香港新聞網6月9日電 據香港《星島日報》報道，德銀及“股壇金手指”之稱的惠理集團主席謝清海齊齊向熾熱的樓市大潑冷水，德銀發表報告，以人口挑戰為題，唱淡香港樓市，更大膽預測，十年後香港樓價會由現時水平累跌近50%。主因是本港人口老化，加上預計樓市將會出現供過於求，該行更一口氣降多隻地產股評級。
謝清海則直指樓市認為有泡沫風險，建議投資者分散投資。不過，有學者就質疑報告出現矛盾，認為樓價與人口周期關係不大，而且樓市供應長遠難有曙光。
德銀看淡香港樓市，皆因該行的報告認為，在供應持續增加，而人口老化及息口趨升等因素下，令住屋需求減少，未來樓市供應將嚴重過剩，住宅空置率會由現時4%，大幅升至2026年的9%，而樓價由現水平至2026年期間大跌48%。報告指出，本港的人口正面對多項問題，包括自然人口增長已達至高峰，預期於2027年轉為負數；未來入境移民減少；25至44歲的年齡層比重會由目前的29%，至2025年降至26%，60歲以上人口比率則會由目前22%升至30%。
該行維持地產股業務要轉型的看法，由收購土儲模式轉為資產回報增值，因而調低恒地(012)、嘉里(683)及新世界(017)評級至“持有”。恒地目標價由56.2元降至49.8元，嘉里目標價由29.2元降至29元。
本港樓價近年屢創新高，與1997年相似。謝清海同樣看淡本港樓市，表示暫未見股市現泡沫，相反香港樓市出現泡沫，尤其有機會於本港住宅市場出現，籲散戶應分散投資。
然而，德銀在預測樓市的能力一向受人質疑，2013年德銀曾預計，香港住宅價格要由高位大跌50%才見底，年內會跌15%至20%。主要是因為當時面對前海及上海自貿區的挑戰。德銀認為，香港將持續失去競爭力，因此懷疑樓價長遠能否維持現水平。惟以中原城市指數CCL計算，過去4年香港的CCL指數由119.5點升至158.78點，升幅高達33%。明顯是睇錯市。
而中文大學商學院客座教授冼日明亦指，不認同德銀報告所指2026年的住宅供應會如報告所指之多，香港土地本身不足，加上發展商傾向囤積單位遲遲不推售。而政府的辣招又壓抑二手市場，認為未來樓宇供應根本沒“曙光”。他又指，樓市由97年至今多次有大幅波動，本港樓市復原回升能力強，因此他說︰“難以預測10年後的樓市走勢，除非有水晶球吧！”
有本港學者認為，報告內指出，於1995年時，25至44歲人口佔38%，目前則佔29%，期內精壯人口下跌9個百分點，但樓價仍升。另外，報告假設港內人口和資金未來會下跌，認為分析並不合理。
