■中国江西网/江西头条新闻客户端记者郑周 /文
近日，南昌不少市民很焦虑：在新的利率定价机制下，自己的房贷究竟是选择转成“LPR”好还是选择“固定利率”好？哪种方式会更省钱？引发人们焦虑的是央行近日发布的第30号公告，根据规定，2020年1月1日前签订商业房贷合同的客户可以将房贷利率选择转换为贷款市场报价利率（LPR）加点形成的浮动利率，或者固定利率。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，就今年而言，利率会继续下调，房贷利率会有所下降。但是，这并不能说明以后的房贷利率一直是下行的，最终还要看利率的长期走势。
南昌多家银行已完成相关准备工作
记者走访市场了解到，目前南昌多家银行已完成相关准备工作，并通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了公告，贷款客户可根据承贷银行公告，与银行协商办理存量浮动利率贷款定价基准转换。
2月29日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行，招商银行、光大银行、民生银行、兴业银行、浦发银行等多家银行均发布公告，介绍定价基准转换的具体实施细则。
据了解，此次存量贷款定价转换的范围非常广，包括2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的存量浮动利率贷款。其中包括了公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，但不包括公积金个人住房贷款。
受疫情影响，多数银行都推出了自主操作办理，只要通过相应银行的手机APP、网上银行就可以进行操作。在疫情结束之后，各银行也会陆续开放线下的办理渠道。
值得注意的是，各个银行的转换时间并不完全相同，工、建、中、农、交、邮储六大行均从3月1日开始受理，华夏银行从3月底逐步开放转换工作，招商银行、兴业银行、广发银行等将从4月开展转换工作。
“加点”一旦确定就不会改变
那么，公告中提到的“LPR＋基点”和固定利率分别是怎样计算的？
我们以一个例子说明：南昌市民王先生当年买房时，基准利率是4.9%，银行给他上浮10%，那么最终的贷款利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。
在今年3月1日至8月31日，王先生有两种选择：1、选择固定利率，那么无论LPR如何变化，他的房贷利率都始终不变。
2、选择转换为LPR模式，那么加点值为5.39%-4.8%=0.59%。
那么在2020年内，王先生的贷款利率水平为LPR+0.59%，即4.8%+0.59%=5.39%。他未来的贷款利率=LPR（前一年12月LPR值）+0.59%。
再假如，李女士当年买房时，银行给出了7折的优惠，那么她最终的贷款利率为4.9%×0.7=3.43%。此时，她也面临着两种选择：1、选择固定利率，那么之后她的贷款利率一直为3.43%。
2、选择转换为LPR模式，那么加点值为3.43%-4.8%=-1.37%。也就是说，王女士今年的贷款利率为LPR+（-1.37%），即4.8%+（-1.37%）=3.43%。未来李女士的贷款利率=LPR（前一年12月LPR值）+（-1.37%）。
值得注意的是，“加点”一旦确定，今后就将不会再改变。
选择LPR还是固定利率更划算？
那么，转换成LPR之后会不会比以前更省钱？
我们还是以王先生为例：假如今年12月，5年期以上LPR报价为4.7%，那么他2021年的房贷利率为4.7%+0.59%=5.29%，相比转换前房贷利率下降了0.1%，这时对他而言是划算的；若LPR上涨，此时则会出现完全相反的情况。
因此，对于选择固定利率和LPR哪一个更划算，主要取决于LPR未来走势。
记者了解到，自央行2019年8月LPR新政实行以来，5年期以上LPR已两度下调，跌幅皆为5个基点。其中，2019年11月20日，5年期以上LPR首降5个基点至4.8%；2020年2月20日，5年期以上LPR再降5个基点至4.75%。
专家分析，目前LPR处于下行时期，选择LPR定价方式会减少房贷成本；但是今后一旦经济处于上行周期，通胀压力上升，LPR利率也会出现上调。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，就今年而言，利率还可能继续下调，房贷利率会有所下降。但这并不能说明以后的房贷利率一直是下行的，如果后续房地产市场火热，利率也有可能上调。
需要注意的是，房贷利率的定价基准只能转换一次，无论你最终选择了哪一种，后期不能再进行修改。
LPR降低后 月供能马上减少吗？
有市民提出疑问，LPR下降后，究竟能少交多少房贷？月供能马上减少吗？
记者了解到，虽然LPR每月发布，但利率并不会马上变化。贷款利率要等到重定价日才会调整，一般来说，重定价日是每年的1月1日。也就是说，2020年的房贷利率会与2019年一致，即使出现年内LPR下调，也将是从2021年才开始减少月供。
LPR变化对月供的影响有多大？中原地产首席分析师张大伟表示，不论现在利率是上浮10%，还是享有７折优惠，在转换时，银行都会通过LPR加减点延续前期利率。之后要关注重定价日前一个月的LPR报价，LPR每调整５个基点，对每百万贷款月供影响约为30元。
那么LPR下降，会是买房的好时机吗？3月5日，绝大多数市民接受记者采访时表示，并不会因为降低了30元的月供，而去买房，“该买就买，不会受到影响。”
南昌市民多在观望 银行客服建议“无需着急转换”
记者了解到，此次存量贷款定价转换是从2020年3月1日至2020年8月31日，期间可以到银行或者网上银行掌上银行办理，早办晚办都不影响调整，因此市民朋友不必扎堆办理。
由于政策刚执行不久，多数南昌市民还在观望之中。近日，记者从工商银行、中国银行、建设银行、交通银行等多家银行了解到，虽有部分市民致电咨询该项业务，但目前进行转换的市民还比较少。
中国银行一位工作人员告诉记者，“如果有客户来询问，我们会告诉客户两种方式的区别，LPR未来究竟是涨还是跌，我们无法做出判断，还是得让客户自己来选择。”
邮储银行的客服表示，“简单来说，转为LPR以后，当年的利率保持不变。但未来如果市场利率下降，房贷利率也会下降，同样的，市场利率上升，房贷利率也会上升。”
数位银行客服建议，如果市民现在很纠结，其实无需着急转换，可以等到七八月份再做决定，先看看这半年LPR的走势，到时再选择也不迟。
“如果当时贷款是在基准利率的基础上打7折、8折，其实可以选择固定利率，因为已经很合适；如果当时贷款是在基准利率的基础上上浮10%、15%等，并认为未来LPR会大概率下行，而且没有通胀，可以选择LPR的浮动利率，但也有可能会因此而支付更多的利率。”3月5日，一位银行客服对记者建议。
