由于“房地不一致”，2017年2月以来，南昌“自由都”小区199户业主被限制转移登记，引发诸多纠纷。
随着调查的深入，新法制报记者发现，开发商（江西省荣欣置业投资有限公司）擅自改变土地用途，将获批建设商业写字楼改建为199套住宅。令人不解的是，开发商竟顺利获得《商品房预售许可证》手续，而买房的业主办理的也是70年产权的商品房产权证。
对此，南昌市房管局称，产权登记业务已移交至南昌市不动产登记中心，应由该机构解答疑问；而南昌市不动产登记中心则表示，上述问题发生在2003年，应由当时南昌市房管局具体科室或经办人回应。
专家表示，“自由都”开发商违反了国家实行土地用途管制制度规定，相关政府部门应迅速启动调查程序，尽快查清事实，对有关责任人依法追究责任，尽早解决业主的过户登记问题。
◎文/图 新法制报首席记者付强
“自由都”小区
地块与房屋手续存疑被暂停过户
“房子不能转移登记。”近日，闻听南昌市不动产登记中心窗口工作人员的这席话，业主胡芳（化名）的第一反应是：不是开玩笑，就是弄错了。
直到工作人员反复说明“地块与房屋手续存疑被暂停登记”，胡芳才相信并非戏言。即便如此，胡芳仍然无法理解：“我是通过合法途径取得此套房屋产权，手续怎么会有问题？”
据胡芳介绍，2003年11月30日，她与开发商（江西省荣欣置业投资有限公司）签订了一份《商品房买卖合同》，约定购买位于南昌市青山南路25号的“自由都”一套90平方米的房屋，总价为26万元。2004年初，这份《商品房买卖合同》顺利通过备案，并依法取得了《房屋所有权证》。
今年年初，胡芳将房屋挂售至房产中介。随后，胡芳与买方、中介签订了一份《存量房买卖居间合同》，并收下了2万元定金。
在办理好合同备案、纳税等一系列手续后，胡芳一行人前往南昌市不动产登记中心，准备将房产登记至买方名下，却遭遇了上述一幕。
由于房屋产权暂时无法转移登记，买方以房屋产权存在瑕疵为由，拒绝履行买卖合同的付款义务，并提出返还2万元定金的要求。中介也要求胡芳支付佣金，并扣留了《房屋所有权证》。接下来如何解决纠纷，胡芳一头雾水。
与其相比，李女士则显得更焦虑。
李女士称，2015年她通过房产中介购买了“自由都”小区一套71平方米的房子，并正常办理了商品房产权证。随着小孩慢慢长大，这套房子愈发显得拥挤。于是，李女士一边挂售房子，一边认购了一套商品房。岂料，“自由都”小区的这套房子无法正常交易，新看中的商品房又交不起房款。
“好不容易凑齐了房子首付，现在每月为房贷东奔西走。”李女士称，这样的日子不知道何时熬到头。
受访时，“自由都”小区部分业主反映，他们不少人是通过正常二手房交易入住该小区，现在过户登记被“冻结”，给他们的生活带来诸多不便，有人甚至因交易失败对簿公堂。
开发商获批建商业写字楼却改建住宅
“自由都”小区“地块与房产手续存疑”被暂停过户登记，小区到底存在哪些问题？11月16日，新法制报记者来到“自由都”小区调查。
该小区仅有一栋20层高楼，房屋结构为钢筋混凝土机构，是2003年开发销售的楼盘，共有199户业主。由于时隔多年，无论是业主，还是小区物业公司，均无法提供开发商及其负责人的联系方式。
通过查询国家企业信用信息公示系统，记者了解到，江西省荣欣置业投资有限公司注册资本为2000万元，公司已注销，公司对外留下的固定电话亦已停机。
新法制报记者在一些业主提供的《商品房买卖合同》中看到：《买卖合同》上明确：出卖人为江西省荣欣置业投资有限公司，法定代表人是刘晓赣。该地块土地面积为1010.61平方米。规划用途为商业用地，土地使用年限自2003年至7月31日至2053年7月31日（50年产权）；而业主持有的《房屋所有权证》登记内容显示，规划用途为住宅，国有土地使用年限为1993年7月2日至2063年7月1日（70年产权）。
对此，南昌市不动产登记中心登记二科科长严超勇受访时坦言，由于开发商违法改变土地用途，将商业写字楼改为住宅获利，中心暂停该地块199户业主房屋转移登记业务。
那么，在开发商违法改变土地用途的情况下，当初房管部门又何以办出了商品房的产权证呢？
房管局与不动产中心均称难解答
严超勇对记者说，2017年2月，在受理“自由都”业主不动产转移登记业务时，登记中心发现了“大问题”。
2017年2月24日，一份由南昌市不动产登记中心发给南昌市房屋产权交易管理处的《关于要求出具青山南路25号(自由都)原黑天鹅大酒店房屋产权登记情况的函》（洪不动产登函[2017]9号）写明：“近日,部分青山南路25号(自由都)业主持《房屋所有权证》来我中心申请办理不动产转移登记。经查核原产权档案和宗地信息,发现该宗土地用途明确为商业用地,且档案中市政府抄告单(洪府厅抄字〔2003]340号)明确该项目为商业写字楼,且不得改造为公寓或写字楼及任何形式的居住用房。但该处房产在南昌市房屋产权交易管理处已颁发199户个人房产证,房屋用途均为住宅。鉴于此种情况,我中心暂停了该地块不动产转移登记业务……”。
既然明确只能建商业写字楼，开发商改建住宅为何仍能拿到预售手续？ 严超勇称，南昌市不动产登记中心成立于2016年，南昌市住房保障和房产管理局相关职能及档案材料于2017年陆续移交至中心。“上述问题发生在2003年，应由当时南昌市房管局具体科室或经办人调阅档案进行解答。”
翻阅2003年的相关档案，记者注意到，由于当时土地证与房产证分开登记，经批准，江西省荣欣置业投资有限公司获得了《商品房预售许可证》，当时的批准机关为南昌市房管局，商品房预售许可证号为（2003）洪房预售证第070号。
南昌市房管局产权处产权科陈科长则称：“问题发生在2003年，但现在，我们已经不管产权登记了，这个问题解答不了，你们应该找登记中心。”
◆专家 应启动调查程序查清事实
严超勇进一步介绍，依据有关规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。显而易见的是，“自由都”开发商违反了上述规定，造成了重大国有资产流失。依据《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，违反法律、行政法规规定的，不动产登记机构应当不予登记。据此，登记中心对“自由都”地块暂停登记于法有据。
严超勇称，由于事关重大，登记中心多次向上级部门反映，南昌市不动产登记局向上进行了汇报。目前，相关部门暂未拿出处理意见。
对此，南昌大学法学院教授李光曼认为，2003年，由于涉事有关部门失察或失职，导致“自由都”小区依法获得规划、施工、预售相关证件，后出现“房地不一致”的情况，并引发一系列纠纷。作为“自由都”的房产消费者，并无任何过错，相关政府部门应该依据信赖原则、诚信原则，迅速启动调查程序，尽快查清事实。
李光曼还称，依据《土地管理法》第七十八条规定，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
记者了解到，鉴于江西荣欣置业投资有限公司目前已注销，南昌市国土资源局建议南昌市政府，开发商开发的青山路25号自由都199户业主已由市房管局发放了房屋产权证书,且部分已经发生过交易,为解决业主的实际问题,根据《江西省国土资源厅关于印发解决当前不动产登记若干问题指导意见的通知》(赣国土资规(2017)5号)第三条第二点,“不动产统一登记前,房屋和土地均已登记但用途不一致的,原记载的土地与房屋用途均可保持不变，建议同意按照历史遗留问题处理，原记载的土地与房屋用途均保持不变，房屋用途登记为住宅，土地用途则登记为商业。
