老旧小区火灾隐患突出，曾经是个难题。”南昌市消防救援支队防火监督处处长袁杰表示，小区物业负责消防设施日常维护保养，但消防设施严重损坏，需要动用房屋维修基金时，往往会遇到很多困难。
近日，南昌市消防救援支队和南昌市房管局一起提请市政府出台了《南昌市住宅专项维修基金管理若干规定》（下称《规定》），经消防部门发现小区消防设施损坏后，紧急情况下动用房屋维修基金，让这一难题处理起来变得快速高效。
《规定》自3月1日起施行。
◎文/图 戴昌仁 新法制报记者彭博
检查消防设备
无力整改
消防设施瘫痪衍生火患治理难题
早在2017年3月，南昌市青云谱区消防救援大队在辖区内开展了高层建筑火灾隐患专项整治行动。当时大队防火监督干部前往明珠广场，发现了触目惊心的景象。
“简直不敢想象，一个这么大的写字楼居然消防设施瘫痪了。”大队防火参谋陈 介绍道，自高层建筑专项整治工作开展以来，该单位一直存在消防控制主机故障、多处手动报警器和烟感及室内消火栓损坏等隐患，但却没有得到有效整改。
“这里的消防主机还是十多年前的设备，主机基本瘫痪，每层里的手动报警器形同虚设，室内消防栓锈迹斑斑根本流不出一滴水来。而每天巨大的人流量，更加剧了隐患发生的几率。”陈 说。
南昌市青云谱区消防救援大队随即将情况向社区、街道管理办事处层层反映，并将明珠广场纳入重大火灾隐患单位，大队、街办、社区下发了责令改正通知书，要求限期内整改到位，并提请南昌市青云谱区政府将明珠广场列入重大火灾隐患单位予以挂牌督办。
北京瑞赢酒店物业管理有限公司南昌分公司总经理孙鹏程告诉记者，自明珠广场2010年交付使用以来，已经不同程度存在消防设施设备老化和损坏问题，他们做过预算，要100多万元，公司拿不出这笔钱，所以导致火灾隐患整改推进艰难，消防系统始终处于报修状态。
程序复杂
火灾隐患整改周期长
南昌市青云谱区消防救援大队副大队长余文告诉记者，明珠广场被列为火患单位后，他多次到该广场和物业沟通，了解到物业公司确实拿不出这笔钱。
针对这一情况，为及时、快速、便捷地筹集整改资金，南昌市青云谱区消防救援大队党委经过集体议案，决定参照《南昌市消防条例》规定，积极借鉴外省经验做法，多次上门指导明珠广场的火灾隐患整改工作，并向业主、单位提出了启用住宅专项维修资金维修、更换消防设施的建议和办法。
陈 介绍说，对于住宅区和其他共用建筑消防设施保修期满后的维修、更新和改造费用，国家层面于2008年起施行的《住宅专项维修资金管理办法》明确规定，住宅专项维修资金适用的范围包括消防设施。
随后，大队充分研究相关政策法规，积极上门与区政府、区房管局进行汇报沟通，详细解析政策及辖区重大火灾隐患状况，征得区政府和房管部门的同意，为辖区重大火灾隐患建筑紧急启用大修基金维修获得政府支持和政策依据。
但是，根据《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》，要使用物业专项维修资金必须由占建筑物总面积2/3以上的业主同意后才能使用。
2017年11月，北京瑞赢酒店物业管理有限公司南昌分公司经南昌市青云谱区消防救援大队认定、社区居委会及业主委员会、1541户用户同意，成功向区房管部门申请到房屋专项维修资金1214690.84元对消防系统和电梯设备进行改造。
整治过程中，南昌市青云谱区消防救援大队分别与区房管局、物业公司、街道办、消防公司等部门单位召开协调会，反复研究国家政策和大修基金启用程序，并在整改过程中指定参谋全程跟踪，深入整改现场，对整改方案、整改措施指导服务，对消防设施安装、建筑结构变动等整治工作进行技术指导，提出合理化、建设性意见和建议。
有法可依
消防设施维修快速高效
南昌市已登记小区共2602个，高层住宅建筑5552栋。一些老旧小区长期消防设施难以维护成为了消防隐患，这已经成为普遍现象，为消防救援队伍的灭火救援工作带来极大困难。
袁杰告诉记者，明珠广场的整改案例给南昌市乃至全省消防部门整改老旧小区火灾隐患提供了一个新思路，但将近1年的整改期限实在太长了。所以，南昌市消防救援支队一直在寻求一条便捷有效的新出路。
2018年1月，江西省消防救援总队总队长宋树欣在南昌市消防救援支队进行调研时，针对老旧小区存在消防设施损坏的火灾隐患，动用房屋维修基金程序复杂、时间长等问题，提出在南昌市“先行先试，探索利用”房屋维修基金的设想。
南昌市消防救援支队党委高度重视这一指示要求，积极探索新思路， 南昌市消防救援支队支队长赵伟多次向南昌市政府汇报相关事宜，支队也多次与南昌市房管局一起探讨小区存在火灾隐患房屋维修基金如何快速使用的问题。
经过多方共同努力，2018年10月12日，经南昌市人民政府第13次常务委员会审议通过《南昌市住宅专项维修基金管理若干规定》（下称《规定》）。
《规定》就住宅专项维修资金需要使用的办理程序作出了详细规定，一般情况下均要求使用方案经住宅专项维修资金列支使用范围内，还应有占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过，并在小区明显位置进行公示。
发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即进行维修、更新、改造的，按规定使用住宅专项维修资金。
南昌市消防救援支队法制科副科长彭轲告诉记者，三种紧急情况包括：电梯、水泵故障影响使用的；消防设施损坏，公安机关消防机构出具整改通知书的；外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙渗漏等情况，影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的。
“《规定》大大缩减了整改隐患的进程。”彭轲说，《规定》的出台，明确了消防设施损坏列入为房屋使用安全的紧急情况，只需要消防部门出具整改消防通知书，便可进入使用维修资金的程序。这为全市小区消防设施维修提供了法律依据，对消防整改工作是一个极大的推动。
绿色通道
老大难火患快速启动整改
2018年12月5日，南昌市红谷滩新区消防救援大队在冬春火灾防控检查的过程中发现了东方海德堡小区存在严重火患。
“绝大部分消防器材损坏瘫痪，小区就像在火场边缘裸奔一样危险。”南昌市红谷滩消防救援大队大队长黎昱辰表示，执法人员检查后发现，该小区存在高层建筑消防电梯无法运行；喷淋泵、消防泵无法手动、联动启动；火灾自动报警系统瘫痪，报警主机停用；机械排烟设施故障；室内消防栓无水等火灾隐患。大队立即确定该小区为重大火灾隐患单位，并提请市政府和红谷滩新区管委会予以挂牌督办。
面对小区被列为重大火灾隐患，小区物业第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司经理徐东淼满是“委屈”。他说，物业公司2018年3月才入驻该小区，物业公司向业主收取的物业费只是针对小区的日常维护和运转，维修消防设施的这笔大额资金不归他们出，他们也无力承担。
“新修订的《江西省消防条例》进一步明确了住宅小区共用消防设施和器材的维修责任和经费支出，严重失修则按照国家和省市有关规定，在房屋专项维修资金中列支。特别是新出台的《南昌市住宅专项维修基金管理若干规定》，对消防设施损坏等紧急情况下使用维修资金的相关规定，为消防设施严重损坏等火灾隐患的解决，提供了绿色通道和解决方案。”徐东淼介绍说，他拿着消防部门的整改意见通知书，到区房管部门备案后，就找了公司估价。
记者看到该小区的工程造价预算书由江西德隆工程造价咨询有限公司评估，招标控制价格为586114.14元。 目前，该小区的整改工作已经启动，预计本月完工。
