上回写房价,提了一句房贷。
就有不少人问我――
办房贷时,该选等额本金,还是等额本息啊?
我还是不懂捏!
好,那咱就彻底科普一下。今天本来絮絮叨叨写了一堆,但发现用文字表达,太苍白了...
画张图吧!
一
我们都知道,还房贷有两种法子:等额本金和等额本息。
在现金流上,有很大差异性。
等额本金:
每个月还一样的本金。还着还着,要还的利息越来越少。
举个例子,你向银行借了100万买房,利率5%,分30年还清。
那要还的钱,是这样婶儿的:
看到没?
要还的本金每月都一样;而要还的利息,刚开始最多,之后越来越少。
总体月供=本金+利息,是越来越少的。
借100万,最开始每月要还7000多,最后变成了2000多。
...
等额本息,则是这样婶儿的:
每个月的月供是一样的,第1年和第30年,没变化。
变化的是:
每个月要还的利息,最开始特别高,越到后面越少。
而每个月还银行的本金,刚开始特少,后面越来越多。
二
把两张图放在一起,对比一下:
可以看到:
1)长年还下来――等额本金的情况下,要还的月供总额,少于等额本息。
因为,总的利息更低。
以“房贷100万,5%利息,分30年还”为例――
等额本息一共要还193万,利息93万;而等额本金一共要还175万,利息75万;
2)但前几年,等额本金的单月月供,要远远大于等额本息。
还是前面那个例子,房贷100万。等额本金的情况下,最初的月供接近7000元。
而等额本息,每月只有5000出头。
还款到大概第十年,两者才会打平。
之后,等额本金的月供<等额本息,而且会越来越低了。
三
这意味着什么呢?
搞清了两者各自的特色,就能找到它们对应的情境了...
选出哪个更适合你。
1)比如说:
你是一个刚工作不久的年轻人,掏光了六个钱包买房子。之后还要装修、结婚生娃。
现在收入也有限。现金流每个月都处于断流边缘。
那就选等额本息吧。
它刚开始的月供更低,还钱压力小一些呀。
虽然总体利息高。但年轻人嘛,收入会继续提高。
以后你的收入越来越高,再加上几十年还款周期,这期间不断的通货膨胀...
这点月供,就越来越不成问题了。
2)如果你现在手头很宽裕,有很多门路,能让手上的钱继续生钱。
也就是理财水平很高。
长期来看,你的理财收益能超过房贷利息――注意是长期水平哈~
那余钱还是留在咱们手里更有价值,没必要早早还给银行。
这种情况下,肯定选等额本息更合适。
前面说了,有大概十年的时间,等额本息的月供是低于等额本金的。
其实呢,有不少人只要稍稍理财,收益就比房贷利息高了。
有人公积金买房,利率才3%多一点;而前几年用八折、九折利率贷了款,也不过4%出头。
这种利息,就像白拿银行的钱。
这样还能怎么说?必须等额本息、必须借足30年。
四
什么情况下,应该选等额本金呢?
前面说了,等额本金的话,刚开始月供高、后面越来越少。总体利息会少一点。
那它适合――
特别在意欠银行多少钱的人。
一想到欠银行一大笔,心里就不舒服,就想早点、快点把钱还清。
比如有人在知识星球问我:
最近要买房,计划五年内把房贷还清,选等额本金还是等额本息。
那就选等额本金吧。
...
等额本金,还适合这样的人:
现在还房贷没问题。但可预见的将来,收入越来越低、开源的机会越来越少,只能节流。
比如说,面临退休的老人;收入无法再提高的的中年人...
等等。
这样的人,收入越来越少,支出却越来越大。
在等额本金的情况下,月供越到后面越低。在后期,能减少很多压力的。
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