太原市完善建设用地使用权转让出租抵押二级市场试点工作通过省级验收。
太原市完善建设用地使用权转让出租抵押二级市场试点工作通过国家验收。
自然资源部在太原市召开国有建设用地使用权二级市场交易税费课题研究座谈会。
自然资源部利用司副司长王薇带领的调研组对太原“完善建设用地使用权转让出租抵押二级市场试点”工作进行调研。
今年以来，太原市国土资源局在太原市委、市政府和省自然资源厅党组的正确领导下，以“五大发展理念”为引领，以“尽职尽责保护国土资源、节约集约利用国土资源、尽心尽力维护群众权益”为工作主题，加快国土资源质量变革、效率变革、动力变革，不断提高国土资源工作水平，在保障转型项目年建设用地、支持民营经济发展、耕地保护、不动产登记发证、地质灾害防治等方面成绩突出，为谱写文明开放、富裕美丽太原新篇章提供了高质量的资源保障。
一是严守耕地红线，做到保质保量。通过层层签订目标责任书，创新耕地占补方式，建立考核机制，确保全市耕地总量不减少、质量不降低，永久基本农田数量和质量得到提升，超额完成省政府下达的目标任务。
二是科学实施土地供应，服务经济发展，做到保障有力。从热情服务、主动服务、超前服务、跟踪服务、全程服务、高效服务、廉洁服务”7个服务切入，变“项目等地”为“地等项目”，全力保障转型项目和基础设施建设。
三是严格执法监察，做到主动有为。将土地、矿产卫片和例行督察问题整改工作纳入全市“13710”系统进行督办；集中开展了废弃矿井排查整治和设施农用地“非农化”问题专项整治工作。
四是狠抓地灾防治，做到科学防范。集中召开了动员会，下发了防治方案，明确了防治任务，落实了地质灾害“三查”责任，加强测评度和预报精度，实现了零伤亡，保护了人民群众的生命财产安全。
五是推进“放管服”改革，提升登记效率，做到方便利民。设立了“最后一公里”办公室，实施“互联网＋不动产”工程，在电视台、广播电台进行政策宣讲，不动产登记时间普遍由15个工作日缩减到5个工作日。
六是支持民营经济发展，推进市场建设，做到流通顺畅。出台了《建设用地使用权转让办法》《地下空间国有建设用地使用权管理暂行办法》《优化工业用地配置促进转型升级试行办法》等办法；建立了集“供需、交易、登记、监管、服务”为一体的土地二级市场数据平台。
七是助力精准扶贫。充分用好增减挂钩政策，将土地整治和基本农田建设资金向娄烦、阳曲等贫困县倾斜，为当地脱贫提供了资金支持。
八是落实“两个责任”，做到了从严要求。全面推进全系统党的思想、组织和作风建设，打造“大党建”工作格局。以作风建设助推业务工作落实，在全局统筹规划实施“175217”提升工程。
今年以来，太原市土地二级市场试点工作引起各方关注，《中国自然资源报》在头版头条进行了报道，试点经验受到自然资源部的好评，并通过国家验收，被确定为优秀试点单位。
围绕重点 勇于担当
试点工作是一项全新的工作，太原市组织相关部门到南京、宁波、南昌等地进行了考察学习，对土地市场管理创新的经验进行学习取经。太原市委、市政府主要领导，原山西省国土资源厅厅长周建春，太原市政协主席张明星，太原市常务副市长王立刚，副市长张齐山等领导更是深入一线，对工作中存在的问题进行多次调研，现场办公解决问题。2018年，在太原市政府工作报告中明确要求，全面推进体制机制创新，提高资源配置效率效能。完善产权制度和要素市场化配置机制，推动创新要素自由流动和聚集，资源向优质企业和产品集中。
太原市分管副市长张齐山担任了完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场工作领导小组组长。市政府副秘书长、市国土局长担任了副组长。成员由发展改革、财政、规划、中院等相关部门组成。在市国土局设立了领导组办公室。结合本地实际情况，太原市制定了《太原市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案》，2017年5月18日，原国土资源部批复了太原市的《实施方案》。《实施方案》确定的重点工作为六项：一是制定建设用地使用权交易规则；二是建立土地二级交易平台；三是优化土地二级市场交易流程；四是完善土地市场价格体系；五是加强履约监管，强化市场主体信用考评；六是建立“三平台”一体化的信息系统。
营造氛围方可聚力。《实施方案》批复后，太原市立即召开了动员部署大会，对试点工作进行了宣传发动，并细化分解工作任务，列出了“时间表”和“任务书”。同时，充分利用新华社、人民网、《山西日报》《太原日报》、太原广播电视台等媒体对相关改革政策做了详细解读，对工作进展情况进行宣传报道，扩大影响，营造氛围，聚力发展。目前，太原市政府已经批准，太原市委外宣办、太原市政府新闻办正在筹备召开新闻发布会。
攻坚难点 勇于探索
按照试点工作要求，太原市承担土地二级市场交易税费研究课题。但土地交易税费课题跨领域研究，对基层国土部门来讲难度很大，第一次聘请国土资源方面的专家无法开展，进而退出。
愈是困难愈要探索。为了攻坚难点，太原市国土资源局局长李军担任课题研究小组组长，落实了课题研究专项经费，聘请经验丰富的山西财经大学教授和税务师事务所研究人员，共同完成课题任务。
7月18日，自然资源部利用司副司长王薇带领的自然资源部调研组对太原“完善建设用地使用权转让出租抵押二级市场试点”工作进行调研，并召开了国有建设用地使用权二级市场交易税费课题研究座谈会，对太原市课题研究工作给予了认可。
全力降低交易成本。针对太原市二级市场交易成本过高、不愿进场交易等问题，太原市主动出击，走访服务对象，进行调查研究，为企业排忧解难，并及时将有关情况向上级汇报反映，经原山西省国土资源厅多次出面沟通，最终山西省将土地转让契税税率由4%降为3%，土地交易手续费降低20%到50%，得到了广大服务对象的赞誉。
营造“六最”营商环境。太原市在市国土资源部门原有“一张图”、电子政务平台的基础上，建设了集“供需、交易、登记、监管、服务”为一体的数据平台，设置了国有建设用地使用权二级市场内网审批系统和外网交易管理平台，实现了内外网数据的实时互通以及与不动产登记的接口融合，形成了集管理、交易、登记为一体的二级市场数据库，为土地交易二级市场试点建设提供了有力的技术支持和数据保障。今年5月1日，太原市土地二级市场网上交易平台正式上线运行，具备信息发布、文书审核、资金监管、公开竞价、合同签订与备案等功能。制定了《国有建设用地使用权转让办事指南》和工作流程图，减少交易审查中的前置审查，将原来由转让双方提供的16项申请材料精简到7项，精简率达56%。
先行先试 勇于突破
试点工作开展后，太原市破除各方面体制机制弊端和障碍，市政府出台了5个办法，在5个关键环节上取得突破。
一是降低交易门槛，突破了原有交易限制条件。太原市印发的《太原市国有建设用地使用权转让试行办法的通知》规定，未达到开发投资总额25%的建设用地使用权，可按照“先投入后转让”原则，在签订建设用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待受让人开发投资总额达到法定要求时，再办理不动产登记。试点期间，山西和泰房地产开发有限公司向太原市国土资源局提出申请，因企业转型发展需要，拟转让其名下6782.36平方米国有建设用地使用权，因政府原因导致无法开工建设，又受25%投资总额条款的约束，无法办理转让，不仅不利于土地资源的有效利用，也不利于企业资产的显化。太原市交易机构受理后，经过充分研究，通过预告登记的办法，待开发投资额达到法定要求时，再依法办理不动产转移登记，解决了低效闲置土地转让时需完成开发投资总额25%以上的难题。目前，太原市已为山西和泰房地产公司、山西恒通能源公司等2家企业办理完成5宗土地使用权转让，盘活闲置和低效用地面积22.276公顷，显化企业资产11.05亿元。
二是允许分割转让，突破了原有转让僵硬限制。按照太原市印发的《太原市国有建设用地使用权分割转让试行办法的通知》规定，在符合城乡规划和不影响土地使用价值的前提下，按照“先分割、后转让”原则，允许分割转让给境内外的自然人、法人或其他组织。试点前，由于缺少相关制度规定和办理经验，太原市交易机构未办理分割土地使用权转让交易；试点后，太原市明确分割转让条件，制定了分割转让交易流程。到目前为止，已经为中国船舶重工集团山西汾西重工有限公司办理分割转让1宗，盘活土地资源6.157公顷，显化资产6378.97万元；办理土地使用权分割抵押1宗，抵押面积5.34公顷，为企业融得资金12.86亿元。
三是降低交易成本，突破了土地交易税费瓶颈。试点工作开展以来，太原市将进入土地二级市场交易的契税由原4%下调为3%，土地交易手续费根据情况也可享有原核定标准的5-8折优惠。太原能源公司拟将其位于清徐县东于镇中高白307国道南侧的商务用地转让给子公司清徐加气站，使用权类型为出让，转让面积5066.6平方米，交易价格为324.22万元。太原能源公司申请转让后，太原市对土地增值税和契税按照新的税收政策，予以免收；交易手续费也减半收取，此次转让企业少交免交土地增值税、契税和土地交易费近50万元，最大限度地降低了转让交易成本。实践证明：降低国有建设用地使用权二级市场交易涉及的土地增值税、契税和交易手续费的做法有利于土地要素流转，可以在更大范围内推广。
四是放宽抵押权限，突破了抵押权人条件限制。制定出台了《太原市国有建设用地使用权抵押登记试行办法的通知》，一是放宽对抵押权人的限制；二是允许养老、医疗、教育等社会领域机构以有偿方式取得的建设用地使用权设立抵押权；三是以划拨方式取得的具有地上建筑物、其他附着物的建设用地使用权可依法抵押。2017年1月，山西齿科医院咨询办理抵押事宜，经了解，该企业于2008年以出让方式取得0.92公顷建设用地使用权，并领取了土地证。因医院发展需要，拟以其地上建筑物及土地使用权申请抵押登记，但按照现行法律无法办理抵押登记，导致企业资金紧张，发展受影响。2017年2月，二级市场试点工作启动后，太原市研究后认为，山西齿科医院以出让方式取得土地使用权，限制其抵押不符合产权保护精神。2017年10月，太原市为山西齿科医院办理了抵押登记，融资金额4000万元。以医卫慈善用地及地上建筑物作为抵押物办理抵押登记在太原尚属首例。
五是规范划拨管理，突破了过去对划拨土地出租行为的监管难题。试点改革前，太原市国有划拨土地出租经营行为长期存在且无序发展。试点改革后，太原市出台《太原市国有划拨土地使用权出租经营管理试行办法的通知》，对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行有偿使用方式或征缴国有土地年租金，国有土地年租金按有关规定缴入市级财政，委托区级国土资源部门代收，市、区财政按6∶4比例分成，主要用于城市建设。截至2018年7月底，已经收取中国电子科技集团公司第三十三研究所、山西省农业科学院农业资源与经济研究所等13家单位42.88万元土地年租金，涉及划拨土地面积2.102公顷。
率先发展 勇于实践
太原市按照改革的要求，勇于实践，实现了国有建设用地使用权转让交易量从小到大、建设用地使用权出租从无到有、建设用地使用权抵押从慢到快。
一是建设用地使用权交易量实现了“从小到大”的转变。2016年，太原市建设用地使用权转让4宗，转让面积3.35公顷，转让金额0.32亿元。2017年，试点改革正式启动，建设用地使用权转让6宗，同2016年相比增长50%；转让面积5.9公顷，同比增长76%；转让金额5.1亿元，同比增加16倍。2018年1-7月，建设用地使用权转让交易量持续放大，办理建设用地使用权转让9宗，是2017年全年的1.5倍；转让面积38.6公顷，是2017年全年的6倍多；转让金额11.6亿元，是2017年全年的2倍多。此外，二级市场试点后，通过法院判决办理转移登记进行转让9宗，面积19.14公顷。
二是建设用地使用权出租实现了“从无到有”的转变。试点前，由于监督管理机制不健全，加之征收难度大，太原市建设用地使用权出租工作尚未开展。试点改革后，太原市修订了《建设用地使用权出租管理实施细则》，规范建设用地使用权出租双方的权利义务，明确区级国土资源管理部门对出租行为进行监管，2017年—2018年7月，共办理建设用地使用权出租17宗，其中：出让建设用地使用权出租3宗，划拨建设用地使用权出租14宗，出租面积合计4.95公顷，收取划拨土地年租金42.88万元，实现了零的突破。
三是建设用地使用权抵押实现了“从慢到快”的转变。试点后，太原市国土资源局改进了建设用地使用权抵押登记审查形式，由之前的审批制改为现在的备案制，不再对主债权合同和抵押合同的抵押金额进行实质性审查，只进行程序性要件审查。同时，改变了原来土地抵押价值只能委托土地评估机构来确定的单一方式，增加了可以由抵押双方当事人协商确定的方式，省去了土地评估的时间和费用，方便抵押权人快捷、高效办理抵押登记手续。同时，通过优化流程、减少环节等措施，将办理土地抵押的平均时限由10个工作日缩短至5个工作日。2016年，太原市办理建设用地使用权抵押14宗，抵押面积58.55公顷，抵押融资金额27.44亿元。2017年，办理建设用地使用权抵押83宗，抵押面积483.78公顷，抵押融资金额238.37亿元；2018年1-7月，办理建设用地使用权抵押11宗，抵押面积33.01公顷，抵押融资金额25.38亿元，有力地支持了中小微企业的融资需求和发展。
胡玉平 邢云鹏
