近日，随着北京上海等一线城市的房市开始横盘，甚至有阴跌的迹象。于是，有一些小伙伴便跑来问我，现在是不是可以出手买房了？一直关注我们公众号的朋友应该知道，我的一向主张是：
如果你的住房对于你来说是刚需，那么就不要管它是不是横盘或阴跌，该出手时就出手；
然而，如果你是投资的话，那么目前这个阶段，就要谨慎了。
毕竟，连上面都把基调定成“房住不炒”了，我们总得要顺应大趋势吧。但是，仍然有小伙伴不死心，继续追问道：那如果房价暴跌呢？我抄底总可以嘛？！What？这位小伙伴你是不是有点太乐观了？如果房价真的开始暴跌了，恐怕就算你有钱，到时候都不一定会出手买房了。
何况你还是个月薪5k的小透明？（排除家里有矿的壕，你们请随意！）如果你要问为啥？那么这篇文章我就来在通篇假设的基础上，来帮大家分析一下：
如果现在房价暴跌了，普通人究竟还能不能买房？
房价下跌会影响谁？你我他一个也少不了！
房价下跌时你还会相信“这只是短期调整，不要怕” 吗？绝对不会。对中国民众来说，经历股市暴跌怕不止一两回了吧，摸摸头顶都是绿油油的韭菜色。回首股市3000多点的时候，不少股评师们鼓捣大家说如果大盘破2000，就是加足杠杆也要上，要趁机屯那些价值低估的股票等着翻倍涨起来。结果，当大盘真破了2000点的时候，股民们蜂拥而上了吗？并没有，股民们恐惧万一再往下跌怎么办、万一就是涨也要十年八年才能涨回来呢怎么办？
因此，这时候即使有国家队各种出手、各种专家出面安抚民众“不要怕不要跑、只是短期调整”，股民们还是会不停逃跑。人的情绪都是会传染的，真要到了那个时候恐怕你的第一反应是赶紧撤，最多也是观望。什么“不要怕”？
真不怕的，那都是事后诸葛亮。既然民众还是这帮民众，那么不管是对股市还是对楼市追涨杀跌的心理和行为都是一致的。那么房价跌了多少，才会出现我说的恐慌的局面呢？
如果房价下跌在20%以内，短期内房产的成交量将跌入低谷；
想买房的人大多会摁住内心的冲动持观望状态。
市场呈现一种有价无市的状态。而如果房价下跌在20%以上，甚至跌幅40%-60%……
危机逐渐扩散到全行业，波及到几乎每个普通人身上。
我这可不是在危言耸听，那有朋友可能会问，到时候我不买房了还危机啥呀？Too Naive！这么说吧，当房价跌幅达到40%以上时，那些投资类房产持有者和房产企业因为扛不住资金的压力，不得不想办法把房产卖掉换现金。因为着急卖，所以会争相挂出比市场价更低的房价。但是这时候谁敢买呢？都怕买在半山腰上。这时，就出现了一种恶性循环：房价越跌，成交量越少；成交量越少，房产持有者就挂出更低的房价。当挂牌价低于抵押贷款金额时，会发生什么？既然出售房产的收入，已经不足以全额偿还银行借款，不如选择破产，将这块烫手的山芋转给银行处置。银行接到房产这块烫手山芋后，当然也想尽快卖掉回笼资金，这样市面上能卖的房子就更多了。所谓恶性循环，不过如是。
最终的结局就是，房价一降再降，跌入深渊。当房价降到银行收回的房产价值都缩水到无法填之前借款的坑了，银行悲催地发现：特么连最有钱的自己也缺钱了！没办法啊，只得赶紧抽回借出去的贷款，或者有钱也不借出去了。这样许多行业的经营资金都会面临缩紧。其中，最受影响的行业是哪些呢？必然是房产相关的钢筋、水泥等产业。
因为他们从银行更难借钱、从房地产公司更难收钱，结局只能是公司破产、员工失业。
这就是房价暴跌对房地产及相关行业的影响。
大家看到这儿估计又要问了，我有房子住、不准备买房、也不在房地产相关行业，那这危机看上去压根和我没有关系嘛！不要急，只要你在这个市场中，你要消费、你要工作，很不幸，99%的概率都会被波及到。因为，接下来，这场危机就波及到了国民经济全行业。越来越多的行业不景气、越来越多的人失业，则从银行放出去的贷款越来越难以回收、问题贷款规模越来越大，大到银行无法维持存款利息和本金的偿还……OMG，已经到了魔幻的程度了。此时，恐慌的人们就会蜂拥到银行要取出存款，而银行呢，想着反正我也拿不出足额的钱给储户了，咱还不如申请破产。大规模的银行和企业倒闭潮就会出现。
完了完了，整个社会就会更多的人失业，经济会掉到冰点。因此，一旦房价下跌20%、甚至40%以上时，到时候你需要烦恼的根本不是“要不要赶紧抄底买房，房子买在哪里好呢？”而是该焦虑一下，“怎样才能尽快找到工作，家里还在等米下锅”。
加杠杆类购房者：暴跌应往何处去？
我有一位朋友F先生，16年左右在北方二线城市收了十几套房。哎哟，你别以为，真不是只有广东人才有十几套房收租的。当时，他用足了各种贷款产品，什么首付贷、二抵、信用贷都操作了。他运气好，赶上了17年那波房价上涨，出了几套赚了不少。
当时我就劝他尽早把杠杆降低一些，国家对流入房产市场的贷款监管会越来越严格的。可是F先生还想赚更多，对我的劝说不以为然。随着贷款政策的收紧，他之前那种以贷养房的操作越来越难。而且，限购政策出来后，他的房子也不好出手了。于是他老人家只能一边还着各种贷款利息、一边降价卖房，一边对不接纳我的建议后悔不已。
上面这个例子还是在房价略跌情况下的真实案例。然而，如果真的出现了暴跌，那些加了大幅杠杆的购房者，应该会经历以下这些情形：
一种情况是借了太多的钱买房，甚至使用了“首付贷”类融资产品，在房价下跌时极可能首付都跌没了；第二种情况是随着房屋价格持续下降，房子的现价甚至还不够偿还贷款，出现了负资产的情况。
当房东的，只能一边将房产交由银行拍卖、一边四处筹措资金还贷款的差额部分。因此，这里友情提醒加各位杠杆投资的购房者：
在目前阶段，房价站岗的风险大于踏空的风险。在已经有一套或者多套房产的情况下，房产持有环节的税也有增加的风险。所以，对于加大杠杆买房的那批爱好者，见好就收吧。毕竟已经赚到不少钱了。不如尽早优化投资结构，优化信贷组合，降低杠杆风险。否则，房价一旦暴跌，摧枯拉朽的形势下可是会连跑路都来不及。
日本房价暴跌教训：覆巢之下焉有完卵？
你这时候可能会说，上面提到的假设情况太极端了吧！政府不会让这种情况发生的！历史上真的有类似的情况出现过么？答案是：有。比如，二十世纪八九十年代，发生在日本的房地产泡沫，普通人压根没有抵抗之力！先来看看当时日本房产价格暴跌到了什么程度：
日本大城市各类物业价格普遍下降了50%以上，
东京银座地区写字楼和商铺及其用地的平均价格普遍下降了75%，低于1983年的水平；
住房及其用地的平均价格普遍下降了60%，接近1983年的水平。
这种暴跌，对日本已购房的家庭有什么影响呢？
举个个人的例子说吧，铃木家买入房产后就遇到日本楼市暴跌。
他家一套500万总价的房子，按照日本政府规定40%的首付为200万。
当房子跌到300万（跌幅40%）的时候，铃木一家心理上就接近崩溃了。
这是什么概念？
好好的房子一下子就没有了200万，200万一家人不吃不喝多少年才能攒出来啊。
这时候就是把房子卖掉，也就刚能偿还从银行贷的300万。
而且，这个价位也只是理想价格、无人接盘。
铃木一家咬牙又扛了一个月，房子跌到了200万，这意味着：
即便卖了房子，也只能还给银行200万贷款，还有100万需要掏腰包继续月供。
而此时，各行各业的裁员潮也来了。
铃木家的主要经济支柱失业了，还不起月供，只能将房子卖给银行、还要倒欠银行100万！
很多人，在那一时期，因为巨额债务压力只能绝望地走向了楼顶露台。所以，前车之鉴都摆在那了，你就别以为事实不会发展到那个地步。本质上，一切悲剧的源泉，都是因为对结局过于侥幸。最后，借用一句任志强先生的话吧：
任何想占房价下跌便宜的人都没有得逞。
还是理性看待房产市场。
刚需者，可以尽早买。但是就别做不切实际的暴跌抄底梦了。
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