2月1日，上海房管、市场监管、城管、公安等部门联合约谈部分房地产经纪机构、销售代理公司、房企等，并通报了近期房地产领域违法违规行为查处情况。
澎湃新闻记者从上海市房管局获悉，为落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，2月1日，市、区房屋管理部门、市市场监督管理局、市城市管理行政执法局、市通信管理局、市公安局经侦总队、刑侦总队联合约谈了在本市经营的主要房地产经纪机构、销售代理公司和有代表性的房企。
会议要求房地产行业各类经营主体，要始终坚持房住不炒的定位，严格遵守国家和本市相关法律法规，切实执行好国家和本市房地产调控政策。
各房地产经纪机构在经营过程中，要不断加强对一线人员的管理，不得诱导、教唆、协助房屋买卖当事人违反或规避房地产调控政策、违反税收征管和金融监管政策法规；不得炒作房屋涨价、制造购房恐慌情绪的信息；不得参与经营贷、首付贷、消费贷等违法违规房地产金融活动；未经当事人同意或请求，不得通过电话、短信、电子邮件等方式发送房地产广告，推销房地产；新建商品住宅项目上市时不得以承诺“保证摇到”、“保证买到”等“碰瓷”收取所谓“茶水费”、“关系费”；要切实管理好所经营的互联网房产信息平台或门店展示橱窗，确保所发布房源信息的真实性、有效性。
各房地产开发企业、销售代理机构要严格遵守相关法律法规，对未经批准预（销）售的房地产项目不得宣传预（销）售价格、时间；要重视与微信公众号合作发布信息的管理，通过微信公众号或其建立的购房交流群，发布项目信息的，要严格遵守房地产广告发布相关规定；不得人为制造、编造所谓项目热销的信息；不得通过所谓认购金或资金证明等形式，变相提高购房人首付款要求；要加强项目销售管理，不得有虚假宣传，价外加价等违法违规行为；设置的样板房内不得有违法搭建或占用共用部位装修等行为。
各行政主管部门将进一步加大房地产领域行政监管和执法力度，通过媒体曝光、信用惩戒、行政处罚、移送侦查等，多措并举，持续整顿规范房地产市场秩序，切实维护好购房人合法权益，促进本市房地产市场平稳健康发展。
上海楼市新政显效：二手房带看跌一成，房东涨价比例明显下降
“我们门店所在片区有两个千万的单子因为新政解约了。”上海一房产经纪人说道。
1月21日晚，上海市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，通过一系列“组合拳”的方式调节住房需求，强化市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。《意见》要求“对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税。”
业内人士认为，上海在楼市较活跃、一些违规行为有所露头的情况下，果断对楼市“虚火”冒头就打，并以“组合拳”的方式全面降低楼市投资投机买家入市机会、提高入市成本。
住房限购门槛提高，假离婚购房道路被堵
在此次出台的楼市新政中，最受关注的政策之一为严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
这一政策为认为是“打补丁”政策，严堵离婚买房的漏洞。在业内人士看来，对于一些想通过假离婚来获得购房资格，以及通过假离婚来获得首套资格，都会产生直接遏制作用。
在经纪人小李经手的房产买卖中就遇到了“离婚以获首套资格”的情况。据经纪人小李介绍，他所服务的买家张女士于2020年12月拿到上海户口后就通过离婚的方式获得了首套房资格。落户后，小李先后带着客户看了三套房源，并最终和其中一位房东确定了交易买卖。
按照小李客户的情况，由于买家需要先卖掉外地的一套房子才能交上海房产的首付，因此付完定金后，买卖双方约定于2021年3月进行首付款转账。
“新政出来后，这个单子就很尴尬，因为定金已经交了，但是网签和贷款现在都办不了。因为二手房是卡你网签的时间。1月22日之前没有网签成功的都要按照新政策执行了，就是追溯离婚前的家庭套数。”小李说道。
据小李介绍，这样的情况并非个别。“我同事一个千万的案子也遇到了这样的情况，按照新政，买家直接被限购了，后来买卖双方和平解约了。”
未满五年的房子交易税直接提高，有客户因新政多出50万税费而解约
上海发布的新政中，还有一个最直接的政策是调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
根据以往的规定，购买普通住宅首套房满2年交易时，免征增值税及附加，但是按照新政，必须满5年后才能免征增值税。
这也直接提高了未满5年房产交易时的税费。
以一套400万元满2年未满5年的普通住宅为例，新政前，该房产免征增值税及附加，但是新政后，该房产将缴纳约21万元的增值税。
“调整增值税免征年限对二手房市场的交易有直接的影响，对于满2年不满5年的普通住宅来说，客户成本直接被提高了。”经纪人小张说。
“目前，我们门店就有客户因为多出来的税费谁来承担的问题一直在讨论，但多数情况还是转嫁在买家头上。”小张说。
而在经纪人小李的门店中，同样的情况被摆在了买卖双方之间。有房东提出“不退定金且解约”或者“买家自行承担税费”的要求，但最终妥协下来的结果是房东掏2万元，中介公司退一部分中介费，其余税费由买家自行承担。
而对于部分非普通住宅而言，税费提高的更加明显，按照原来的政策，非普通住宅实行增值税差额征收，新政后则实行全额增收。
“我们门店还有一个大单子，因为增值税多出来50万元，也解约了。”小李说。
新政效果显现，二手房带看量下降11%
新政出台一周，对市场的效果已经开始显现。上海链家公布的一周（1/25-1/31）各项二手房指标来看，环比均出现下滑，其中，成交套数环比下降26%，成交均价环比下降2%，挂牌量下降16%，带看量下降11%，新增客户量下降8%，新政对需求端的抑制作用初现成效。
上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾指出，此次新政遏制假离婚买房、提高增值税年限等调控升级的措施对市场有效降温，特别是增值税年限的调整直指二手房市场，房东上调挂牌价的比例出现明显下降，降价占比提升6个百分点，而买家考虑到交易成本的增加，亦出现观望的情绪，叠加后续出台的法拍房限购、结构封顶放贷等组合拳，向市场释放“稳地价、稳房价、稳预期”的信号，起到为楼市降噪的作用。
延伸阅读
上海楼市新政猝不及防：有人一夜间多出238万首付
新年首月，在打新热情高涨、“二手房两小时跳价40万元”的躁动之中，1月21日深夜，上海市住建委、房管局等8个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，该意见明确，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；并且将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
新政落地，不少在途交易一时间进退两难。
《每日经济新闻》记者采访了几位交易在途的买房人，他们中有离异无房户，也有无房刚需人士，在细则到来之前，购房进程过半的他们突然遭遇巨变，被迫进入另一个局面。
一夜间多了238万首付款
30多岁的张恬（化名）是上海本地人，丈夫频欠外债，为表示悔意把张恬的名字加到婚前购买的一套房子上，希望夫妻二人重新开始生活。但丈夫仍然改不了欠钱的老毛病，日积月累之下，巨债和裁员彻底压垮了这个家庭。两人离婚后，张恬回家与父母一同住在一套1997年建造的“老破小”里。
“杨浦区北面的这套老破小环境很差、没有电梯，我父母年纪越来越大，我收入还可以，离婚后我的名字已经从前夫的房子去掉，就想置换一套房子。但老破小地段又差，2020年几乎没什么人来看房，直到下半年才稍微好转一点，差不多大半年才卖掉。”张恬告诉记者。
“再后来我们就想买远一点，看中一套宝山区的房子，总价680万元，定金和居间合同都办好了，准备1月底去网签，新政之后，我居然被‘二套’了。按照二套房首付比例，我的首付一下子多了238万元，但家里所有积蓄和卖房款都已经付了定金和首付，两个月后就要网签，这笔巨款根本凑不出来。让我绝望的是，办事窗口、咨询热线给我的回复都是说，在细则没有出来之前，都从严办理。”
置换进程过半，突然没了购房资格
赵婷（化名）已经离婚一年半，婚内共有的两套房在离婚后陆续卖出，准备置换一套稍大点的房子带着孩子住。但新政后她成了限购人群，“最后一套卖出去的已经网签了，还没过户，我买的这套房也付了7成首付，突然就不让我买房了？”她哽咽着说，“我不理解，房子明明卖了，无房为什么限购？就因为是离婚人士，就因为别人离婚炒房，所以我们正常置换也要受到歧视吗？”
于萍（化名）这对夫妻同样在婚内有两套房，离婚时一人一套相安无事。但是自己置换到一半，突然失去了购房资格，现在同样面临无房可住的局面。
新政对于离婚后购房的规定是：“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”，那么如果房子已经出售，是否仍属于限购？记者向上海市房地产交易中心咨询，得到的回复是：婚姻存续期间有两套住房，离婚未满3年的情况下，要遵循新政的规定，属于限购。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于甄别假离婚和真离婚等情况，建议针对具体家庭采取一些新的措施。换句话说，对于部分确实是真离婚的单亲家庭，可以由街道等开具证明，证明其确实无炒房情况，这样可以更好解决此类问题，防范误伤。
多出来30万增值税
不仅仅是离异人士，不少从未购房的刚需客也在新政之后不得不止步。
土生土长的上海人邹莉莉告诉记者，由于双方收入都不高，所以结婚的时候就与公公婆婆同住。“婚前购置的房子产权是公婆的，2020年底我们终于谈妥了一套555万元的二手房，我们卖了公婆的房子，凑齐了首付，剩下的办了公积金贷款。但是新政突然出台，上家的房子没有满5年，多出来30万元增值税，房东不肯承担，但我们真的承担不了。”
准备买房结婚的刘东明也是实打实的刚需客，还是“四家连环”置换中的一环。
“我们俩、我父母，准岳父母名下都没有房子。父母的老房子都卖了，原价买原价卖，算上利息也亏了20多万元，卖房的时候，我们不满五的房子多了增值税，所以和下家分摊了税费；但是自己的上家不肯分担这笔开支，如果现在停止交易，20万元定金打了水漂不说，我们也没地方住了，现在进退两难，更重要的是我们等着结婚，上家也等我们的钱去付房款。”
另一位新上海人向记者表示，“我们只是买第一套50平方米的小房子，缴纳定金和首付的时候并不知道会有政策出台，为什么不能参照其他城市，以定金和居间协议为准，让调控政策更精准呢？”
对此，严跃进表示，“税费政策调整导致税费成本增加、税费谁来负担不清晰等问题，其实就要求在实际操作中，可以提供一些务实的指导做法，尤其是新增加的税费谁来承担，确实需要积极处理，防范无故地转嫁给购房者的现象。”
而定金损失的问题，严跃进也建议购房者需要积极寻求法律的帮助，商讨这一违约责任谁来承担，同时建议买卖双方内部协调，防范各类过激的行为。
