城区范围限购1套、首套房首付30%、二套房首付50%、限购以个人为单位……对于2016年10月8日晚南昌出台的一系列限购政策，两年后的今天，很多人或许已经习以为常。2017年南昌再次加码升级，城区限购范围进一步扩大，非本市户籍居民须连续缴纳2年以上个人所得税或社保才能购房，未成年人不得在市区购房等。
如今，蓦然回首，南昌楼市已经在限购令中前行两年。“限购令”使南昌楼市发展得更加稳健，带给南昌楼市的变化有目共睹。
■中国江西网记者郑周 /文
房价基本维持小幅上涨态势
南昌市“限购令”被业界认为是最严厉的调控政策，自从实施以来，对南昌的房价产生了哪些影响呢？
根据房天下统计数据显示，2016年10月、2017年10月以及最新公布的2018年10月南昌新房平均房价，分别为10159元/m2、12622元/m2和14354元/m2。二手房方面，2016年10月、2017年10月、2018年10月价格分别为11028元/m2、11743元/m2和12707元/m2。从数据来看，南昌市房价在总体上保持着比较平稳上升的态势。
记者注意到，从2016年10月南昌开始实施限购政策到2018年10月的一年中，2016年11月至2017年2月，二手房房价由11330元/m2下降至10999元/m2。2017年3月，成交均价反弹至11195元/m2，该月份正好为“限购令”再次升级加码的月份。2017年4月至2018年2月，10个月时间，房价由10555元/m2上升至12412元/m2。2018年2月至5月，房价由12412元/m2下降至11041元/m2。2018年5月至10月，房价再次回升，由11041元/m2上升至12707元/m2。
由此可见，2018年同比2017年的房价成交情况来看，成交价格呈现出波动上涨现象，基本维持着一种稳中有升的趋势，市场情形比较稳健。南昌限购两年以来，新房与二手房上涨的速度得到了抑制，整体呈现出稳健并小幅上涨的态势。
“南昌市场和合肥市场属于当前省会城市中降温较为明显的市场。对于南昌市场来说，市场确实有所降温，至少购房交易秩序是明显改善了。在房价上涨的狂热期，南昌楼市中有很多违规现象，现在违规现象减少了。从投资投机的需求看，南昌调控后，很多需求进入长沙市场和贵阳市场，这也说明南昌的调控是相对严厉的。”10月15日，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受记者采访时说。
楼盘促销大多是拿顶楼与底楼搞特价
从南昌10月份房价来看，东湖区、西湖区、青云谱区、红谷滩区、高新开发区、湾里区、南昌县等7个区域房价环比上月均持平，青山湖、新建区环比上月分别下降1.02%、7.35%。虽从数据上来看，10月南昌房价有轻微下降，但从市场情况来看，人们并没有明显地感受到房价降温的气息。
“从实际情况看，若是政策不改变，那么交易量还是会偏低位运行。现在市场继续处于观望状态，购房者观望情绪较重，需求下滑较厉害。”有业内人士告诉记者，由于楼市调控不断加码、信贷持续收紧、限价政策出台等因素，导致南昌房产市场冷却。
记者走访多个售楼处发现，有的楼盘看房人不少，有的则比较冷清。 “有一些楼盘的顶楼跟底楼会拿出来做特价房，其他板块一些高价楼盘，由于装修价格定得过高，房管局不让备案，所以在价格上又调整了一些，所以不能说降价，只不过是没涨。”10月17日，一位知名开发商销售顾问如是说。
记者走访市场发现，南昌大多数楼盘特别是品牌房企开发的楼盘，房价并没有出现明显大涨大跌的情况，只有对一些顶楼或底楼等特殊房源进行促销特价等优惠活动，或者是部分楼盘装修价格定得过高，出现了房管局备案通不过而被迫进行“降价”的行为。
希望能降点价，决定“再等等”
2016年国庆节，南昌楼市处于持续上行行情中。而在刚刚过去的2018年国庆节，据不完全统计，南昌共有16个楼盘推出“嘉年华”、“美食节”、“海洋球乐园”、“特价房活动”、“一口价房源活动”、“国庆7天大狂欢”、“特价房立减30万活动”等活动。
国庆期间新加入看房群体的李 发现，最近接到推销房产的电话多了起来，“本来打算下半年入手的，但看现在的状况，跟家里商量了一下，还是决定再等等，反正也不着急了，要是能降点就好了”。
两年前开始实施的“限购令”给南昌楼市带来了什么？“从购房者角度看，部分投资投机需求被抑制；刚需购房者则可以享受价格适当降温等利好；开发商营销的方向和重心也需要转变。从市场本身来说，随着虚高房价的减少，相对应的房地产金融风险也在减少。”严跃进告诉记者。
房贷利率上浮20% 百万贷款利息多32万
记者发现，影响实际房价的因素有很多，比如房贷利率的上涨。在南昌，民生银行、交通银行、工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、江西银行、招商银行等银行的首套房贷款利率，基本都在基准利率上上浮20%，个别银行上浮25%，二套房贷款利率则上浮25%~30%。
于购房者而言，首套房贷款利率的上浮，意味着更高购房成本的付出。以贷款100万元、贷款期限30年、等额本息还款方式为例，在2016年10月份，每月需还款5031元，总支付利息为81余万。同样的贷款额度和方式，如果是2018年10月份贷款，每月需还贷款为5919元，总支付利息超113万元。与前年相比，30年的还款期，贷款100万元现今要多支付利息32万元。
