昨天，合肥冷不丁出了一个新政策，对于半沉寂的合肥楼市来说，来的有点莫名其妙。
整个合肥楼市，已经许久没有什么大动作了。而发布文件的合肥自然资源规划局在百度上连网站都搜不到了，文件被发到了合肥土地市场网。并且公告栏里上一次发的通知，已经过去了4个月。 当然，这些都不重要，重要的是，这份文件不仅很有分量，而且意义深远。
以下是原文：
为贯彻落实房地产长效管理机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项公告如下：
1.调整商品住宅用地定价方式。建立房价和地价联动机制，根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况，按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价（即起拍价）。
2.调整商品住宅用地拍卖方式。将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。
竞价达到最高限价时，转竞拍自持用于租赁的商品住房。以最高限价为商品住宅用地成交价，以竞自持用于租赁的商品住房计容建筑面积最大者为宗地竞得人。
自持用于租赁的商品住房应相对集中，成幢连片；其不动产权证书统一首次登记至竞得人或其成立的全资子公司名下；与可售商品住房共享小区配套设施。自持用于租赁商品住房实行全装修交付，不得分割转让、不得改变房屋用途，单次租期不得超过15年。
自本公告发布之日起，市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内商品住宅用地(含以居住为主的商住用地)供应按本公告执行。
市自然资源和规划局2019年8月28日
文件一共只有六百字，一共两点，谈不上字字玑珠，但可谓是言简意赅，几乎没有什么废话。 第一部分极短，但表达的非常清晰：.房价和地价要联动。.具体怎么联动？根据要用准备出让土地的周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况，来确定拟供应商品住宅用地最高限价和起拍价。
再精简一下去理解就是：
一块地要卖，不仅要看周围新房卖什么价格，也要看二手房的成交价格，才能确定地什么价格。
这样的政策和苏州（楼盘）的地价决定房价有些类似但角度却截然相反。
很多人会说，土地限了最高价格，地王是没了，但岂不是给了开发商更高的利润？你我想得到，政府自然想得到。所以还有第二条。
以往各地政府，为了控房价，执行房住不炒，限房价，限贷款，限购买，限售出。挡住了房价上涨，却依然挡不住开发商高价拿地的热情，毕竟通膨的这些年，土地越来越值钱。开发商为了囤地为了市场份额，地越拍越高，地方政府为了财政，希望价高者得，也是睁一只眼闭一只眼。
房住不炒的大环境下，一个个地王成了出头鸟，地王频出央企国企开发商被约谈，地方政府也被约谈。
为了抑制天价地王频出，限地价应运而生，即使起拍价和限高价之间还有不小的区间，但最终成交价格在起拍价和限高价之间的土地简直是凤毛麟角。
地价也从拍到多少算多少彻底变成了明码标价，毕竟随便一拍上限就到了。拍至上限之后的土地，转为竞争者摇号。
具体谁拿到，便是要看运气或者关系了。
甚至不客气的说，限地价政策对于全国大部分城市来说，都是应付出地王的一种手段，地方对于财政的依赖决定了，土地实际成了定价销售，拍卖形同虚设！
而此次合肥在第一条地价的构成调整后，也把整个拍卖最终成交的机制一并改掉。
从原来的“土拍达到最高限价时转为摇号”变成了“最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。到底谁能拍到手，看哪家可以承诺自持租赁用房的面积最大。
并且，对于租赁用房也有非常详细和严格的要求：要集中要连片，只能登记在土地所有者或者子公司下，必须和小区共享不能分开，必须精装交付，还不能一次超过15年的租期。
这样的魄力，可以说是在整个全国来说，都是少见的，而且这样的政策，在全国来说都是首次。
很多人理解不了这样的政策，到底是怎样的概念。
我在反复阅读并且和李俊怀老师探讨之后，才发现其中及其复杂的互相牵制。
首先，我们要明白政策要求的转竞自持租赁用房面积，没有提任何年限问题，意味着并不是说开发商用于出租满一定年限后就可以拿去销售。从文中的意思几乎可以理解为，需要永久自持。
按照国内的租金回报率来说，自持租赁的收益甚至可能比融资金成本还要高。
所以此政策一定会刷掉一大批实力不济的开发商，或者减少部分开发商拿地热情。即便是大开发商，对于大量自持这种占资金的项目和土地也必然会降低热情，毕竟没有几家开发商有大量闲置资金躺在账上。
有人会说，开发商部分自持部分出售，不会把出售的产品提高溢价来弥补自持用房的成本？自持拿的越多，可售商品房就越少，越稀缺，岂不是越卖的上价？
显然这是一个美好的设想，但不要忘了，市场上没有大量自持的竞品项目决定了市场的价格走势，并且租赁用房越多的小区，在政策明令禁止分区的情况下，刚好制约了可销售商品房的溢价，销售上难度更大。
而且，新房的限备案价也还在等着，不是你想卖多贵就多贵。
并且，当某些楼盘某些区域有大量永久租赁用房时，整个片区的新盘提价，二手房升值也会受到制约。
而再次拍卖的土地价格又受到附近新房和二手房成交价的系数影响，真正的多环节互相制约。
虽然不敢说是史上最有效的房住不炒调控政策，但我个人认为，称之为中国房地产调控历史上最巧妙的一次政策绝不为过。
在此之前，苏州新房二手房价差严重，新房和周围竞品也价差严重，皆是因为苏州的限价政策，用地价和房价挂钩。
和合肥相反的是，苏州是凭地价限房价，也就是说，你地拍的贵，你房子就可以卖的贵。听起来很公平，而实际上，这样一个看似公平的政策恰恰成了推动苏州不断冲高房价的真正推手。
其他城市并没有类似的政策，但一刀切的限价也造成了国内多个城市新房二手房价格倒挂，新房万人摇的尴尬。
此次合肥的新政策，从土地源头来出发，用自持来钳制开发商的积极性，来达成控制房价平稳的手段，放在全国各城市的调控水平里来说，不仅仅是高水平，也是非常好的例子。
合肥悄悄的用一个六百字的公告，谋划了非常长远的调控。更是把“房住不炒”用不起眼却实际的行动践行。
剩下的，便是各大“政治觉悟”高的城市陆续跟进了…… 本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
