今天上午（8.20）10点整，位于北京鸟巢旁的盘古大观5号楼法拍成交，成交价51.87亿，买家是北京钰 置业有限公司。
据天眼查资料，钰 置业是北京金隅投资物业管理集团的全资子公司。而北京金隅投资物业管理集团原名北京金隅地产经营管理有限公司，隶属于北京金隅集团。
阿里拍卖平台显示，截至本次拍卖结束，共有2人报名，2897人设置提醒，152922次围观。实际上，自昨天（8.19）上午10时启动报价起，盘古大观5号楼的司法拍卖就一直牵动着业内人士的心。
按照51.87亿的成交价计算，折合单价为3.73 万元/平米，相比于区域市场价，很多人认为成交价比较合算。
但“吃进去容易消化难”，能不能盘活，更考验买家的实力。
据法拍公告资料，盘古大观5号楼是盘古大观项目中唯一一座写字楼，建成于2013年，地下5层，地上39层，精装修。房屋性质为商品房，建筑面积13.9万平方米。
盘活难度有多大？如何盘活？
在地产锐观察组建的房地产投融资微信群里，业内人士展开了讨论。有人认为，盘古大观5号楼盘活其实不难，项目有三大利好因素：
1、是鸟巢边上的高楼，远远望去就能看到，是北京地标建筑。2、位于北京北城商业及奥运核心区，有出租客群支撑。3、目前盘古大观5号楼处于正常出租中，租金约400元/平/月。而且这个楼是超甲级品质，有3.3米净高。
关于改造盘活的潜力，有几种看法：
1、改成长租公寓，应该好出租。
举例：附近的国奥村，243平月租金约29000元；绿城北京诚园，260平月租金约45000元。基本租金水平在119-173元/平/月。
盘古大观5号楼收购价51.87亿，合单价3.73万/平，租金年回报率3.8-5.6%左右。国企主体，未来发CMBS或者发债，基本利息能覆盖。再加上物业增值，改造可行。
2、按照现状水平，即便不改造，提升运营实现满租，也划算。
据业内人士介绍，盘古大观5号楼地上部分面积约10.9万平米，地下部分面积约为3万平米，写字楼部分面积约为8万平米，地下车库面积约为5万平米。
专业人士测算，写字楼部分按照400元/平/月的租金计算，地下车库（5万平面积，估测有约1400个车位）每个车位按照800元/月的租金计算，全年满租时，租金收入约为4个亿，回报也不错。
3、还有人认为，在这个地段做办公并不是最佳选择，可以考虑整体改造，改为食街+电影院，或者改成长租公寓+联合办公。
尽管买的不贵，改造盘活也可期，但说起来容易做起来难。
易居企业集团副总裁、克而瑞执行总裁刘文超在日前的一次授课中曾指出，依靠赚取“面粉”和“面包”差价以及土地增值带来收益的住宅增量时代，快要一去不复返了，企业盈利的核心开始逐渐向资产增值回报转变，资产管理的大幕已经顺势拉开。
在这样的时代背景下，资产不仅是“盘活”，更是“激活”要让资产在“募投管退”中不断产生多元化的综合效益。
据世界银行及英国不动产资本分析公司RCA2017年统计显示，中国可投资商业房地产市场规模达到千亿级，约占全球总量的12%，仅次于美国，市场空间巨大。
如何寻找存量物业，如何优化融资路径，如何提升资管能力，是房企未来的新命题。
刘文超建议，选择存量物业，要去人多钱多的城市，选择现状与规划错配的区域，去找一些规划错配或使用功能错配的存量物业，对其进行功能、结构、内容上的再造。
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