在这个需要“讲故事”的资本市场里，碧桂园先后抛出回归一二线、投资2500亿打造森林城市、一二三四五(002195,股吧)线火力全开、引平安入股、科技小镇、股价回购等概念。
观点地产网 近段时间，“恒大概念股”可谓是A股资本市场的亮点，包括万科A、嘉凯城(000918,股吧)、廊坊发展(600149,股吧)等在内被恒大举牌的几家房企，股价只要有一点风吹草动都能牵动市场的神经。
就在“恒大概念股”爆发之际，有一家千亿房企的股价也在悄然发生改变。
9月1日，有资本市场人士透露，8月1日至17日间，碧桂园得到德意志银行、JP 和摩根盈透证券等券商以及沪港通南下资金大手笔增持。
据观点地产新媒体查阅，在上述机构增持下，碧桂园股价从8月1日的3.21港元一直涨至8月31日最高的3.94港元。
长久以来，碧桂园的股价一直都在3港元上下波动，缺乏增长动力的表现一直备受质疑。在这样的基础上突然一路上扬，“资本市场”着实吃了一惊。
对此，两位长期跟踪碧桂园的港股分析师向观点地产新媒体表示，这一方面是因为现在整个地产行业在做估值修复，另一方面是由于碧桂园自2015年下半年以来土地储备、毛利、销售等基本面在改善，且估值较低，这都是吸引投资者青睐的原因。
为何碧桂园不受资本市场待见？
单从2016年来看，碧桂园从1月4日开市至7月29日，股价一直在3港元上下波动，最低曾跌至2.793港元，最高升至3.443港元，期间也是震荡不断。
直至八月，这个传统的中期业绩发布季节，碧桂园股价一反常态，开始持续攀升，截至8月31日升至最高的3.94港元。
一位资本市场人士披露，碧桂园股价从8月18日大涨那天开始，筹码分散度开始下降，这意味着有机构在收集这个股票流通在外的筹码。
据其分析，8月1日至17日间，德意志银行、JP 和摩根盈透证券等专业投资者和机构投资者惯用券商，以及沪港通南下资金的结算账户进行大手增持。与此同时，中银香港、永隆银行和汇丰这些都是本地散户惯用的券商在卖出。
换而言之，在大涨前，买入的都是机构和高净值专业投资者，散户手里的货被机构们收去了不少。而在大涨之后，JP摩根、德意志银行、瑞信和高盛继续追入，部分机构和散户们也在继续卖出。
从股价具体表现来看，8月1日开始，碧桂园股价从3.21港元开始小幅上涨，但涨幅低于0.1港元，而8月18日，环比涨幅达0.18港元。这基本与上述资本市场人士的分析吻合。
虽然早在2013年就以“黑马”的姿态冲进千亿房企俱乐部，但碧桂园在资本市场一直都备受“冷落”，股价在2007年上市时冲高至11.413港元之后便开始下行。当时，碧桂园大股东杨惠妍也因此成为中国女首富。
公认是中国房地产最好年份之一的2009年，碧桂园的股价也没能靠近5.38港元的发行价，而在楼市火热的2010年，碧桂园甚至跌至1.95港元的低位。
三四线城市低成本拿地，快速开发这种难以持续的模式，利润下滑同时负债攀升……这些都成为了碧桂园“不受待见”的原因。
正是由于过往资本市场形成的“不良”印象，碧桂园此次股价连续一个月上涨难免引起市场关注。
如今碧桂园怎样继续“讲新故事”？
对于一直低迷的股价，碧桂园主席杨国强曾公开表示，已经很努力在改善，并希望买了碧桂园股票的股东都可以过更好的生活。
为此，在这个需要“讲故事”的资本市场里，碧桂园先后抛出回归一二线、投资2500亿打造森林城市、一二三四五线火力全开、引平安入股、科技小镇、股价回购等概念来丰富投资者的想象。
这些概念成效如何？一位不愿具名的港股分析师对观点地产新媒体分析称，碧桂园在一二线城市周边布局的土地，将成为其后续盈利的增长点。
该分析师举例称，碧桂园在东莞（楼盘）、惠州（楼盘）这些临深片区布局的项目从去年开始就一直涨价，有些涨幅甚至达到100%，这都是有影响的，房价上涨了，项目盈利空间就大了。
据观点地产新媒体了解，此前8月9日，碧桂园曾宣布，将投入超1000亿元规模资金建设“科技小镇”，小镇将选址在一线城市周边和强二线城市的30至80公里区域，大小在5平方公里以上。目前惠州已有三个项目开动，未来将在全国复制。
“一二线城市需求外溢已经是事实了，而且这样的情况还在继续，毕竟碧桂园有这么多项目，还是可以受惠的。”
分析师进一步指出，上半年碧桂园核心净利润只增长了1.6%，毛利率已经见底，后续在土地储备改善以及销售快速增长能持续的话，明后两年收益会有比较大的反弹。
除此之外，碧桂园提出的股权回购也对投资者带来一定触动。根据碧桂园的计划，股权回购比例达10%，“现场流通股才35%，买走10%已经很多了”。
在盈利预期低位反弹以及股权回购计划刺激下，香港资本市场对碧桂园似乎开始变得“和善”。
上述分析师称，市场很多观点认为，碧桂园盈利会有很强的增长，甚至高达40%-50%，这就是碧桂园股价上涨的主要原因。
国泰君安分析师刘斐凡则先指出了内房股大环境的变化：“整个行业都在发生估值修复，特别是恒大入股万科之后，大家意识到房地产行业估值是偏低的。在估值修复的情况下，大家肯定先选基本面好，同时市盈率比较低的公司。”
刘斐凡认为，碧桂园的土地储备、毛利率以及合约销售都在改善，而且估值相对比较低，可以看到上涨的空间。
据碧桂园总裁莫斌介绍，截至2016年6月30日，碧桂园未售部分土地储备，一二线城市在下半年及以后可提供5201亿货量，三四线城市可提供3877亿货量。期内，碧桂园合约销售同比增长129.6%至1250.7亿，土增税拨备前毛利约为120.3亿元，同比增长9.6%。
不过，上述港股分析师也多次强调，市场看到的是碧桂园今年下半年以及2017年会有较大的盈利空间，至于接下来投资者是否会继续看好，这具有很大的不确定性。
而在他的预期中，碧桂园的盈利要实现40%-50%的增长也是比较难的，保守来看，2017年增长20%左右还是有可能的。
另有一位资本市场人士指出，碧桂园股价短期内可能还会上涨，但很难有一个长期持续，预计股价高点会略高于4港元。
看起来，回归一二线城市、科技小镇、股价回购等的概念已经得到了资本市场的“认同”。
但对于碧桂园斥巨资打造的森林城市，该港股分析师就表示，现在很难评断对错，目前还看不到很明朗的前景。这个项目能容纳相当于新加坡全国的人了，去哪里找那么多人过去买房子？为什么要去那里买房子？确实看不懂。
