去年至今年，太原新建商品房入市量、成交量剧增，营销手段花样迭出，价格政策灵活多变，新房市场吸纳了一大部分购房需求，不少房产经纪公司也成为新房的重要销售渠道。而小区物业、产品品质不及新房的二手房，尽管地段成熟，但依然被新房抢占了风头，这让很多拥有二套房甚至多套房的业主担忧:投资房产却面临着无人接手的境地？未来二手房市场的走势将会是怎样的？
二手房遇冷
近日，某权威机构统计数据显示，8月份，受监测的100个城市二手房挂牌均价为14935元/平方米，环比上涨1.3%。其中，一线城市二手房挂牌均价57406元/平方米，是三四线城市挂牌均价的5.94倍。与此同时，8月份挂牌价环比上涨城市占比接近八成。100个城市的二手房挂牌均价比中，环比上涨城市78个，环比下跌城市22个。
虽然多数城市房价还继续上涨，但各热点城市二手房成交回落得比较厉害。8月份受监测的10个重点城市二手房成交6.1万套，环比下降5%。近三个月，10个城市二手房交易呈现持续下跌态势。随着各热点城市成交量的快速回落，导致了二手房市场遇冷。
太原市21世纪不动产小店区某门店李女士告诉山西晚报记者，“从去年开始，太原房价明显攀升，很多有购房需求的人都去买新房了，二手房市场逐步降温。到今年，基本上所有门店的二手房交易的生意都不好做。生意最好的门店一个月成交额能上百万，但大部分门店都不景气。”
在小店区体育北街附近某新建小区附近，昊升地产、悟空找房、我爱我家、21世纪不动产、易居地产等中介机构都有所布店。“以前每天早上九点钟，所有中介机构经纪人就都上班了，大家有成交，有提成拿，干得热火朝天。自从二手房市场疲软下来后，有的经纪人开始慢慢懈怠下来。”一位经纪人告诉山西晚报记者，“有一天，隔壁昊升地产上午十一点都没有开门；而我爱我家的经纪人也少了。门店的冷清生意养不了这么多经纪人，大家自然就不那么积极了。一个店里留几个人甚至一两个人的情况时有发生。”
“看到一套三个月前150多万的房子,现在降到145万还没卖出去。算单价确实很低了,但总价还是高，现在市场情况很不明朗，我想看看下半年是不是还能降。”购房者王女士说。
山西晚报记者了解到，目前二手房成交周期拉长，交易成功量有所下降，购房者的观望情绪浓厚。李先生在省城太航宿舍有一套二手房，挂牌卖房已一个月。他告诉山西晚报记者，现在买房者的观望情绪很高，很多人并不是着急买房，而且他们都觉得房价肯定还会降。
实际上，观望的不只是购房者，还有卖房者。“有一位客户开始挂的是130万,后来把价格调到了125万，有几个人想买，但是他们出的价格不太满意，房主索性就先挂着，有合适价格再卖。”
一位房产经纪人介绍说，还有一些房产投资者虽然看到近期楼市遇冷，但是他们不同于置换改善型住房的卖房者急于套现，所以他们也想看看房价是否还有上涨的可能性，因此不着急出售。
均价不及新房
国家统计局发布的《2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，太原市新建商品住宅环比上涨1.9%，同比去年同期上涨9.5%；二手住宅环比上涨1.0%，同比上涨10.1%。从环比看，二手房价格涨幅不及新建商品房涨幅。
据V估价系统的统计，2018年9月份太原市存量房基价均值为：10557元/平方米，环比增长1.96%，同比增长36.8%。其中，迎泽区11317元/平方米，小店区10992元/平方米，万柏林区9983元/平方米，杏花岭区9941元/平方米，晋源区9581元/平方米，尖草坪区8367元/平方米。与新建商品房价格相比，二手房均价确实比新房便宜。
晋阳湖某楼盘营销负责人说，“虽然限购、限贷政策在太原落地，但实际感受是，有买房需求的购房者受到的影响很小。房子去化主要是改善型置业人群在消化。太原老城区的旧房、预制板房的住户们慢慢都在换房改善居住环境。二手房基本都是老城区的旧房子，或者是老破小学区房，以及前几年的次新房，这部分房源不如现在的新建期房价格高，环境好，所以新房价格比二手房普遍要高。”
据贝壳研究院对北京、深圳、上海、成都、西安等13个城市的二手房市场监测数据显示，上月，西安等13个城市二手房市场延续了6月份开始的下滑趋势。与前一个月相比，西安二手房成交量环比降幅为7.4%。业内人士表示，“太原作为中部六省之一的省会城市，和西安的房价具有可比性。相较于新房，各地二手房市场或许更能反映楼市的预期和状态。”
下半年楼市定调是遏制房价上涨，这对于前期过热的市场形成一定冷却。相比新房市场，二手房更容易受业主心态和预期影响，所以太原二手房价格还未出现下降，但已经进入了市场博弈期。
明年或解冻
对于绝大多数一二线甚至部分三线城市来说，每年还有大量的年轻人涌入，这些人都是刚需一族，他们想要成家，想要在这个城市里安居乐业，那就必须要买房。
“二手房大幅下跌的可能性不大，但房价不涨也相当于跌。因为买房子是有资金成本的，100万元的贷款贷上30年，光利息也得100多万元，如果不涨那就是跌。”一位购房者说，“而二手房的卖家、房源都很分散，总有一小部分人着急用钱，并因此做出降价决定。所以，如果二手房人气持续低迷，房价小幅下行的可能性比较大。到明年，成交行情会有所攀升。”
二手房市场受新房市场影响很大。在当前房价恢复稳定的背后，也有上游土地供应温和放量的影响，这将缓解市场供不应求的紧张行情，也为房价稳定打下了基础，平抑地产过热。“参考历次房价上涨的过程，在大幅上升后进入盘整甚至小幅下跌，这是一种正常的现象。本轮新房房价上涨幅度尤其较大，再加上调控政策持续，未来一段时间太原房价有望进入一个稳定盘整期。此时二手房市场则会凸显出优势，成交量或将进一步加大。”太原房天下二手房负责人钟前军分析。
山西晚报记者 张磊
