最近这段时间，公众号上面突然冒出各种推荐泰国买房的广告，甚至有大V不辞辛苦亲自带团看房。
有不少粉丝给我留言，询问：泰国房产怎么样？值不值得投资？我还被拉入泰国置业群，一个下午800多条消息。在国内房价预期回调的背景下，这难道是下一个投资的风口？
主讲嘉宾
杨杨
石榴询财COO（首席运营官），资深媒体人，从业二十多年，专注金融、地产行业。因为有着敏锐的嗅觉和独立的思考能力，擅长挖掘新闻背后的真相，穿透产品。
精彩观点
●买房，在我看来，无论国内，还是国外，逻辑都是一样的——时机和地段。
●在国内可以维持十年的装修，在泰国只能维持三四年，就要重新装修了，因为靠海边，气候原因。所以，为何大量泰国房产，都包租五年？套路就在这里。
●如果你钱不够多，什么都不懂，什么都不研究，对于泰国所有的认知仅凭那么几天跟团旅行，仅仅听大V和中介向你描述美好未来，一心想投资赚钱，听我一句，真不如在国内踏踏实实买买理财。
泰国房子便宜？不存在
为什么那么多大V和中介热衷于拉这个皮条？提成大约是总房款的10%，这个数字只少不多。也许有人不淡定了。
这几年，泰国房产特别火爆，但大陆人并不是第一拨投资客，日本人和香港人早就先嗅到了味道，之后是台湾人。
早些年，很多人考虑在国外买房，主要是为了资产配置分散风险。现在更多是捡便宜的心理，国内反正已经买不起了，索性在国外买个，既可以赚房租，也可以赚升值。
各路神仙在推广泰国房产的时候，主要强调环境好、距离近、政局稳、价格贱。其中，又以曼谷、芭提雅、清迈以及普吉岛的开发商承诺包租的酒店式公寓深受中国人的喜爱。
“不到50万元就可以拥有海景公寓，永久产权，微信转账就可以支付定金，拿着护照去泰国签合同，买房之后开发商包租返还每年房价8%的收益，同时泰国房价还会升值，也可以随时转手出售，稳赚不赔。”这样的广告宣传，看了怎能让人不心动，然而事实并没有这么美好。买房，在我看来，无论国内，还是国外，逻辑都是一样的——时机和地段。
我不知道，那些推荐你买泰国房子的人，说涨幅在8%-10%之间是哪里来的数据。就我从泰国最权威的房地产咨询公司CBRE得到的数据来看，2012-2016年是泰国房价飞涨的阶段，到了2017年已经出现放缓和两极分化的迹象。高端市场尤其是高档豪华住宅不断吸引外国投资，所以十几年间上涨幅度最高达300%。
这些区域就像是北京的二环三环，上海的浦东，地段非常好，中心湄南河岸，最高房价每平方米接近6万，金融中心是隆/沙吞区接近5万。而普通中低端住宅的需求量明显放缓，像曼谷周边素坤逸区每平方米4万元左右，去年以来房价已经出现回头。这个地区恰恰是中国人买房子非常集中的地段。
芭提雅和普吉岛有些地区价格已经很高了，以芭提雅北区为典型。
有些地方为什么那么便宜？你难道就不会看谷歌的街景地图？相信宣传海报，那就太天真了。“就目前看，这两个区域房价增值别想了，真涨了当个惊喜，没涨是意料之中”，这是业内人士的原话。泰国什么都缺，就是不缺地。
还有一个数据，那就是家庭平均收入。以曼谷为例，根据泰国国家统计署和国家旅游局联合统计给出的数据显示，2017年曼谷每户家庭平均每月收入为41002泰铢，折合人民币8000元。如果从房价收入比来看，曼谷的泡沫比北上深还大。
泰国租金高？不可能的
10%——这是很多人在广告上看到的泰国房产租金回报。
实话实说，泰国的租售比确实比国内高不少，特别是曼谷，大量的外来人口，加上2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3500万人次，使得泰国的租房群体十分庞大。但是，真正能够到你手上的租金并没有这么多。
税费方面，泰国的房产交易税新房为1%，维修基金为每平方米100元人民币。根据泰国法律，公寓是不能在Airbnb这样的网站上直租，只能走中介，代理费先来一刀。很少有中介会在买房的时候告诉你，物业费很贵，有人会用“忽略不计”这个词，还有人会告诉你前5年免交，那5年以后呢？
目前曼谷新楼的物业管理费，一平方米9-16元人民币，50个平方米的公寓，一年下来物业费近万元。一旦物业公司出了问题或者倒闭，这间公寓就很可能会成为“烂尾服务房”。
我在推特里看过几个案例，中介明明将房子租出去了，但会和你说房子并没有出租。上法院？泰国政府对于中介没有法律约束，所以在泰国，中介处在强势地位。敢翻脸？老子不帮你租了，难道你自己飞去泰国打理？
根据三方机构的统计数据，2017年上半年曼谷的平均租房收益率在5.15%。有些号称地铁口的，其实距离地铁2公里远，穷人住不起，富人不愿意去，价格抬不上来。
芭提雅和普吉岛大多数公寓的租金回报在4.5%-6%之间，地势差的呢？只要距离旅游景区不那么近，一年租出去的时间也就三四个月。五年包租期结束之后，就等着空置吧，很多开发商账算得够精，早就把这五年的钱算在房价里面了。
另外，在国内可以维持十年的装修，在泰国只能维持三四年，就要重新装修了，因为靠海边，气候原因。所以，为何大量泰国房产，都包租五年？套路就在这里。
不相信？自己去看看那些附近已经交付的公寓淡季晚上的亮灯率，别去了泰国就被中介牵着鼻子走。想省路费？那就看看脸书和推特上那些公寓的长租价格！这些数据足够真实。
卖泰国的房子？做梦
有时候，你很难理解，那些被大V和中介吹的那么好的房子，泰国人为什么自己不买？怎么不见泰文宣传广告？
去年我在芭提雅度假，去了一公寓的售楼处，满眼都是中文介绍，售楼小姐国语说得那个溜，我差点以为回国了，这就是专门卖给中国人的房子。
泰国法律规定外国人是不能持有土地的，所以一栋公寓楼外国人的持有比例不能大于整栋总面积的49%。这种专门卖给外国人的楼盘，开发商会把对外价格订得非常高，利润靠它，再通过高额佣金让中介去拉人头，至于卖给泰国人的，打折处理。
这就是为什么，极少在国内看到，推荐泰国二手房的中介和大V，因为没有佣金可以拿呀！百分之十几不少了！换句话说，你都不买二手房，以后有人会买你的二手房吗？
“泰国人没买二手房的习惯”，这是我一位泰国朋友说的。泰国人自己买房，0首付，50年贷款，而且有钱也不买公寓，因为流动性极差。别墅超级便宜，400多平方米占地，300多平方米建筑面积，才一千万泰铢出头，折合人民币200万多一点。不少之前被忽悠到泰国投资买房的俄罗斯人，最近就在到处找接盘侠，只可惜……
我并不是要一竿子打死去泰国买房。如果你资产规模达到一定程度，通过海外置业分散风险，没问题的（优先考虑发达国家）。
如果你选择曼谷轻轨沿线，增值那是OK的。如果你准备日后去泰国养老，纯消费行为，顺带投资，那也是可以的。
如果你钱不够多，什么都不懂，什么都不研究，对于泰国所有的认知仅凭那么几天跟团旅行，仅仅听大V和中介向你描述美好未来，一心想投资赚钱，听我一句，真不如在国内踏踏实实买买理财。
从投资角度看泰国房产，已经在高点了，迟了。千万不要忽略政治因素，懂的自然懂，要对自己的血汗钱负责，要学会独立判断。这年头，就怕打着免费旗号的“热心人”。
（本文首发“石榴询财”公众号，刊发已经作者授权，有删节。）
