◎文/图 吴强 新法制报记者戴平华
2018年12月13日，南昌市青山湖区嘉彭公寓小区物业公司张贴出一份《关于启用电梯刷卡的通知》，而办卡却与缴纳物业费用挂钩。
此前，因为对物业服务不满，不少业主一直欠缴物业费。他们曾经尝试更换物业公司，却发现小区的性质导致难以成立业委会，而选定物业公司的村委会，又让他们陷入两难……
嘉彭公寓小区
缴清物业费才能办卡乘电梯
2018年12月25日，新法制报记者来到地处南昌市青山湖区嘉彭路上的嘉彭公寓，整个小区由4幢高层建筑组成，业主彭先生所住的楼栋一共18层，在电梯入口处，江西万厦物业有限公司（以下简称万厦物业）在11月21日张贴了《启用刷卡乘坐电梯的通知》，通知称：为规范小区管理，经过与彭桥村委会和电梯厂家商议，将于近期启用电梯刷卡功能，要求业主尽快凭物业交费凭证到物业办理刷卡乘梯手续。
彭先生介绍说：“物业11月底张贴的这个通知，我去物业打听才知道，必须要缴清物业费才能办理刷卡乘梯手续，我家住在18楼，若不缴物业费就不能办卡、不能使用电梯，这不是霸王条款吗？”
据彭先生介绍，在嘉彭公寓像他一样拒缴物业费的业主有不少，“当初嘉彭公寓交房时，业主必须先缴纳1年的物业费用才能拿到钥匙，当时我对物业费的收取无异议，但是入住嘉彭公寓以后这几年，房屋出现质量问题却迟迟得不到解决，我对物业的服务质量和态度非常不满意，这些年跟物业公司沟通协调没有效果，只能拒缴物业费。有的业主跟我一样是因为房屋质量等问题没有得到解决才不缴的，也有些业主是跟风拒缴的。”
“从2014年交房到现在，房子一直存在漏水、开裂等问题，物业过来维修了几次，但一直没有修好。”在彭先生家中，他向记者展示了他家房子的几处墙壁渗水、开裂问题，渗水的墙壁已经发霉变黑，卧室的个别墙面上还有裂纹，彭先生家对面住户的家中，渗水、开裂的问题也同样存在。
记者在嘉彭公寓内走访时了解到，该小区的住户大部分是彭桥村的村民，“物业说是为了小区安全，其实还是为了收取物业费，不缴的人多，到时候真的不能用电梯了，大家都不得不缴，毕竟楼层那么高”。
也有村民表示：“现在每平方米1.3元的物业费没有考虑到农民公寓的实际情况，如果物业费低一点，可能就不会有这么多村民不缴物业费了，毕竟物业公司也提供了服务，不缴费也说不过去。”
村委会：物业服务质量未出现重大问题
彭先生的这套住房是2012年拆迁安置置换的，他原本是南昌市青山湖区湖坊镇彭桥村委会大彭自然村的村民，2012年，南昌市轨道交通一号线彭家桥站工程建设，包括他家在内的大彭村52户村民的住房在规划红线内，当时彭桥村委会与他签订了一份安置协议书，把这次拆迁范围内的村民安置在嘉彭公寓。
据了解，该小区的物业是彭桥村委会指定的。
彭桥村委会主任彭志冈向记者介绍，万厦物业是嘉彭公寓交房前招纳的前期物业公司，彭桥村委会于2014年年初与江西万厦物业有限公司签订了《嘉彭公寓物业委托管理协议》、《物业费支付协议》。
“村委会考察过周边小区的物业收费标准，1.3元收费标准对于一个高层小区来说是比较低的，这些年也一直没有变过，目前我们还没有接到比较重大的物业服务质量问题的反映。”彭志冈坦言，当初村民会议也讨论过进行自主管理，但是对于管理这种高层住宅小区缺乏经验，为了更好地规范管理，保障小区的住宅安全，才考虑从社会引进物业公司。
“彭先生向村委会反映的物业问题，我们都积极回应处理，他家的房屋漏水已经维修了几次，已经不存在问题，至于物业服务不到位的问题，是他的个人感受，如果公寓大部分村民都有相同的诉求，村委会会重视解决”。
对于物业公司要求办理刷卡乘梯必须缴清物业费的通知，彭志冈解释说：“物业公司2018年10月份向村委会提出了撤离的请求，考虑到嘉彭公寓的物业管理运行良好，只是无法达到物业企业的自身要求，现在的实际情况很难找到能接手的物业公司，村委会通过村民小组会议决定为嘉彭公寓安装电梯刷卡设备，一方面加强小区的住户安全，另一方面想通过刷卡设备的安装，提高业主缴纳物业费的积极性，毕竟大多数业主是缴纳了物业费的，不是仅靠更换物业公司就能彻底解决的”。
物业：电梯刷卡与收费“挂钩”是无奈
新法制报记者从万厦物业了解到，嘉彭公寓共有320户住户，有近100户欠缴物业费，嘉彭公寓的物业经理王丽华告诉记者，“自万厦物业入驻嘉彭公寓以来，物业费的收取一直是‘老大难’，公司服务嘉彭公寓几年来，收益很少，所以才提出撤离，最后还是村委会出面做工作，决定升级电梯设备来促进物业费的收取，公司才决定留下来。”
对于彭先生反映的房屋质量问题，王丽华说：“房屋出现一些小的质量问题在所难免，一般的商品住房才会要求缴纳房屋维修基金，但是农民公寓是没有这个费用的，房屋的维修都是住户向物业公司反映，由村委会出资维修。彭先生反映的一直修不好的情况，我们会反映给村委会，协调维修到位”。
王丽华表示，安装电梯刷卡设备来催交物业费也是无奈之举，“我们去年通过向青山湖区人民法院起诉了一部分拒缴物业费的业主，官司赢了，可是花费的代价太大，效果也不是很明显。”她坦言，物业公司的服务质量本就没有商品房和农民公寓之分。
房管部门：小产权房无法筹建业委会，可提起村民会议解决
“我希望物业费是在合理合法的情况下收取的，物业费1.3元，也没有跟我们业主商议，现在很多业主都希望能降低收费标准，可是我们没有一个平等的沟通平台，物管方面的事情只能被迫接受。”业主彭先生一直想通过申请筹备业主大会来争取嘉彭公寓业主的合法权益，但他联系了相关部门，得到的回复都是，小产权房业主无权组建业主委员会。
新法制报记者随后联系了南昌市住房保障和房产管理局物业管理处，该处的工作人员表示，根据现行的物业管理条例，农民公寓这样的小产权房成立业主大会没有明确的实施细则。
目前，小区业主要成立业主大会，程序上首先需要进行确权，只有拥有房产证的业主进行产权确认才可通过，否则无法筹备召开业主大会、选举产生业委会，而集体土地上建设的小产权房，首先在确权上就存在争议，无法进行相关的产权确认，从某种意义上说小产权房的业主只是合法的居住人，而不是产权的拥有者。
该工作人员进一步介绍说：“现在南昌市农民公寓等安置小区主要是由城中村改造、城市交通建设产生的拆迁，安置在集体土地上的小产权房，这类小区的物业一般属于村级公共事务的一部分，可以由入住村民通过当地村委会自主管理，或者是由村委会引进物业公司来进行管理，当地村委会间接承担了业主大会管理小区物业的职责。如果村民对嘉彭公寓物业的服务质量和收费标准有异议，可以按照村民议事程序，提起村民会议商讨解决。”
对于嘉彭公寓物业的收费标准，该工作人员表示，南昌市各小区的情况各有不同，物业公司投入的人力物力资源也存在差异，目前南昌市物业服务收费标准已经放开，实行市场调节价，按照服务合同约定执行，如果在物业公司服务期间，对价格存在争议，多数村民认为价质不符，可以提请村委会进行商议，进行价格调节或者解聘物业公司自主管理。
当记者问到物业公司把办理刷卡乘梯和缴纳物业费捆绑起来，这样的做法是否违规，该工作人员告诉记者：“行业条例对这一行为未做出过明确定性规定，建议业主与物业协商，如果没有结果，且该行为影响到业主的正常生活，可以就具体事项向法院提起诉讼”。
律师：物业公司捆绑收费属侵权
江西豫章律师事务所律师刘太金认为，把为业主开通刷卡乘梯权限和物业费的收取捆绑起来，侵犯了业主的合法权利，业主享有房屋所有权和使用权，“进家门”是业主最基本的权利，只要该权利受到侵害，业主可以要求排除妨害。
刘太金建议，涉事的物业公司应当在提升服务质量的同时，通过更好的合法手段催收物业管理费，村委会作为村民集体诉求的表达者，不应当针对业主的拒缴帮助物业公司“以暴制暴”，而是应当积极协调双方沟通，既要听取村民的合理诉求督促物业公司予以改正，还要在村民中加强宣传物业服务“有偿消费”的概念。
按照业主与物业公司签订的物业服务合同，物业服务不达标要承担责任，业主不缴纳物业费，也涉嫌违约，不能因为业主主观评价物业服务不达标而拒付物业费。
截至记者发稿前，彭先生告诉记者，2019年1月1日，嘉彭公寓已经启用刷卡乘梯功能，他现在被迫每天走18层楼梯回家，家中的老母亲已经多天没有出门。目前，他已经向相关物业管理部门反映，必要时将通过法律途径维护权益。
对于事件的进展，本报将持续关注。
