过去三年受疫情影响，青岛各商铺曾被要求停止营业，在青岛即墨宝龙城市广场租赁商铺开设电玩城的潘先生也因此没了收入，一直未如约向青岛宝龙置业发展有限公司(以下简称：青岛宝龙)交付租金。因租金问题未能协商解决，青岛宝龙将潘先生诉至法院，要求支付租金、违约金等费用。经过两次开庭审理，法院对该起因疫情而引发的房屋租赁合同纠纷，给出了因疫情停止营业期间租金减半的判决。
疫情停业店主没收入租金付不起
2019年1月，潘先生与青岛宝龙签订《主力店租赁合同》，自2018年12月1日起，租赁该商场1228平方米的商铺开设电玩城，租赁期限为5年。第一年度双方约定，潘先生每月应交租金36840元，第二年度起每月租金调整为39296元，同时双方在合同中还约定了每月的综合物业服务费为14736元。
值得注意的是，合同中还明确了违约部分，若潘先生租赁期限不满五个租赁年度的，应当支付解约前一个完整月度租金的6倍数额的合同解除损失赔偿金。
起初，潘先生都如约按照合同约定交纳租金，直到2020年1月24日，受疫情影响，商户停止营业，直至2020年4月26日才允许商户开业复工。3个月的停业，潘先生没了收入来源，没有积蓄再向青岛宝龙交租金。
为此，青岛宝龙多次向潘先生发送了租金及物业费催款函，同时将潘先生告上法庭，请求法院判决其支付2020年1月1日-11月20日的全额租金、综合物业服务费、赔偿金、延期占用费等。
一审店主败诉
即墨区人民法院一审认为，青岛宝龙与潘先生签订的主力店租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。根据租赁合同约定，潘先生逾期支付租金、综合物业费等超过30日，且宝龙公司已向潘先生发送催款函、解除合同函等，宝龙公司有权解除合同。
按照双方签订的合同，一审法院确认宝龙公司与潘先生签订的《主力店租赁合同》于2020年11月20日解除，判决潘先生支付宝龙公司2020年1月1日至2020年11月20日的租赁费419157.33元、前一个完整月度租金的6倍数额的合同解除损失赔偿金235776元、未付综合物业费157184元。并按每日2584元支付宝龙公司自2020年11月28日至商铺实际腾空之日止的占有使用费，诉讼费由潘先生承担。
店主称疫情为不可抗力
对于一审判决，潘先生不服向青岛市中级人民法院提起上诉。他表示，疫情属于不可抗力，2020年1月25日-2020年4月25日期间，宝龙商场未提供任何物业服务，他租赁的商铺也未进行经营，这期间的租金及综合物业服务费应当予以免除。
此外，潘先生表示，即墨宝龙曾于2020年11月6日以线路检修为由将租赁商铺内停电，后又将锁换掉，导致其没有钥匙，无法将房屋内的设备迁出。为此，潘先生曾多次找宝龙公司进行交涉，均被对方无理拒绝。在二审期间，潘先生提供了一段宝龙公司工作人员更换门锁的视频，证明实际上宝龙公司已对商铺实际控制，因此潘先生表示不存在延期占用商铺的情况。
值得一提的是，潘先生表示他与宝龙公司签署租赁合同时，宝龙公司曾承诺不会在商场内招租其他经营电玩的商户，但实际上宝龙公司却在其租赁合同后又招租了两家电玩的商户，致其生意遭受严重打击，再加上疫情影响，潘先生巨额亏损，才延期支付不了租金。因此潘先生认为宝龙公司主张的赔偿金属于失信在先，且明显高于其实际损失，不应赔偿此部分费用。
但潘先生的说法，宝龙公司并不认可，认为双方签订的租赁合同中并没有约定排他性条款，商场可以根据自身经营需要引进类似业态的商户。其次，宝龙公司主张疫情不构成不可抗力，并表示疫情防控直接影响的是承租人不能使用承租的房屋，但在疫情期间该商场并未停止营业，且为维持商场的正常营业宝龙公司增加了消毒、测温等防疫措施，实际导致物业成本增加，物业服务已提供。请求二审法院驳回潘先生的诉求。
二审法院公平判决租金减半
二审法院审理认为，疫情期间，商铺无法正常营业，宝龙公司主张商场一直正常营业未提交证据，且与常理不符。如果停业期间租金、物业费损失由一方承担则显失公平，因此法院判决2020年1月25日至2020年4月25日共计91天，该期间潘先生的租金、物业减半支付。
此外，法院表示，根据双方的《主力店租赁合同》中关于损失赔偿金以及延期占用费的约定，损失赔偿金的约定过高，对租赁者显失公平，应调整为1.5倍为宜。
关于延期占有使用费部分，法院认为宝龙公司未能举证证明系潘先生更换了门锁，宝龙公司亦未采取将设备拉走另行保存及将店铺再次出租等措施防止损失扩大，因此其主张的延期占有使用费不予支持。
综上，青岛市中级人民法院判决潘先生支付宝龙公司租赁费233308元、物业费137290元、并以宝龙公司起诉之日起，以370598元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍赔偿宝龙公司利息损失。文/信网记者 顾青青
