三四线城市房地产的魔幻
三四线城市的房地产市场,真可谓是中国房地产的魔幻存在。
在房地产快速扩张的这几年,大开发商逐渐下沉到三四线城市,他们带来了现代化的项目规划和以人为本的人居理念,让原本野蛮生长的县城,开始有了商品房意识和初现雏形的房地产市场。
但不得不说三四线城市房地产市场还是非常不成熟,而且长期以来形成了一套割韭菜的逻辑。
它非常象征性地代表了三四线房地产的普遍状态。
三四线城市割韭菜之一―产品质量差
1.
产品设计落后,施工工艺差,质量一般
三四线城市小开发商的产品质量差,几乎是众所周知的事了。
在江门(楼盘)考察时,我们见惯了一路上都是土黄色Art Deco的住宅,在路的拐角处看到了一个黄白配色外立面,还在热烈讨论这个项目审美还过得去。
开车转到楼下一看,这个小开发商的水平,真是一言难尽。
外立面质感很差,这个项目用的是涂料,材料之外,施工工艺也很差,外立面多处空鼓。
而且项目卖到现房已收楼入驻,却连外立面都懒得刷洗,导致窗户积灰严重。
不管从材料、工艺,还是开发商实际水平,都令人堪忧。像上面例子中说到的设计不合理、质量不过关,在县城比比皆是。
2.社区绿化差,小区规划差
虽然房地产这几年整体的开发水平跃升了一大阶,但三四线的房地产工艺水平仿佛与世隔绝了一般。
例如,肇庆(楼盘)碧桂园幸福里收购的麓园项目,小区规划是高层呈L型将洋房围合,高层33层,洋房10层,而整个小区规划又没有什么大景观,高层活动区域小也就算了,围合式排布洋房建得非常密,采光通风效果都非常差。
其实最好的设计应该是建高一点点,然后采用兵营式排布,或者干脆都规划成纯高层,不要建高低配。
房地产开发一直强调的产品“均好性”,在县城变得一文不值。
现在三四线的小开发商哪里懂这些,更何况这个小区刚到连个游泳池都没有规划,绿化做得也是一团糟。
同行的小伙伴看到这绿化也很失望,顺嘴说了句:“这绿化不会是碧桂园做的吧”。
言先生马上来了句:“一颗大树下面种三颗小树,算怎么回事儿,那三颗树如果是碧桂园种的,碧桂园可以去死了。”
往里面走一看,碧桂园自己都忍不下去了,正在把原本小开发商做的绿化铲掉,打算重做。
而且三四线城市的很多小区,甚至连个游泳池都没有规划,更别说设计1楼为架空层,增加小区的公共活动空间,或者根据不同年龄段设计不同的活动区域,或者是五星配置的私家会所、夜光跑道、人车分流。
三四线城市产品设计真的是一言难尽,排布非常不合理