与年初省城楼市量价齐升、开盘必清盘的态势相比，受限购限贷影响，省城楼市年底急转向下，由“房难求”变成“房难卖”，市场观望情绪逐渐浓厚。
眼下，全年留给房企营销团队的时间还有40多天，如何在有限的时间里做出更好的成绩，是每个房企的当务之急。在众多准新盘、新盘售价明显低于预期的当下，刚需、改善置业人群似乎到了最佳入手时机——
A 销售面对重重挑战
今年年初，太原楼市行情较好，楼盘不论位置远近都遭排队抢购，开发商迎来了期待已久的好日子；可到了年尾，众多楼盘集体面临预售证难办、积客难的全行业窘境。全国地产行业因限购限贷带来的成交低迷蔓延到了太原楼市。
在太原的楼市圈子里，开发商、尤其是品牌开发商们叫苦不迭：最近房子太难卖了。不论是开盘大卖的项目，还是早已完成年度销售目标的楼盘，都喊着“房难卖”。
不少开发商抱怨，尽管房价涨了，看似赚钱了，可仍然有不少难念的“经”：已入市的楼盘卖不动，未入市的楼盘不到位。这一现状波及了卖房环节的置业顾问。“房子变难卖了，11月公司要求取消全部休假，没有双休，也不能申请年假。”太原市杏花岭区某楼盘置业顾问说，“房子难卖，卖得不好，每天晚上11点才能下班。”南内环和东中环交叉口的某楼盘更是打出“售楼部24小时不打烊”的广告。
“年初设置目标时，开发商没有想到形势变化会如此之快。年中，万科集团打响了‘活下去’的口号，在业内引起了的一片悲壮情绪，如今太原楼市的画风从‘房难求”变成‘房难卖’。”业内人士表示。
山西晚报记者在采访中发现，年初，很多购房者跟风抢房，正是由于去年此时楼市掀起一波价格上涨，保利、万科、融创、华润等众多品牌房企推出的高端线产品一盘更比一盘高，产品线品质提升的结果，就是太原核心及热点区域楼价水平达到了12000元/平方米至14000元/平方米，而作为全国为数不多未出限购的省会城市，太原一度成为名企现金流的重要收获区。按照去年年底、今年年初房企的新盘开发、推广计划，去年一期火爆售罄的名盘，今年下半年新加推房源每平方米的加价幅度在1000至3000元不等。
但在限购限贷的影响下，重多原计划今年下半年上市的新盘，遇到多方挟制：银行个贷放贷条件升级，利率上浮；预售证及网签时间延长，高端楼盘遭遇的预售证件审批阻力更为严重；异地客户集体离场。“一线上市房企纷纷布局地市，相当一部分异地购房者，放弃在太原买房，转向价格更低的老家或三四线城市。”一位业内人士称。
与此同时，土地、规划、建设、销售等诸多环节的不顺，也让开发商们有苦难言。比如楼盘土地手续进度缓慢；早已拿下的地块拆迁工作迟迟不能就绪；项目周边的道路、公交等市政配套跟不上，束缚了楼盘类型；项目板块内的基础投入不够大，区域的升值潜力被低估……
B 新房价格低于预期
尽管整体市场低迷，但在冷清的市场中，仍有个别项目开盘时热度火爆，售楼处一如年初时的人头涌动。
11月11日19时左右，山西晚报记者到达位于小店区殷家堡的融创中心，售楼处里的热闹程度和其他项目的门可罗雀形成了强烈反差。“13000元/平方米的价格，精装楼盘、知名品牌，如此高性价比的房子受到了购房者们的关注，太有诱惑力了。”置业顾问王先生说。现场不少置业者也表示，“融创地产的其他楼盘单价动辄14000元、15000元，而此新盘的价格仅有13000元，比预期价格便宜了不少。”
与此同时，本月还有一个品牌开发商的低价楼盘保持较高热度。11月11日，位于西山的万科春和景明开盘，8000元/平方米的起价也同样吸引了众多购房者的到访。“虽然位置偏，但是相信万科后期能够做好，这一区域环境好、空气好、价格低，又是万科的产品，很多购房者都对此有期待。”业内人士说。
高性价比楼盘开盘，不论地段、配套如何都有很多购房者热捧，“这说明刚需还是很旺盛。”业内人士说，“地段偏的片区地价低，且远低于市中心的热门地段，开发商低价拿地，楼面价一定很低，开发一个这样的楼盘有可能利润比核心区卖16000元/平方米的项目都挣钱。”
也有楼盘为了聚集人气，“低价”吸引客户到访。购房者张女士告诉山西晚报记者，“最近几个月，我一直关注融创外滩一号，刚开始置业顾问说开盘价可能在14000元、15000元，后来又说是16000元，两三周以前，另一位置业顾问电话中说可能起价为11000元，购房者中冲着低价去看房的人大有人在。最终开盘均价在14500元/平方米。”
业内人士张女士说，“由于目前房子不好卖，近期市场上的新盘实际售价比预期的价格低。但即便如此，积客量的效果仍差强人意。购房者期待价格更加稳定，目前的价格行情，需要等到市场接受度逐步提升再推房源时销售率会更高。”
C 二手房成交走下坡路
不仅是新房，二手房市场也一片凉意。根据V估价系统对太原市六大城区中2578个存量住宅小区的监测数据显示，11月，太原市存量房基价均值为10671元/平方米，环比增长0.23%，价格基本稳定，涨幅收窄。其中，迎泽区成交价格在六城区中最高，为11421元/平方米，尖草坪区价格最低，为8490元/平方米。
聚信评估分析认为，自从调控以来，太原整体房地产市场热度降温不少，下半年太原市住宅价格涨幅放缓，买方更加关注自身需求和房源性价比，有部分二手住宅价格下跌。在政策力度不放松的情况下，短期内市场会维持平稳或下行。
在持续性的政策打压和信贷政策限制下，购房者对于房地产市场投资热度正在全面降温。
21世纪房产中介经纪人表示，现在二手房交易个税、契税对购房者来说压力较大。据悉，目前太原二手房交易住宅契税为1%-2%，个税需要缴纳总额的1%，如果是两年内大红本交易，还要多出5%-6%的税费。现在一、二手房价严重倒挂，刚需客基本流向一手房市场，投资客虽看好二手房市场，但由于楼市走势不明，也导致二手房市场面临投资前景飘忽不定的尴尬。该机构相关负责人李先生表示，在本轮房地产周期中，今年三四季度二手房成交量曲线就开始呈现降温态势，随后增幅开始收窄。受成交量的影响，成交价格在四季度也呈现了降温的态势，通常价格波动的走势滞后于成交量曲线表现。
“受房地产调控政策以及银行信贷政策的持续影响，预计部分城市二手房成交量将出现持续低迷盘整态势。”业内人士分析认为，“从后市来看，随着房地产持续调控不动摇以及房地产信贷收紧，今年年底二手房成交量将维持低迷态势”。
上述经纪人表示，现行楼市大环境下，二手房业主报价普遍虚高，有价无市。但是到了年底，不少二手房业主出于资金周转、工作调动、离开太原、家庭搬迁、改善换房等需要放盘出售，年底议价空间加大的情况下，很多笋盘（笋盘指楼市行情不佳而出现的售价低、未来增值空间大的房子）将非常有吸引力，建议购房者趁低入市，果断出手。
D 改善房源仍有破土之势
虽然全年热了又冷，但业内人士仍然看好太原楼市前景，认为此轮的“降温”属于“政策市”，而市场上一直是改善与刚需并举，改善性需求仍然没有大规模释放。
由于区域特性，山西省内置业者的购房需求量非常大，除了市面上常规产品学区房、短租房、长租房、别墅、养老房之外，经济条件较好的置业者还想在异地购置过冬房、过夏房。业内人士贡先生称，改善性购房需求已无孔不入，“比如太谷县经济富足的村子，村里有一半人在县城买房，县城里学区房也很火爆。”
此外，太原的买房群体还有一个鲜明特点：“地源性客户需求强劲。”老市民在一个区域生活久了，再置业还会在原址附近买房；另一种以前居住在厂区、城中村的人群，生活条件改善后希望能在市区寻找更好的环境居住。业内人士说，例如中海地产开盘时，很多地源客户认为能买到汾河景观房、靠近迎泽桥西晋祠路的小区非常值得。这部分群体购买欲望非常强烈，甚至忽视了房子非住宅性质、非学区房等问题。
“经过多年的房地产市场发展，省城40岁-65岁的已购房中年业主，大多开始了新一轮改善置业，以及满足子女成婚的购房需求。房子需求大多在150平方米左右，而省城楼市的供给量充足，特别是城中村改造项目。”贡先生认为，“房子永远是稀缺产品，所谓的市场走冷是暂时的，而供需市场的行情要站在长远的角度和高度看。”
山西晚报记者 张磊
