香港新聞網5月9日電 據香港《商報》報道，政府最新零售業數據顯示，本港3月零售額回升3.1%，中止連續24個月的跌勢。一眾收租股有望受惠於租戶銷售額回升，其中九倉(004)及冠君產業信託(2778)增長潛力不俗，值得留意。
香港零售業自2015年起連續兩年陷入負增長，3月份零售市道終告別寒冬，零售業總銷貨價值臨時估計357億元，按年上升3.1%，為兩年來首次錄得增長。零售業數據錄得2年來首次回升，市場憧憬零售業市道轉好，意味著收租股可望受惠於其租戶營業額好轉，取得穩定租金收入。
九倉：分拆投資物業釋放價值
花旗年初發表報告指，預期本港零售銷售於今年上半年有的收入將會增加，大幅上調一眾地產收租股的目標價，其中之一就是行業龍頭九龍倉。九倉去年核心盈利按年增長25%至137.5億元，其增長受惠於旗下投資物業組合維持高企的出租率，續租租金持續增長，帶動投資物業核心盈利上升6%至88億元。
對九倉投資物業核心盈利貢獻最大的三大商場，分別是海港城、時代廣場和荷李活廣場，去年3個商場的整體收入均錄得3%至6%的升幅，但由於去年整體零售市道欠佳，旗下租戶的銷售額則下跌9%至11%。
財經評論員熊麗萍接受本報訪問指，根據3月零售業銷售數字，若按主要類別分類，珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷售價值上升8.4%，服裝類的銷售價值則上升2.5%；留意租戶組合，按租金、面積和銷售計，九倉旗下三大商場租戶佔比最大的，正正是售賣時裝和珠寶飾物的中高檔商戶，若中高檔消費品整體銷售額續向好，料會對九倉的投資物業業務有正面影響。
她又指，九倉公布去年業績時曾表示會研究分拆投資物業上市，惟市場已經消化消息，但長遠仍看具體詳情和時間表，尤其當物業分拆上市後，到底能否反映分拆物業的真實價值。
冠君：租金仍有上調空間
同樣受惠零售業復蘇，還有冠君產業信託(2778)。冠君旗下物業組合有朗豪坊和花園道3號，去年兩幢物業租金收益總額為22.99億元，按年增加11.5%，可分派收入亦增加16.2%至14.08億元，末期每單位基金分派0.12元。
朗豪坊的顧客群是以年輕人為主的大眾化市場，受經濟情況影響較輕，因此商場去年的租金收益總額增加3.4%至8.17億元，但去年分成租金按年跌至8600萬元。市場估計，若今年零售業銷售持續理想，其分成租金有望止跌回升，可上調續租租約的基本租金，有利整體租金收益。
除了朗豪坊外，花園道3號的租務表現亦值得留意，據年報顯示，花園道3號物業租金收入按年上升19.7%，去年每基金單位分派主要就是由該物業租出率及租金上升所帶動。雖然去年已大幅上調租金，由去年每呎租金78.2元，目前已升至逾100元，但大和指出，花園道3號的租金仍有上升空間，料未來有關物業租金收入續升，為冠君2017-2019年的租金收入及每基金單位分派帶來持續增長，維持對冠君“買入”評級，目標價5.45元不變。
此外，據悉冠君有意壯大規模，預留70億元夥母公司鷹君及其他發展商，主動出擊投地建商廈，倘消息屬實，有望為基金注入增長動力。
拆局解碼
選擇收租股 還看物業組合
市面上的收租股百花齊放，除了傳統的地產商外，還有房地產投資信託基金(REITs)。根據港交所公布的REITs名單，截至5月5日止，在主板上市的房託基金就有11隻，加上九龍倉(004)、希慎(014)、太古地產(1972)等傳統地產股，市面上的收租股不下20隻，投資者應如何選擇？
筆者認為，要選中一隻好的收租股，首先要看其物業組合的質素，因較好的物業質素能夠吸引更多人流，提升旗下物業租戶的營業額，從而帶動租金收入。傳統地產股的物業質素往往較有保證，如九龍倉旗下的時代廣場、希慎旗下的希慎廣場、太古地產的太古城等，無一不是當區地標。當然，這並不代表房託基金的物業組合一定是差，例如上文提及的冠君產業信託(2778)，旗下物業組合雖然只有朗豪坊和花園道3號，但前者是旺角地標，後者則是中區甲級寫字樓，質素不俗，可為基金帶來穩定收入。
