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星島日報:當局加辣 暫未扭轉樓市大氣候

时间:2017-05-28

  香港新聞網5月27日電 香港《星島日報》27日發表題為“當局加辣 暫未扭轉樓市大氣候”的文章,全文如下:

  金融管理局出招收緊樓按成數及提高銀行放貸成本後,首個推出市場的大型新盤,出現萬人空巷的認購場面,當中有個別發展商推售策略形成的小氣候,而剛性和投資需求甚殷的大氣候仍然不變。

  這個位於荃灣西鐵站上蓋的全新盤,首兩批推出合共接近五百個單位,發展商收近一萬四千五百票,超額認購逾二十八倍,反應是本年迄今最熱烈。昨日抽籤賣樓,基本上一日沽清,售樓處所在的紅磡商場,人龍沿天橋排到對面的火車站。

  金管局半個月來兩度出招,當中直接涉及買家的措施,是針對非本地入息人士和擁有超過一個按揭中物業的人士,主要是內地客和投資客,銀行向這兩類人提供的最高按揭成數要降低十個百分點;換言之,不足一千萬元單位的按揭最多只能夠按五成,一千萬元及以上的單位只能按四成。此外,這些人的還款相對入息的比例,亦會收得更緊。

  至於提高銀行放貸成本的兩招,是要銀行針對兩種貸款的風險權重,其一是樓按貸款,其二是對賣樓提供高成數按揭的發展商貸款,銀行要為這類貸款多留資金,資金成本因而提高。

  資金多利息低加強需求

  從昨日推盤人山人海的場面所見,發展商有足夠財力,透過財務公司向買家提供八成半按揭,不受金管局要銀行收緊向發展商借貸的措施影響。金管局收緊針對買家的按揭措施,令買家更難負擔沒有提供高成數按揭的二手樓,因而促使更多買家轉投新盤市場。

  發展商的推售策略,除了透過高成數按揭降低首期門檻,還在定價方面,把第一批推出的二百多個單位定得比市價略低,到加推第二批料會加價一成,並且因有海景單位,售價更高,營造目前銷售的單位“抵買”的概念。

  置業者的升值預期,亦反映整體樓市的大氣候。樓價這十年來縱使經過政府連番“加辣”的衝擊,走勢基本上大漲小回,形成了市場對日後樓價就算不升都“跌極有限”的心理預期,除了剛性居住需求,還多了投資需求。

  現時銀行資金氾濫,存款利息幾近於無,而借貸成本又低,只要付得起首期,供樓平過租,不少市民因此買樓收租保值,或者協助子女買樓。子女結婚生子有即時置業自住需要,就算子女未有需要搬出去獨立生活,都可以暫時用來收租,無懼日後樓價再升時子女買不起樓。

  父母客既助子女復投資

  昨日買樓人龍中,就不乏協助子女置業的“父母客”,這些“父母客”中,有人財力雄厚,一下子為子女支付七成首期,完全不受金管局收緊措施影響,另外有的是一家幾口每人一伙合共購買幾個單位,當中不乏自用和投資考慮。

  至於一些並非大富的父母,也有人願意以自己的物業作為抵押,來向銀行借錢協助子女支付首期。

  不過,金管局的措施並非全無影響,一家銀行昨日宣布把樓按息口微加百分之零點一厘,市場預計還有銀行會尾隨。由於現時息口實在低,而加幅輕微,不致大增市民供樓負擔,對樓市的即時影響有限。

  這是所有加息周期開始時的普遍現象,關鍵在於日後加息的步伐,何時息口會累積到市民開始感到還款吃力的階段,在樓宇供應仍然不足以應付需求,而息口雖加仍低的日子,市民對樓市強勢的心理預期就不會輕易扭轉。

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