“最近遇到了很多地王，土地价格都跟我们的售价差不多，甚至超过我们的售价。在这种情况下，我们相信今年业绩还是会超标，预期还是很不错的。”
观点地产网 虽然半年成绩单已经过半，但在整场业绩会上，世茂房地产的管理层们反复强调的仍然是超越670亿的全年目标。
中报显示，今年上半年，世房实现合约销售额344.6亿元，约完成年初订下670亿元全年目标的51.4%；实现销售面积242.8万平方米，期内平均销售价格由上年同期的每平方米人民币12011元上升至14192元。
相较其他同等规模房企业绩大幅增长的现状，世房的表现平稳。“最近遇到了很多土地拍出地王，土地价格都跟我们的售价差不多，甚至超过我们的售价。”世房副主席兼执行董事许世坛对观点地产新媒体表示。
之前在股东会上许世坛已强调 “地王是一二线城市最大的风险”。因此，当地王潮迭起时，身处其中的世房该维持何种拿地策略，则是业绩会被追问的另一关键点，毕竟南京（楼盘）88亿地王不久前刚引入合作方。
对此，许世坛指出，88亿地王不是真正意义上的地王，因为“只是总金额比较高，但它的单价还是很低的，大概是1.6到1.7万每平”。
至于为什么要拉来伙伴一起干，许世坛则解释称，最主要的原因是这个项目有较大量的自持比例，有很多的商业办公不能卖的。但是整个项目的住宅部分利润肯定超高，据说有些已经卖到了六七万。
那么，世房接下来如何适时补仓？许世坛称：“上半年我们拿地不是太多，大概一百多万平米，接近一百亿，下半年会比较多。”
据许世坛此前透露，世房今年买地预算会比去年多，预计将达到300亿元，但在区域选择上则主要是集中在一线和很好的二线城市。
“我们会通过合作、收购，二手转让以及积极和政府沟通，通过健康、养老、文化、娱乐等概念，打造一些城市的核心区，可以拿到一些价格比较合理的土地。”
无论是借助政府的力量，还是引入健康、养老、文化、娱乐等概念，许世坛认为这一切的努力都是为了有效避免地王带来的风险压力。
除了业绩、地王外，关于与世茂股份(600823,股吧)的重组已经成为世房每场业绩会的例行问题：“公司手上还有一部分商业资产，未来是否会继续出售给世茂股份？”
“我们还有很多好的商业资产，会陆续放在A股公司，因为A股的估值会比较高，而且放下去也会让A股的商业规模比较大，形成比较好的协同效益。”相较此前的委婉，这一次世房给出的回答更为利落。
在今年年初，世茂股份已定增募资66.7亿，用以收购世房三商业地产项目。现在世房旗下还有包括上海（楼盘）世茂国际广场、北京（楼盘）世茂大厦等11个商业项目，今年上半年租金收入增加12%至4.15亿元。
“以后我们双方的分工很明确，A股会把精力放在多元化投资和商业的资产运营上，所以我们希望A股的商业也可以做大做强。”
以下为世茂房地产控股有限公司2016中期业绩发布会现场实录：
现场提问：今年对一批五星级酒店做了资产证券化，是不是未来准备从五星级向经济型酒店品牌转变？
许世坛：资产证券化是一个非常好的融资渠道，因为我们有大量的酒店资产，但这并不代表我们不再投资五星级酒店，未来会继续在一些核心城市做优质的五星级酒店，比如今年厦门（楼盘）正对着鼓浪屿开了一个康莱德酒店，刚刚开业，生意也很好。
接下来，我们还会推出上海的深坑酒店，在香港机场也有一个内置1000多个房间的酒店，以及在杭州（楼盘）有一些很好的酒店陆续推出。
当然，我们也和一些国外的基金在谈合作，主要是针对一些快捷或是平民酒店，我们叫mini hotel。目前已经在上海开了两间，未来开业的数量应该会比较多，当然也会集中在几个有旅游潜力的城市。
现场提问：公司未来的净负债率会不会再降下去呢？
许世坛：今年我们的负债是有较大的下跌空间，因为上半年减少2点多个百分点，现在也已经宣布了要做一个增发。
如果是可以增发40多亿，加上股本金、现金的提升，肯定可以降低负债。负债减少了，我们就有更多的空间去买地，或者是通过合作方式加强发展。此外，负债降低也可以降低利息成本，这些都是比较关注的一个长期目标。
现场提问：未来还有没有其他的资产证券化计划？最快是什么时候？
许世坛：都有计划，因为我们还有很多酒店和商业资产。上半年是酒店，之后一些商业资产或者成熟资产都是可以考虑的。
至于时间安排，每年都会做，主要还是看市场环境。
现场提问：南京88亿地王引入合作者，主要是出于哪些方面考虑？接下来的拿地计划如何？
许世坛：南京这个项目虽然说是地王，但也不能说是真正的地王，只是总金额比较高，单价还是很低的，大概是1.6到1.7万每平。
当然，有40%左右的部分是找来金融机构合作，最主要的原因是这个项目有较大量的自持比例，有很多的商业办公不能卖的。
整个项目的住宅部分利润肯定超高，据说有些已经卖到了六七万，因为是南京比较核心的位置。
上半年我们拿地不是太多，大概有一百多万平米，接近一百亿，下半年会比较多，七八月份已经在杭州和厦门跟一些开发商合作拿地。
可以相信，全年还会再多购一些地，也有战略性地拿地，比如说在一些比较好的城市，而且是和政府的合作，可能打造一些城市的副中心，或者是通过一些养老、健康、生态、娱乐的概念。
如果现在拍纯住宅地，肯定是出地王，而且风险也比较大，所以我们还是会谨慎一些。
现场提问：公司手上还有一部分商业资产，未来是否会继续出售给世茂股份？
许世坛：我们还有很多好的商业资产，会陆续放在A股公司，因为A股的估值比较高，而且放下去也会让A股的商业规模比较大，形成比较好的协同效应。
以后我们双方的分工很明确，A股会把精力放在多元化投资和商业的资产运营，所以我们希望A股的商业也可以做大做强。
现场提问：要达到年初提出的670亿销售目标，公司下半年准备怎么做？
许世坛：我们很有信心，肯定能超过670亿目标，但是具体会超多少还是要看市场。
最近遇到了很多地王，土地价格都跟我们的售价差不多，甚至超过我们的售价。在这种情况下，我们相信今年业绩还是会超标，预期还是很不错的。
现场提问：有消息称，公司最近取消了一笔18亿的一年期境外银团贷款，消息属实吗？原因是什么？
许世坛：其实我们有很多贷款在谈，但是刚也提到了，所有的贷款和金融都会有比较严格的审批。
我们现在也在严控境外的负债，基本上很少会用境外债，因为人民币下降风险还是挺大的。
其实我们上半年做了很多工作，已经还了122亿境外债，所以外债的风险由2015全年的48%降至33%，基本能还的都还了。未来短期内，在境外的融资的可能性不大。
现场提问：人民币债和外债未来目标占比情况如何？
许世坛：外债占比已经从之前的48%减至33%，全年的话预计只能降到32%。因为可以提前还的都还完了，而这32%基本都是美元债，因为美元的高息债很多是7年的，当然有些在第四年可以提前赎回。
明年一月份有8亿美金可以提前还，而且是一定会还，还完这个后，我们的外债占比只有20%多。
现在不是我们想不想还的问题，而是因为我们有合同规定提前还的时间，而不是今天想还就可以还的，有窗口的时候就会还，但是我们觉得控制在20%左右是比较合理的水平，对内房股来说是很低的水平。
现场提问：公司出售了一栋商业大厦给乐视，下半年会不会还有类似的动作？
许世坛：我们卖给乐视的物业，利润是超过10亿的。今后也会有商业物业可以出售，但是要看价钱，我们希望可以有比较高的入价，或者是比较高的价格可以出售。
很快会有一个很大的股份增发，这个增发就相当于母公司卖商业资产给股份公司，这其实也是一个商业的布局和调整。
现场提问：下半年公司的项目会大幅提价？预计哪些城市会升得比较厉害？
许世坛：其实很多城市都升得很厉害，比如说北京、上海，深圳（楼盘），这三个超一线城市升得很厉害。
除了这些超一线城市，准一线升得最厉害的就是南京，南京基本上很多盘都翻一番；然后是厦门，最近厦门也拍了一块地，地价都贵过了一些楼价，还有合肥（楼盘）、苏州（楼盘）都升了接近一倍。
最近政府也有很多调控，比如说拿地、借贷的调控，甚至是一些买楼的调控。其实这些调控都是好事来的，因为现在的调控是地方政府的调控。一些热点的城市有政策，大部分三四线城市都是去库存，所以政策整体来说都是正面的。
