原标题：济宁二手房起底：济北新区房价“一骑绝尘”中心城区转冷
红星东路成了中介一条街，不少都是新面孔。
如今，当走出位于红星东路的市棚改居民购房服务中心，细心的人会发现在仅隔了几十米的红星路路北，有多达十几个房产中介扎堆入驻，不经意间占满大街小巷。这两天，记者跟随几位资深中介走访了城区不少楼盘后发现，透过二手房的热度，折射出城区房地产走势的变化以及一些隐藏在火热现象背后的隐情。
新变化：
北城区房价“一骑绝尘”，中心城区转冷
要说过去一年间，济宁哪个区域的房价涨幅最猛，几乎所有的房产中介都会给出这样一个答案——济北新区，尤以任城实验初中周边学区房为首。“就拿薛口家园和育贤家园来说，在2015年之前，这里的房价连每平米4000元都超不过，如今二手房却直逼7000元大关。”位于洸河新苑门前的一所知名连锁房产中介负责人王先生介绍说。“这一年来，其周边新建楼盘的开盘价格虽说都在每平米5000多元，但由于销售火爆，很快就会涨到6000元以上。”受学区影响，该区域房源已出现“卫星城”现象，即与原本越靠近中心城市房价越高背道而驰，任城大道以南房源竟不如以北房源值钱。
要说北城区房价一骑绝尘是与该区域内较为完善的配套息息相关，那么原本济宁城区“老牌高价小区”的境遇又是如何?前些年，济宁城区高房价多集中在城市中心以及东城区，但如今这里的房价几乎出现滞涨现象，不少小区五年没涨一分钱，有的甚至出现价格回落。“就拿冠亚星城来说，五年前其五期开盘的时候，均价就接近了六千元。如今这里的二手房源售价，除去装修以及各项开支，也不过这个数，甚至这里的公寓还出现了赔钱出售的现象。”负责该小区二手房销售的中介孙大姐说。“虽说价格没有大幅上涨，但销售情况还是不错的，价格合理的二手房不出一周就会卖出去。”不仅如此，城区一些老牌学区房近年来的价格也没有大起大落，甚至出现稳中小降的“转冷”趋势。
业内人士：
济宁房价7000元是个坎，迈过去恐不好收场
不少购房者仍心生感叹：“最近一年，济宁房价涨幅颇大，不少房源每平米涨价超千元。”不过，一些业内人士却发出了不同的声音。“其实，如果给2010年以后的济宁房价画一个锅盖，那么这个锅盖并没有被顶起来，只不过锅里的菜膨胀了。说的明白一些，房价制高点变化不大，只不过原来中低档楼盘(区域)涨幅较大，但仍没有超过这个制高点。”
要说这个制高点是多少，从事二手房中介十多年的戚经理说出了他的看法。“普通商品房7000元是个坎，超过这个坎的要么一抢而空，要么滞销四五年不见起色，当然后者居多。”戚经理说，新世纪广场和红星中路周边的房源，可以说是济宁城区的绝佳黄金位置，但这里房价的“锅盖”也逃不过7000元这个门槛。这里有多个项目开盘超过五年还没卖完，因为售价超过了每平米8000元大关。由于销售不佳，项目通过团购、工抵等形式一度将房价降到7000元以内，销路才算是有所突破。但是，原来高价买的老业主又不干了，无奈价格回升，销路再次堵死。
不能公开的秘密：
“改合同”省钱靠谱吗?请考察房源能否备案
“这个面积93平米、送储藏室的工程抵账房仅售64万元，房东赔钱12万元销售，还负责改合同。”某中介向市民宋先生推介一套位于火炬路的房源。要知道该小区最高峰时一度超过每平米9000元，为何如今却打了7折销售?虽说中介信誓旦旦地说房子绝无问题，改合同后可正常办理房产证，但多了个心眼的宋先生还是多方打听后才得知，该小区剩余房源由于整体抵押给银行，因此无法备案。这个所谓的“改合同”，只是和开发商私下签订的一纸合约，存在较大隐患。当宋先生告知中介此消息时，中介又给出另一个说法：“这是小产权房，不影响居住，毕竟一分价钱一分货。”
如今，在二手房市场里，有这样一类房源备受青睐——改合同、工程抵账房。受欢迎的原因自然是因价格低于市场价而带来的性价比，以及赶在“下证过户”之前所带来的安全感。那么，这个性价比是不是有些“烫手”?所谓的改合同由于牵扯到撤备案等一系列手续，属于“不能公开的秘密”。这不仅存在一定风险，也未必省钱。“如今，一些开发商也瞄准了改合同所带来的‘商机’，为客户提供此类服务的同时自然要收取价值不菲的佣金。往往这个数字在10%左右，即50万元的房子就要收取5万元。”中介戚经理告诉记者，以此为例计算，一些小面积房源其实并不省钱，即下证过户的费用其实要比改合同还要便宜。当然，如果市民为了尽早将房子攥在手中，则要考察房源是否已经或者允许备案，这是确保房源合法性的有效途径。
