门店租金与人工成本。”
需要看到，隆庆祥的主干业务为职业工装团体订制，这在其官网上有清晰体现。金融企业、能源企业、通讯企业及职能机构等，是其核心客群。
近3年来，随着外部消费环境的变化，对隆庆祥核心客群“拓新”形成了严峻倒逼。同时，在以年轻客群为主的网端市场，隆庆祥的定制服饰难以在短期内获得施展空间。
总之，实体店经营负重、既有业务受环境冲击、电商开拓乏力、品牌重塑需持续消耗，这一切，让隆庆祥“骑虎难下”。
不过，袁小杰虽因地产梦陷入“巨债漩涡”，打断了他的资金链、被逼入失信“黑名单”，但总算阻止了祸端向服饰板块蔓延。2015年2月~3月，袁小杰在北京隆庆祥“去痕”，该公司完成法人变更。此后，隆庆祥服饰与袁小杰，陆续与集团旗下服装业务脱钩。
或有新的轮回。
大河财立方《极刻》记者发现一个有意思的现象，隆庆祥服饰所持郑州土地司法拍卖在阿里拍卖频道上线后数日，北京隆庆祥发布消息，隆庆祥2019流行趋势暨定制新品发布会，即将展开全国巡演。其中，郑州站活动计划在本月末举行。
这或是袁小杰在重思裁缝“祖业”的真实出路。
编辑 丁新湍
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