2018楼市临近尾声，这一年，对于房地产行业而言无疑是转折性的一年。一方面，在国家“房住不炒”的性质定位下，推行限购、限价、限贷、限售等短期调控政策，对投机炒房者形成严格打压；另一方面，面临住房供应不足、需求旺盛、房价过高等实际问题，中央接连出台指导政策，加快住房租赁市场的培育与发展，贯彻租售并举制度，以满足老百姓住有所居的长远需要。
在经历了前两年的热潮之后，2018年成为各方公认的政策调控年，太原楼市更是经历了行业整顿、市场调控新政、限贷、租购并举等一系列的重大政策调整，加速了房地产市场格局的洗牌。为此，山西晚报推出2018太原楼市年终盘点专题，为读者提炼年内热点，知既往，见未来——
关键词1：限购、限贷落地
太原楼市年内最重磅政策，是5月中旬发布的限购政策。根据文件规定：对拥有1套城六区住房的本市城镇居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）、在城六区没有住房且能够提供在本市1年以上（或逐月连续缴满6个月）的纳税证明（或社会保险缴纳证明）的非本市城镇居民家庭，在本市城六区限购1套住房。对拥有2套以上（含2套）城六区住房的本市城镇居民家庭、拥有1套以上（含1套)城六区住房的非本市城镇居民家庭及无法提供在本市1年以上（或逐月连续缴满6个月）的纳税证明（或社会保险缴纳证明)的非本市城镇居民家庭，暂停在本市城六区内购买住房。
此轮限购政策出台，对购房者的影响出现分化，已有多套房的购房者产生了观望情绪，而刚需市场受影响甚微。与限购同时落地的还有限贷政策。首付提高至最少30%，利率调整为不低于基准利率的1.1倍，这在各方面增加了购房者的还款压力。对于已经拥有2套住房的家庭，已没有贷款购房的资格，很大一部分改善置业群体被挡在市场之外，导致楼市成交量大幅减少。
山西晚报记者调查了解到，对于刚需购房者来说，限贷政策落地几乎没有影响他们购房的热情，相反，此前一些犹豫未决的刚需族，也因为政策出台后，市场供应预期减少，反而刺激了其快速购房。
年末，随着市场变化与银行政策调整，多个银行纷纷出现利率上浮幅度下调的现象，贷款门槛略微松动，也对刚需购房者起到一定的促进作用。
关键词2：房价起落总体平稳
年初至年尾，太原房价起落，总体平稳。
山西晚报记者搜罗市场数据获悉，年初到年尾，太原房价经历了年初小幅上涨、年中维持、年尾促销降价的过程。5月份，太原楼市再次发布调控政策，对市场产生一定程度的影响。三季度在太原举办的房展会上，成交冷清可见一斑。而到了年尾，为了以价冲量，项目纷纷推出变相降价策略回款。房价虽有起有落，但总体仍然稳定在合理水平内。
从数据上看，10月份，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室监测的142个城市，房价平均环比下跌0.296%。11月，58安居客房产研究院数据显示，受重点监测的67个城市二手房挂牌均价为每平方米15163元，环比下降0.3%。而从太原前11月的房价数据来看，亦是同趋势变化。
从目前来看，楼市总体降温，并趋于平稳。山西晚报记者查阅资料获悉，一线城市的房价已经从前期微涨变成小幅下跌，房价逐步回归，与此同时，三四线城市房价涨速持续回落。根据国家调控政策的持续，市场会有更鲜明的迹象，这种趋势将成为新常态。
虽然近期各项目纷纷推出降价促销等优惠政策，但调控并未松动，稳控楼市秩序仍然是调控重点，政策整体进入平稳运行期，预计房企迫于年终业绩压力仍将采取“以价换量”的措施，12月受供应继续明显增长影响，重点城市成交规模环比将继续回升。
在太原楼市的周边市场，晋中和太原市场形成鲜明对比。2018年，晋中楼市快速发展，不论是价格还是规模、品质方面，都有了跨越式提升，成为很多当地以及太原市民的投资新区域。
关键词3：严厉监管行业乱象
今年，住建部根据各地查处情况，先后曝光了三批违法违规房地产开发企业和中介机构，山西分别有两家公司——山西经纬纵横房地产经纪有限公司和山西荣昶房地产开发有限公司上了黑榜。太原市房管局先后曝光了九批违规销售的项目，涉及到违规销售、预售的楼盘达十几家。与此同时，工商局等部门也对房地产行业虚假广告严厉打击。
太原市房管局人士表示，今年全国各省市都对房地产行业的乱象进行整治，首先是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙；打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”；此外，还要打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业。同时，还要打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。
山西晚报记者了解到，进入12月，全国各地房地产调控政策继续发布，内容普遍以规范房地产市场各种乱象为主。业内人士分析认为，调控并未松动，加强市场监管，稳控楼市秩序仍然是调控重点。重点规范的内容有投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。
关键词4：公积金贷款更快捷
今年9月30日以后的网签合同禁止办理公积金“商转公”业务，不少人觉得公积金政策收紧了，但买二手房不用“过桥”，直接公积金贷款，以及买开发商的新建商品房可以直接公积金贷款的新规，让不少购房者都在今年大呼方便。
为了提高二手房贷款的办理效率，太原公积金管理中心与太原市房管局、国土局、税务局以及银行联合组建了“太原市二手房交易、公积金贷款服务大厅”，实现了二手房交易和公积金贷款业务同步受理、审批同步推进和资金同步到位，购买二手房的职工可以在服务大厅直接在交易环节申请公积金贷款来支付购房资金。
太原市公积金管理中心工作人员介绍，在服务大厅办理住房公积金贷款一是大大减少了交易过户和公积金贷款的办理时间，二是避免了买房人按照以前流程需要先办理产权过户手续后才能申请公积金贷款所带来的交易成本。
而此前众多开发商不支持公积金贷款的现象，在今年也得到了扭转。此前，按照规定，公积金贷款需要楼盘封顶后才能放款。所以，过去开发商为了尽快回笼资金，会极力劝阻购房人使用公积金贷款，即便同意也不能和商业贷款享受同等的价格优惠，甚至还有不少楼盘直接拒绝购房人使用公积金贷款。如今，随着公积金管理中心放款速度的加快以及贷款额度的不断提升，太原市不少楼盘开始主动打出促销口号：可以公积金贷款。山西晚报记者从住房公积金中心了解到，中心网站专门罗列出了“公积金贷款楼盘”，200多家楼盘基本囊括了太原市大部分在售楼盘。
关键词5：装配式全装修住宅即将入市
装配式全装修住宅将逐步走入太原市民的生活中。而此概念的提出，让很多购房者十分期待。
新建装配式全装修建筑将全面执行绿色建筑标准，鼓励太阳能光热光伏、地源热泵、空气源热泵等可再生能源与装配式建筑一体化应用。
今年太原市西中环已经有第一个装配式住宅项目。装配式是对传统建筑工艺的一种变革，外墙、内墙、阳台板、楼梯、空调板、叠合板等7种预制构件是在工厂加工完成，工人只需通过这些构件再辅以支护措施，就能将各部件相互结合。再通过绑扎节点钢筋及混凝土浇筑形成整体。虽是如此，但在房屋受力大的关键部分，仍采用传统的现浇方式，这样可以保证房屋整体的安全性。这种建筑产业现代化项目，具有环保、节能、污染少的优势。
今年，太原开始推行装配式住宅全装修成品交房，这意味着消费者购买了这种节能、环保的装配式住宅后，拎包即可入住。
业内人士表示，装配式住宅全装修，推广集成厨房和卫生间，预制隔墙、主体结构与管线相分离等技术体系，推行装配式住宅全装修成品交房。全装修可以避免毛坯房交房的二次拆改、过度装修问题。装配式全装修建筑，使用的多为标准化部件，减少了大量现场手工作业，施工工人按照标准化的工艺安装，从而提高了装修质量和品质。
关键词6：土地市场更活跃
今年，太原市热门地块吸睛不少，土地市场的惊喜层出不穷，有万科拿地西铭改造地块，有煤气化原址近百万土地拍卖，还有宜家在太原拿地、晋阳湖连片地块拍卖……这一系列大动作让开发商和各位业界人士应接不暇。在土地供求中，万柏林成交土地最多，月度供销比能达到100%，其次是小店区，还有尖草坪区、迎泽区、晋源区等。
对于土地市场来说，今年太原市开始落实执行的《太原市国有建设用地使用权转让试行办法》，被业界称为土地市场的重磅新闻。对未达到开发投资总额25%的国有建设用地使用权，按照“先投入后转让”的原则，在签订国有建设用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待受让人开发投资总额达到法定要求时，再依法办理不动产登记。
业内人士表示，按照以往，太原市国有建设用地必须投资达到25%才能转让，试行办法后，可以先办理预告登记，之后投资到25%以上可以办理土地转让手续。这在很大程度上促进了土地要素顺畅流通，提高存量土地资产配置效率，盘活了太原市二级土地市场。
山西晚报记者 张磊
