文/江南都市报全媒体记者李巧
1月17日，南昌市房地产市场平稳健康有序发展工作领导小组办公室发布了南昌市住房发展规划（2018-2022年）公开征求意见稿（下简称《规划》意见稿）。
“房子是用来住的，不是用来炒的。”江南都市报全媒体记者了解到，《规划》（意见稿）旨在加快构建符合南昌市情的住房保障体系和商品住房市场体系，实现“强化首位担当、展现省会作为”的城市发展目标。其中，2019年的“小目标”是将新增新建商品住房4万套，为2000户家庭发放住房租赁补贴，为棚改户提供28390套安置住房。
现状
★城镇人均住房建筑面积35.55平方米
●截至2017年，南昌市城镇居民人均住房建筑面积35.55平方米；新建商品住房交易价格与城镇常住居民人均可支配月收入比为3.04，低于中部四省会平均水平。
●2017年南昌市房地产开发投资790.7亿元，占国内生产总值（GDP）的15.80%。
●目前南昌常住人口通过租赁住房解决住房问题的占比约8.1%。
★南昌新建住宅房价年均涨幅4.5%
●2013年至2017年，南昌市新建商品住房年均交易面积679.48万平方米，年均供销比约为1.1；南昌市新建商品住房交易价格年均涨幅4.5%，总体较为平稳。
●2015年至2017年，南昌市二手住房交易面积占新建商品住房交易面积的比例分别为38.92%、34.03%、47.16%，占住房市场总交易面积的比例分别为28.01%、25.39%、32.05%。
★中心城区已分配68004套保障房
●截至2018年8月，南昌市中心城区（含新建区）70181套保障性住房已分配68004套，分配率达96.9％。
●2013年至2017年，南昌市实际完成城镇房征迁建筑面积1067.1万平方米，住房套数约66557套。
问题
★住宅供应与市场销售节奏不同步
目前南昌商品住房发展存在的问题主要是住宅供应节奏与市场销售节奏存在不同步，带来阶段性供不应求或供大于求的问题。南昌长期住房发展规划及相关政策等顶层设计亟待加快和推进。
目前房地产行业发展处于转型期，房地产市场不稳定因素增多，“物业管理面临诸多挑战。”
另外，《规划》（意见稿）指出，目前房地产行业发展处于转型期，房地产市场不稳定因素增多，物业管理面临诸多挑战。目前棚改安置房建设进度与原定的交房时限还有差距，需要进一步加快推进。
预测
★规划期间中心城区将有29万套房源需求
规划期间，南昌市中心城区住房总需求预计约29万套（含新建区）；其中新建商品住房需求约18万套，棚改安置住房需求约6万套，租赁住房需求约5万套。
规划期间，预计新增人口住房需求约12万套，其中购买住房需求约7万套；租赁住房需求约5万套；预计南昌市存量人口改善性购房需求共计11万套。
计划
★到2022年将新增24万套房源
《规划》（意见稿）提出，到2022年，南昌市将计划实现新增住房有效供应约24万套，其中新建商品住房约18万套，棚改安置住房供应约6万套。其中，2019年将新增新建商品住房4万套（建筑面积约420万平方米），住房租赁补贴发放家庭约2000户，棚改安置住房（实物安置为主）28390套。
★今后棚改安置将主要采取实物安置
鉴于国家政策发生调整，南昌市今后的棚改安置方式将主要采取“实物安置”，即对棚改户居民将主要以实际房源安置为主，货币补贴为辅。
★2022年南昌住宅物业管理全覆盖
《规划》（意见稿）提出，规划期内，力争全市住房成套率达90%以上，住宅区物业管理总体覆盖率达到100%；生活垃圾无害化处理率达到95%，水电煤气等市政设施普及率达到100%，公共配套设施普及率达到100%。
★9大片区建设规划各有特色
《规划》（意见稿）对南昌中心城区等9大片区未来住房建设发展作出了较为具体的规划。江南都市报全媒体记者注意到，未来南昌除老城区将以改造更新为主外，九龙湖新城、轨道交通沿线等片区都根据各自区域特点推进房产开发建设。
中心城区（含长 组团）将以存量改造更新为主、增量开发建设为辅，适度降低老城区的居住开发密度。
蛟桥中心区、长 工业园、青山湖西岸将适当增加新增居住用地供应；增加各类保障性住房和租赁住房的有效供给，对老旧小区进行环境综合整治；着力加大教育、医疗等资源配置。
九龙湖新城以九龙湖新城核心区现代化居住建设与望城工业园产业发展的互动凝聚人气，提升区域综合功能，发挥对旧城区的疏解作用。
湾里组团在承担本地区就业岗位居住职能的同时，加快旅游度假项目规划建设，带动高端消费，建设具有南昌特色的现代化、国际化山地居住社区。
航空城推动瑶湖以东地区发挥后发优势，有计划、有重点地推进重大战略产业打造，完善城市基础设施和公共服务设施建设。
高铁东站新城依托高铁车站交通枢纽设施推进周边区域开发建设，突出产城融合、站城一体，完善各项城市基础设施和公共服务设施建设。
轨道交通沿线重点推进中心城区沿线地铁上盖物业开发，并推动九龙湖新城、望城工业园、航空城、高铁东站新城在地铁沿线大型居住区规划建设，打通居住区交通瓶颈，形成带状连绵与点状集聚相结合的居住布局。
★外来务工人员将被纳入公租房保障范畴
江南都市报全媒体记者了解到，在城镇稳定就业且办理了《居住证》满三年的外来务工人员，新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，符合公租房保障条件的将纳入南昌市公租房保障范围。对提出申请的低保、低收入住房困难家庭，经审核符合住房保障条件的，立即纳入保障范围，做到“应保尽保”。
