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德銀料樓價十年削半 學者質疑言論矛盾

时间:2017-06-09

  香港新聞網6月9日電 據香港《星島日報》報道,德銀及“股壇金手指”之稱的惠理集團主席謝清海齊齊向熾熱的樓市大潑冷水,德銀發表報告,以人口挑戰為題,唱淡香港樓市,更大膽預測,十年後香港樓價會由現時水平累跌近50%。主因是本港人口老化,加上預計樓市將會出現供過於求,該行更一口氣降多隻地產股評級。

  謝清海則直指樓市認為有泡沫風險,建議投資者分散投資。不過,有學者就質疑報告出現矛盾,認為樓價與人口周期關係不大,而且樓市供應長遠難有曙光。

  德銀看淡香港樓市,皆因該行的報告認為,在供應持續增加,而人口老化及息口趨升等因素下,令住屋需求減少,未來樓市供應將嚴重過剩,住宅空置率會由現時4%,大幅升至2026年的9%,而樓價由現水平至2026年期間大跌48%。報告指出,本港的人口正面對多項問題,包括自然人口增長已達至高峰,預期於2027年轉為負數;未來入境移民減少;25至44歲的年齡層比重會由目前的29%,至2025年降至26%,60歲以上人口比率則會由目前22%升至30%。

  該行維持地產股業務要轉型的看法,由收購土儲模式轉為資產回報增值,因而調低恒地(012)、嘉里(683)及新世界(017)評級至“持有”。恒地目標價由56.2元降至49.8元,嘉里目標價由29.2元降至29元。

  本港樓價近年屢創新高,與1997年相似。謝清海同樣看淡本港樓市,表示暫未見股市現泡沫,相反香港樓市出現泡沫,尤其有機會於本港住宅市場出現,籲散戶應分散投資。

  然而,德銀在預測樓市的能力一向受人質疑,2013年德銀曾預計,香港住宅價格要由高位大跌50%才見底,年內會跌15%至20%。主要是因為當時面對前海及上海自貿區的挑戰。德銀認為,香港將持續失去競爭力,因此懷疑樓價長遠能否維持現水平。惟以中原城市指數CCL計算,過去4年香港的CCL指數由119.5點升至158.78點,升幅高達33%。明顯是睇錯市。

  而中文大學商學院客座教授冼日明亦指,不認同德銀報告所指2026年的住宅供應會如報告所指之多,香港土地本身不足,加上發展商傾向囤積單位遲遲不推售。而政府的辣招又壓抑二手市場,認為未來樓宇供應根本沒“曙光”。他又指,樓市由97年至今多次有大幅波動,本港樓市復原回升能力強,因此他說︰“難以預測10年後的樓市走勢,除非有水晶球吧!”

  有本港學者認為,報告內指出,於1995年時,25至44歲人口佔38%,目前則佔29%,期內精壯人口下跌9個百分點,但樓價仍升。另外,報告假設港內人口和資金未來會下跌,認為分析並不合理。

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