2018年 4月 10日，鄱阳县东投置业有限公司(下称鄱阳东投公司)登记成立，系" 东投太阳城"(东投金麟府)楼盘开发商。
然而，短短成立一年多时间，该公司因" 虚假宣传" 三次被立案，两次被市场监管部门处罚。
"坐拥湖城学校、外享湖城学校……"这是该楼盘打出的广告。为了销售房屋，该楼盘置业顾问承诺消费者"2019年可读湖城学校"，更有甚者签下了《保证书》。而现在，他们却难以兑现" 承诺"。
该楼盘有关负责人回应称，公司并未以任何书面形式承诺过购房者可读" 湖城学校"。对于涉嫌误导消费者广告内容，公司愿意接受处罚。
专家则认为，违法成本过低，是类似开发商" 虚假宣传" 屡罚不改的根本原因，应建设开发商" 黑名单" 制度，并引入惩罚性赔偿，提高开发商的违法成本。
01
宣称购房读名校未能如愿
8月 2日，鄱阳县骄阳似火。
与酷热天气相对应的是，鄱阳" 东投太阳城"(东投金麟府)楼盘的一些业主" 急得像热锅上的蚂蚁"。
业主们的心急火燎，源自一纸《通知》。
日前，鄱阳县委办公室、鄱阳县人民政府办公室联合下发了一份《鄱阳县义务教育阶段学校招生及学生入学工作方案的通知》，明确北关社区、湖滨公寓、富康小区、"东投太阳城"(东投金麟府)等楼盘小区划归东流湖学校(鄱阳三中)学区区域。
很快，这一消息在业主微信群内" 炸开了锅"。
"销售时，置业顾问承诺楼盘是学区房，业主子女就读湖城学校，否则凭什么卖得这么贵？"业主张尾妹告诉新法制报记者，2018年 10月 27日，该楼盘开盘之日, 楼盘的海报及置业顾问宣称――东投地产是不负盛名的教育地产，内拥教育社区，外有学府林立。
一份份宣传海报上描述了" 东投太阳城" 具有优质教育资源："根植于学府文化，项目坐拥湖城学校、希文小学(规划中，占地5.4公顷)等优质资源，让小业主生活在书香馥郁处；此外，项目配备品牌幼儿园，金太阳教育社区，上学，孩子交给学校；放学，孩子交给社区。"
同样，该楼盘的户外围挡广告―― " 文脉贵地，外享湖城学校" 几个大字格外引人关注。
张尾妹称，尽管该楼盘是鄱阳售价最贵的楼盘，但为了让孩子读上一所好学校，他还是咬紧牙花费91.7万余元购买了该套房子。该房位于6 栋1 单元，单价为6839元 /平方米。在支付36.7万元首付款后，剩下的55万元张尾妹转而向银行申请贷款。
"如果早知道读不了湖城学校(当地公认的名校)，我说什么也不会买这个房子。"对于此次购房经历，张尾妹懊恼不已。
事实上，张尾妹的遭遇并非孤例。
2019年 7月 15日，一份上百人签名并附按手印的《关于东投太阳城开发商不惜一切违法手段，虚假宣传对购房业主进行诱惑, 误导欺诈购房的情况反映》中，业主们请求开发商退房退款，并承担相应违约赔偿责任。
为了证实所言非虚，一些业主打印出该楼盘置业顾问吴平珍(销售冠军)、胡凯、江谱忌、胡云浩等人聊天记录，显示出上述每位置业顾问均曾表示购房" 可读湖城学校"。
02
"个别置业顾问的个人行为？"
8月 2日上午，新法制报记者来到位于鄱阳县姜夔大道的" 东投太阳城"(东投金麟府)楼盘。
"双公园、湖景房、教育盘，教育地产领跑者……"在该楼盘营销中心，随处可见类似的宣传标语。
对此，"东投太阳城"(东投金麟府)销售第一负责人刘醒回应称，一个楼盘到底划归属哪个学区，这是由政府规划决定的，购房者不是" 小孩子"，应该明白这个道理。到目前为止，公司并未以任何书面形式承诺购房者可读" 湖城学校"。因此，一些业主提出向开发商退房退款要求，并承担相应违约赔偿责任，公司层面难以应允。
然而，在一位业主提供的一份《保证书》上，记者注意到，上面写明："东投太阳城大客户经理蔡明翠保证业主黄某凭购房合同2019年 9月份湖城、二中可读中小学。"《保证书》左下角加盖了" 东投太阳城" 方形印章。
"公司的公章是圆形公章，这是员工蔡明翠网上偷刻的印章，我们也没有办法。"刘醒表示，其实，蔡明翠是" 有关系" 的，可以把业主子女弄进湖城学校。
刘醒还说，吴平珍(销售冠军)、胡凯、江谱忌、胡云浩等人确实是楼盘的置业顾问。在发生纠纷后，公司就此展开了调查，但所有的置业顾问否认承诺过" 买房可读湖城学校"。在刘醒看来，即便有这样的承诺，也是个别置业顾问的个人行为，而非职务行为。
"有关系的找关系，有办法的找办法，谁承诺的谁去对消费者负责。"刘醒如是说。
至于楼盘打出的" 坐拥湖城学校、外享湖城学校" 等广告，是否涉嫌误导消费者，刘醒表示，如果广告侵犯了消费者合法权益，公司愿意接受有关部门处罚。
03
东投公司因虚假宣传屡次被处罚
"不到公布的最后一刻，我们都不知道上哪个学校。"鄱阳县教育体育局教育股股长黄东阳告诉记者，学区划分由县教育行政部门根据适龄学生人数、学校分布、学校规模、交通状况等因素的变化而适时调整。
黄东阳称，到目前为止，该局自始至终未将该楼盘划入湖城学校。
对此，鄱阳县市场监督管理局副局长程鹏表示，今年7 月22日上午，上饶市人大常委会副主任、鄱阳县委书记张祯祥对此事作出了批示，要求查清相关事实。22日下午，该局以" 鄱阳东投公司涉嫌虚假宣传诱导购房者购房" 立案调查。目前，案件正在进一步调查中。
不过，程鹏表示，此前的2018年 11月，该局曾对鄱阳东投公司进行过处罚。
陈鹏提供的一份《关于鄱阳县东投公司虚假宣传案处罚决定书》(饶鄱市监公罚决[ 2018 ] 14号)文件显示，2018年 4月 10日，鄱阳东投公司登记成立。2018年 5月 14日―― 9 月22日监测中，发现" 新鄱阳之窗" 微信公众号和企业所属的" 东投鄱阳大阳城" 微信公众号网络广告宣传中有" 江西排名第一、国家一级资质物业"；"位居鄱阳富人区内，湖城学校、规划九年制义务学校新鄱阳一中等配套一应俱全"；"老城区房价已破8000"……
不仅如此，《处罚决定书》上明确，其宣传中还出现了低俗广告："30000枚避孕套，不怕羞涩全城送，哪个B 这么不正经？"、"我要，现在就要，约你播种，敢爱就来一套" 等等。
该局调查后认为，当事人在不同时间, 不同微信公众号及不同载体上发布有关对所开发楼盘的宣传的内容中含有荣誉排名, 编造传播假信( 老城区房价已破8000 ) ,宣传豪宅, 暗示升值, 含有淫秽、色情等内容使用绝对化用语, 以时间表示距离等。
鉴于当事人在调查中及时删除了上述违法行为的相关内容, 没有对社会造成严重的危害，该局作出处以2 万元罚款。
"今年5 月，因发布类似虚假宣传，我局再次对鄱阳东投公司处罚了5 万元。"该局副局长胡建才说。
04
引入惩罚性赔偿加大违法成本
"受方方面面干预影响，基层执法部门处罚过轻，助长了个别开发商屡罚不改。"胡建才介绍称，依据《反不正当竞争法》第二十条规定：经营者违反本法第八条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传，或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的，由监督检查部门责令停止违法行为，处二十万元以上一百万元以下的罚款；情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照。
北京大成( 南昌) 律师事务所高级顾问黄永强律师分析称，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3 条的规定：商品房的销售广告和宣传资料，为" 要约邀请"，但是，商品房销售方关于房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺，对合同订立及房屋价格有重大影响的，应当视为" 要约"。即便该说明和允诺未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容，销售方违反的，也应承担违约责任。
从本案来看，学区房是消费者消费的重要依据，开发商打出的" 坐拥湖城学校、外享湖城学校" 属要约，置业顾问的承诺亦为职务行为，足以使消费者作出错误的消费决策，开发商应承担相应赔偿责任。
江西省消费者权益保护委员会律师团团长、江西华邦律师事务所律师王卿认为，依据《消费者权益保护法》第四十五条规定："消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。"同时，根据《合同法》有关规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
在王卿看来，对于消费而言，开发商" 坐拥湖城学校、外享湖城学校" 广告及其置业顾问的相关承诺，符合" 重大误解" 的构成要件，消费者可请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。
"违法成本过低，是类似开发商屡罚不改的根本原因。"王卿建议，一方面，市场监督部门对发布虚假宣传主动介入，从重处罚；另一方面，对出现相关问题的开发商，有关部门可建立企业征信系统，将其相关信息纳入该系统，限制其申请银行贷款和参与公共工程建设等等，并适时向社会公布不守诚信的开发商" 黑名单"，还可引入惩罚性赔偿，以此提高开发商的违法成本。
