红网时刻记者 李洁 长沙报道
房屋漏水还在出售？置业顾问说顶层漏水都是正常的。
新房外惊现墓园，业主讨说法还被驱赶。
公寓开发商逼业主降价签订合同租给第三方，否则不解约退房，也不支付租金。
房屋问题的这些“雷”，你踩过吗？
为更好地支持广大消费者依法维权、理性维权、成功维权，红网与湖南省消费者权益保护委员会联合开展“周周3·15 律师在线答疑”活动。本期活动聚焦房屋维权纠纷，湖南省消保委第一届律师团蔡有玲律师、彭震律师、王丹艳律师逐一答疑解惑。
案例精选
一、网友：漏水的房屋能出售吗？交的定金能退吗？
网友“035480”留言称，他于4月11号通过中介在岳麓区某小区看中了一套房子，总价125万元，付了定金2万元。4月17号，他和朋友一起去看房，发现房子卫生间、主卧室、客厅都存在明显漏水问题。他质问开发商为何漏水的房子也在出售？置业顾问说顶层漏水都是正常的。面对这样有严重质量问题的房子，他们要求退还定金。开发商回复说，除非找到下家，不然定金不退。
蔡有玲律师解答：退还定金不容易
从网友的来信中无法判定2万元定金是交给了中介还是开发商，但是网友的定金合同关系已经成立。定金能否退还，需要按照定金合同约定来处理。因为房屋漏水属于所购房屋存在瑕疵，但不一定影响房屋的主体功能的使用。所以通常情况下，双方的合同如果没有明确约定定金退还的具体情形，则定金确实难以退还。当然，对房屋漏水，法律规定出卖方负有瑕疵修缮责任。建议网友协商解决，协商不成可通过诉讼解决。
二、网友：新房外惊现墓园不归开发商管？
网友“543742”留言称，他付首付买了长沙某楼盘。4月，有热心装修人员了解户型的时候，意外拍摄到东面辅路围墙外有一片墓园（后来发现附近都有），离小区仅15米远。业主跟开发商有过两次协议：第一次开发商负责人一直强调这是红线外的事，不归他们管（当时开发商在红线外只标注了有高压线等因素，并没有标注有墓地，他们的销售人员也没有口头上告诉我们），这触犯了我们的知情权；第二次业主带着记者去找开发商，但他们拒绝采访，还无理地想要驱赶业主。
彭震律师解答：商品房周边有墓地存在，非出售前开发商应向购房人说明的内容
根据现实生活中人们的观念和风俗习惯，对宅基地及住宅周边是坟地的情况会感到恐惧和忌讳，这是一种客观存在的普遍现象。但是，作为购房人对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，应当对超出开发规划范围以外的周边环境进行查勘，以确定是否购买房屋。在双方签订商品房买卖合同之前就已存在多处墓地，购房人在签订商品房买卖合同时应当充分评估，以确定是否购买房屋。同时，楼盘开发用地周边是否是墓地，并非判断商品房是否能够出售及交付使用的法定标准，亦非出售前开发商应向购房人说明的内容，开发商并无对建设规划红线外的周边情况有法定的告知义务，因此不能认定开发商存在违约行为。
近年互联网公开可查的裁判数据显示，多数法院裁判观点认为，商品房周边有墓地存在，并不足以作为解除商品房买卖合同的法律依据。网友与开发商签订的《商品房买卖合同》如果是真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，则应当认定为合法有效。若您提起诉讼，将难以得到法院的支持。建议向房屋管理部门反映，在其主导下与开发商协商处理。
三、网友：开发商逼业主降价签订合同租，业主可以收回房屋吗？
网友“587594”留言称，他于2018年5月购买长沙某公寓，应开发商要求签订了“委托经营管理协议”。委托协议中约定，租期为15年，前10年按70元/月/平方米返租，后5年按82元元/月/平方米返租，但商业公司自2020年3月以来以经营不善为由拒付业主租金。业主代表曾数次与公司沟通协商，该公司逼业主以合同约定的50％的价格，租给第三方的公司，否则既不解约退房，也不支付租金。对此，业主们坚决不同意。现600余户业主租金收不到，无力还贷，请帮助与公司解约，收回房屋。
王丹艳律师解答：出租人可行使约定解除权，收回房屋
如网友所言承租人逼业主沟通协商以合同约定的50%价格租给第三方，否则既不解约退房，也不支付租金。根据《中华人民共和国民法典》规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此，在未经协商一致的情况下，承租人的任何单方面旨在变更协议的行为都不受法律保护。
如《委托经营管理协议》约定了合同的解除条件且承租人行为违反该款约定的，出租人可以行使约定解除权，主张解除合同，收回房屋。如《委托经营管理协议》没有约定解除条件，承租人既不解约退房也不支付租金的行为构成根本性违约，出租人可根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定行使法定解除权。根据《中华人民共和国民法典》规定，依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。如当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
