永丰县一开发商代建市政服务大厅遭政府弃购
土地变性商住楼分割成200多户无法办产权证 副县长开现场办公会解决难题
文/图 首席记者付强
2006年，永丰县的吉安市建安房地产开发有限公司（以下简称建安公司）投资660万元代建了市政服务大厅（公益性项目楼），却遭遇县政府放弃回购。为了将公益用地变更为商住综合用地，他们来来回回多次奔走于各个部门之间进行沟通，直到2012年7月，才得以顺利完成土地性质变更。
然而，土地性质解决了，分割销售问题又紧随而来。据建安公司介绍，2018年以来，他们提出分割销售，并且按照程序已经走到最后一步，只等永丰县不动产登记中心按下“确认键”即可办结，但却遭遇登记中心“不予登记”。在按要求补齐相关手续后，该中心提出还要补办更多手续。这到底是怎么一回事？
涉事大楼已变更为整体商住综合用地
履约代建市政大厅遭遇政府放弃回购
要弄清楚事情原委，还得从2005年5月10日说起。
当日，当事人吴换炎通过招拍挂程序，合法取得了位于永丰县恩江镇欧阳修广场北侧一地块（10.348亩）的开发权，总价为170万元。在吴换炎与永丰县国土局签订的《国有土地使用权出让合同》中，约定建设一栋八层商住综合楼，名为“市政花园”。一、二层为公益项目楼，用于做办证大厅、市政服务大厅等，由开发商代建，县政府出资回购；3~8楼为商品房（商住综合用地）。
当即，吴换炎成立了吉安市建安房地产开发有限公司，肖学松为该公司委托代理人。
2005年11月14日，吴换炎等来了一份《关于永丰县市政服务大厅工程立项的批复》（永计[2005]84号）。在这份批复中，明确建设面积1.9万平方米，要求严格按照县政府审定的平面规划精心组织实施，早日建设投入使用。
而后，建安公司取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等证件，该工程于2007年8月竣工。
2008年6月20日，永丰县国土资源局组织土地储备交易中心、地籍地政股对项目进行了检查验收。通过现场勘测及查阅资料，该局认为主要技术指标符合拍卖文件规定，总体考评验收合格，一、二层建筑面积为7518.35平方米，并通过了永丰县建设工程综合竣工验收备案审查领导小组验收，建安公司按规定缴纳了各项地方税费，只等交付使用，待各政府部门入驻。
让人没想到的是，建安公司苦等了两年，却等到一个“坏消息”。2010年11月15日，永丰县推进新型城镇化领导小组第六次会议研究决定，由于规划调整，行政中心建在佐龙片区，办证大厅、市政服务大厅等拟配套改建到住片区，放弃建安公司建设的市政服务大厅（公益性项目楼）的回购权。
经双方反复协商，建安公司同意一次性补偿县政府人民币220万元，之后建安公司可自行处置原公益性项目楼，所得收益全部归建安公司，县政府同意土地性质由原出让合同约定的公益性和商住综合用地变更为整体商住综合用地。
土地性质变更完成 分割销售又遇难题
建安公司委托代理人肖学松称，为了变更整体商住综合用地，他们来来回回多次奔走于各个部门之间沟通，反复说明来意。直到2012年7月，才得以顺利完成土地性质变更。
然而，土地性质好不容易解决了，新的问题又紧随而来。
建安公司会计杨红莲告诉新法制报记者，由于公司投入了大量资金进行工程建设，再加上补缴了220万元土地出让金，这让公司产生了不小的压力。为此，公司将该项目土地证向银行抵押借款以解燃眉之急。
在还清银行贷款后，2018年，建安公司委托永丰县房地产测绘队对一、二层建筑面积进行了分割，分割成了242分户，并着手对外销售。
接下来，不动产权证迟迟办不下来，又让公司成为众矢之的。业主肖伟明称，今年5月份，他花50余万元购买了一套临街店面，准备开一家文具店。而现在，开发商一再拖延办证，影响了他的经商计划。业主曾志明则告诉记者，2018年10月份，他购买了一楼的一些店面，支付了600多万元购房款，用于经营酒店。本想拿到产权证后，再贷一部分款用于流动资金及装修等用途。但是，开发商一直在拖延办证时间。
对此，肖学松称公司也是无可奈何。他说，业主与公司签订的《商品房买卖合同》已经顺利通过永丰县房管局备案，只等永丰县不动产登记中心审核发证。然而，今年6月23日，永丰县不动产登记中心却向建安公司出具了一份《不动产登记不予受理告知书》。告知书中称，建安公司须提交的材料清单如下：1.登记申请书(原件)；2.申请人身份证明(复印件)；3.房产证、土地证(原件)；4.房屋测绘报告、土地分割表(原件)；5.不动产转让合同(复印件)；6.建设工程规划许可证（复印件）。经核查，上述申请因材料不齐全，按照《不动产登记暂行条例》第十七条第(三)款的规定，决定不予受理。请建安公司按规定提交住建、房管、消防等相关部门同意分割的批准文件并经县政府同意后，再重新申请登记。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第26条规定，同一权利人分割或者合并不动产的，权利人可向不动产登记机构申请变更登记。“该细则并未明确要去补哪些手续，也没有设置任何条件。”肖学松说。
登记中心要求补手续 “确认键”难按下
肖学松首先找到了县住建局、县建筑工程质量监督管理站开具证明。8月2日，上述两家单位开具了一份证明：“你公司开发的永丰县市政服务大厅项目工程，经查阅相关资料，该项目工程主体结构安全，符合原设计要求，程序到位。”
县消防部门则指出，该房建项目消防工程已验收合格，若进行二次装修，根据《消防法》等相关法规，需重新申报消防设计审查及消防验收。
与此同时，建安公司向县房地产管理局、县房地产交易中心递交了一份申请书，申请办证大厅分割为242间对外销售，按照分割后的面积分别办理商品房销售合同备案业务，得到了上述两部门书面盖章同意。
“当我们向登记中心递交上述材料后，对方又提出了一系列要求。”肖学松称，永丰县自然资源局、永丰县不动产登记中心要求：一是应重新由县房管局颁发预售许可证，正常交税费；二是重新认定房屋建设质量；三是由消防部门出消防安全方案；四是要进行稳评；五是县政府须重新明确由一户进行分割多少(因县政府此前已明确只发一本证)；六是房管、住建、消防、规划等须重新出具相关方案与证明。
“为什么一次不可以说完，说好的‘只跑一次’呢？”在肖学松看来，登记中心提出补办一系列手续没有道理。据其了解，《不动产登记行暂行条例》第十七条第(三)款规定，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。
肖学松称，在两年的时间内，杨红莲每天的任务就是办证，各个部门至少跑了数十趟。办理程序已经走到最后一步，只等登记中心按下“确认键”即可办结。
永丰县不动产登记中心主任吴晗回应称，办理这些手续，是严格按照江西省国土资源厅印发的《江西省不动产登记流程》通知执行的。
记者注意到，其中关于申请材料，仅仅规定了“同一权利人分割或者合并房屋的，应当按照有关规定提交相关部门同意分割或者合并的批准文件”，并未要求重新由县房管局颁发预售，正常交税费、重新认定房物建设质量、由消防出消防安全方案及要进行稳评等等。
根据“法无授权不可为”原则，办理上述规定的法律依据是什么？面对追问，县自然资源局和县不动产登记中心均未作出回应。
副县长召集多部门现场办公解决难题
对此，江西财经大学人文学院社会学系主任蔡前称，眼下，江西正在着力推进“五型”政府建设，明确提出要建设“担当型政府”和“服务型政府”，紧贴群众需求，加快实现从“管理者”向“服务者”的转变。同时，为进一步深化“放管服”改革和优化营商环境，省政府办公厅还印发了《江西省优化提升营商环境十大行动方案》。在蔡前看来，上述案例是不该发生的事情，背离了“五型政府”的要求。
庆幸的是，此事引起了永丰县副县长京海华的高度重视。10月30日下午，为妥善解决企业办事难题，京海华召集了县自然资源局、县不动产登记中心、县房地产管理局、县房地产交易中心、县消防救援大队、县五型办等部门及建安公司代表、新法制报记者召开现场办公会。
会上，县房地产交易中心主任严春兰提出， “同一权利人分割或者合并房屋的，应当按照有关规定提交相关部门同意分割或者合并的批准文件”，是针对同一权利人分割，而建安公司的情况是转移登记，登记中心仅为登记机关，而非审批机关，此事办理程序已经走到最后一步，只等登记中心按下“确认键”即可办结，折腾建安公司到处跑数十趟欠妥。 因此，建安公司申请办证大厅分割为242户对外销售，按照分割后的面积分别办理商品房销售合同备案业务合法合规，没有任何办理其他手续的门槛，应予办理。
京海华要求，“最多跑一次”改革是让企业和群众到政府部门办事更方便，政府将贯彻落实，各个部门应依法行政，并按程序迅速为业主及建安公司办理不动产权证转移登记手续。
11月4日下午，肖学松致电本报记者，称不动产登记中心已为各位业主办理好不动产权证转移登记手续。对于新法制报记者的帮助，业主及建安公司表示感谢。
