小区楼下的门头房，街道马路边的商店，商业街里一个个小铺，这些都是我们所熟悉的商铺。对大多数普通人来说，与商铺的联系就是消费者与商家的关系;但对商铺的业主来说，他们是指望着这些大大小小的铺子“生钱”的。地段好、生意旺，这样的铺子不愁租，业主靠着租金有了收益;地段差、生意冷清，这样的铺子对业主来说就是鸡肋。如今，青岛的商业地产中有着600多万平方米的库存，去化时间超过90个月。有人说，商铺的黄金时代已经过去，市场上供大于求，以往的“一铺养三代”很难再现;也有人说，随着城市升级改造，不同类型的商业地产将以细分状态突围，以社区商业为代表的商铺仍旧值得期待。那么，青岛商铺状况如何?信网为此展开了调查。
有的空置多年有的期待溢价 买商铺赚不赚各有说法
一铺养三代，这是很多人对投资商铺的固有印象。可如今，一些商铺的业主却面临着“三代养一铺”的窘境。
十二年之前，彭先生在城阳宝龙花60万投资了一间商铺，除了前三年商场整体包租，之后这间商铺就一直是空的。“当时我要是花60万买套房，现在怎么也得翻番儿了吧?可现在，算是彻底砸手里了。”如今想来，彭先生说投资商铺就像赌博，赌的是商铺所在地未来几年甚至十几年的发展情况，“赌赢了就是抱了只能下金蛋的母鸡，赌输了就变成烫手的山芋了。”现在的商铺在彭先生看来有太多的变数，再加上这些年他也没靠商铺赚多少钱，所以当别人再提起买个铺子的时候，他总是投反对票的那个人。
买商铺的人都不是地产客户的刚需一类，他们看中的是商铺“生钱”的属性。对投资客来说，商铺值不值得买主要看两点，一是商铺本身的升值潜力，二是商铺的租金收益。面对商铺明显的投资属性，有像彭先生这样“唱衰”的，也有人保持着一贯的乐观。
2021年5月，绿城以每平方米17000元的楼面地价拿下了开平路45号地块，这一价格也让这一地块成了青岛的新“地王”。在随后公示的项目规划中，这一项目的商业配套网点与公租房相连，总面积达到了4873.8平方米。虽然项目还没有正式开盘，商铺的面积和价格也还没出，但营销中心已经接待过有意购买商铺的客户了，而且置业顾问对这种社区底商的未来销售情况也是比较乐观的;“买商铺最重要的就是要看人，这个项目附近比较缺商业体，鸿泰广场还是今年刚开起来的。虽然我们小区只有三栋住宅楼，但周边的小区不少，周围一公里范围内的人都会往这边聚，人流量是没有问题的。”
用专业术语来说，商铺的引流、节流、分流和裂变是至关重要的环节，这几个环节总结下来就是一个“人”字。虽然在整个地产行业里，商铺比住宅难卖是共识，但相比较来说，在有人气的地方，商铺还是有潜力可挖的。
项目开盘多年 但仍有商铺“待字闺中”
即便有人气，商铺的命运也是多舛的。在距离开平路45号只有2公里的中冶文沁苑也有商铺在售，但在小区2017年交付后就存在了，可到现在仍然可售。“社区底商的面积最小105平方米，单价两万到两万五，不过实际成交价还可以跟领导谈。”与开平路45号项目置业顾问认为社区底商的单价会比同小区溢价1.2-1.5倍不同，中冶文沁苑的单价相对便宜，并且还有能讲价的空间。
像中冶文沁苑这样开盘甚至交付多年仍“名花无主”的商铺还有不少，比如市北区的红锦坊项目最早在2011年就拿到了预售许可证，但到现在仍有近30套商铺处于未网签、可售的状态。敦化路上海博雅苑的商铺是2018年取得的预售许可证，目前仍有不少商铺在青岛网上房地产显示为可售状态。泰山路99号的11间商铺在2017年取得预售许可，但现在仍有10间商铺显示为可售状态，已售套数仅为1。
红锦坊最早于2011年取得预售许可证，但至今仍有20多套商铺显示可售 (来源：信网)
2017年，泰山路99号有11套商铺取得预售许可，但至今只有1套显示已售。剩余商铺的面积均在百平方米以上，单价也比同项目的住宅要高。 (来源：信网)
信网也注意到，一些项目为了顺利卖出商铺，会在价格上做出大幅度优惠，给出的签约价甚至低于备案价的下浮下限。今年3月，于先生曾在高新区一项目购买了一间面积为98平方米的商铺，合同签约总价143.5万元。但这件商铺的备案单价超过26000元，即使按照可浮动率0.2算，签约价也远低于备案价格。也正是因为签约价过低，不符合规定，于先生购买的这套商铺至今没有能办理网签手续。
影响因素多 商铺不好买也不好卖
对买住宅的刚需人群来说，买房子要考虑面积大小和价格，周边配套设施和日后的升值空间都属于加分项，并不能完全起决定作用。但对于购买商铺的人来说，房子本身的大小与结构、地段与人口、交通与商圈业态、周边租金水平和购入价格都是要考虑的，甚至连这间商铺里有没有承重柱、带不带烟道这样的细枝末节都要做仔细的研究。
商铺不好买也不好卖，原因说到底还是成本与收益。
要做生意的商铺面积不能太小，信网也注意到拿证多年如今仍未找到下家的商铺大多数都是大面积的。高于住宅1.2-1.5倍溢价的单价再加上大面积，决定了商铺的总价不便宜。因为商铺的商业属性，虽然不受限购政策的限制，但首付比例也至少要达到50%，契税也比普通住宅要高，这样算下来，价格就成为了商铺销售的第一道坎儿。
商铺变化多样的形式也让投资客得好好掂量以后才能出手。在开平路45号项目的营销中心，置业顾问介绍说商铺的户型有很多种，购买的时候应该先对未来的经营方向有预设。“比如有的商铺是一拖二，楼上楼下有两层，有的商铺看上去也是两层，但楼上楼下是两套，并不相通，还有的虽然只有一层，但是层高高一些，业主可以自己打个隔断，用起来也比较方便。”置业顾问以开平路45号项目为例，同样都是沿街商铺，西侧的可能会有烟道的设计，但东侧的因为楼上有住宅，所以不能设计烟道，“这就看客户要怎么选了，未来要是想经营餐饮的话就不能选东边的铺子。”
价格也好，户型也罢，这是影响商铺销售的自身因素;而放眼市场，周围环境因素则可能会影响商铺未来的命运。与开平路45号项目距离不远的龙湖·春江郦城的商铺现在就经营得很红火，理发店、药店、便利店、餐馆等各种业态应有尽有，不仅方便了周边居民日常购物，买了商铺的业主也不担心往后的租赁问题。信网通过第三方平台查询到，这里的商铺每月的预计收益在5000元左右，而且目前要转手出售、出租的铺子并不多，这也从另一方面说明了商铺的盈利情况是受业主认可的。
坐落于李村商圈的一处地下商业综合体也是商铺，但与社区底商不同，这是一个纯商业而且是项目方自持、只租不售的项目。“这个项目能直接通地铁，而且还连接着李村商圈的好几家商场，我以为会非常红火，可现在看客流量并不大。”王女士曾想过在这里租个铺子开个美甲店，但去转过几次以后现在已经有些动摇了。
信网在该综合体也看到，目前入驻的商铺并不多，还有不少商铺只是装修的门头，并没有正式营业，还没有找到租客的商铺都有标志牌说明，显示着商铺的位置和面积大小。据招商工作人员介绍，该综合体目前只是开街，正式开门营业要等到明年5月，所以现阶段对入驻的商户采取免租金的优惠政策，而且正式营业后项目方也只是收取租金，并不会对营业额进行抽成，“这也算是我们吸引租客的一种方式。”
上半年商业成交均价下滑 社区商业仍占大头
2021年7月初，锐理数据发布了2021青岛房地产半年总结。根据这份报告，2021年上半年商业供销下滑，2月份成交量将至冰点，整体均价呈现结构性震荡。成交方面，2021你那上半年商业共成交0.36万套，约43.97万平方米，成交面积同比上升26.5%。价格方面，2021年上半年商业成交均价为每平方米14548元，同比下降10%。同时，截至2021年年中，商业市场年度库存升至669万平方米，去化周期延长至91个月，存量主要集中在城阳、原胶南和即墨等区域。
分品类看青岛的商业市场，社区商业无论在供应结构还是成交结构上都占据了绝大多数，但在价格方面社区商业以及公寓、写字楼的价格下降，专业市场的价格则上涨明显。
“商铺的前景是受地产和商业实体两大行业影响的，不能单把它当做生意，也不能单独看作是买房。很多投资人在考察商铺时都会反复斟酌，不仅要考虑现在的环境，还要考虑未来的规划和方向，所以指着商铺赚钱并不容易。”张先生大学研究生毕业后就在北京从事商业地产分析研究，青岛虽然不是一线城市，但在业内也经常被提起。张先生表示，与国内同级别的城市相比，青岛的商业地产环境不算好，近年来也鲜有投资人将大笔资金投入到青岛的商业地产项目中。对一般的投资者来说，商铺的选择需要不少知识储备，还需要有对不同区域和板块的深入了解，绝对不能是听置业顾问介绍几句就拍板决定的。
说到底，买商铺是一种投资行为，任何投资都是有风险的。“一铺养三代”的美好愿望能否实现也不是短短几年就能实现的，把多年积蓄折在商铺里的人也不在少数，因此投资需谨慎这句话放在商铺的买卖上，同样适用。(信网首席记者 于晓)
