证券时报网（www.stcn.com）09月02日讯 吕锦明
香港特区政府差饷物业估价署在本周三公布的最新数据显示，香港住宅楼价再创今年新高。实际上，这已是香港房价连续第四个月回升，自去年因美联储加息出现回调后楼价的累积跌幅也显著收窄。同时，报告还显示，香港私人住宅租金连升三个月。值得留意的是，与以往不同，这个“利好”并没有对香港本地地产股带来多少提振效应，一众地产蓝筹借此消息集体狂欢的场面未见出现。
从目前情况看，香港楼市依然面对美联储再度加息、市场预期供应增加、高位成交低迷等诸多因素的困扰，高房价更成为掣肘香港经济复苏、腾飞的一道阻力。因此，这次房价持续反弹，对香港经济、民生而言并非好事，香港本地地产股未见有明显起色，自然也是在情理之中。
美联储主席耶伦日前在出席在杰克逊霍尔年会时向市场发出了措辞强硬的讲话，再次提及美国加息条件成熟，虽然她没给出明确的时间表，但外界都很关注耶伦讲话内容带给市场的启示（实际上，早在耶伦之前，美联储的两名官员也曾就加息“放风”），市场对美国加息以及抵押贷款利率的担忧重燃，必然会影响到港股市场上对利率走势敏感的房地产板块的人气。
就香港而言，楼价反弹对经济社会的影响在短期应为有利。此前，因为香港楼市下滑，外界曾担忧这会成为今年香港经济最大的风险之一，由于房地产在香港经济中的占比及影响颇大，如果楼价急挫就可能会重创香港经济。近期香港楼市回暖，令市场对这方面的忧虑有所缓解。
但市场预期后续香港楼市的供应将会持续增加，香港仲量联行最新发布的8月份《香港住宅销售市场》研究报告显示，预期由今年至2019年期间，香港每年落成实用面积小于430平方英尺(A类住宅)的单位将达5000个，较过去十年每年平均1700个的落成量高出194%。 仲量联行指出，过去十年，香港A类住宅与实用面积介乎431至753平方英尺(B类住宅)单位落成量比例平均为20:80，但近年发展商倾向兴建小户型单位，估计自今年至2019年期间，A类住宅及B类住宅的落成量比例将变成35:65。另外，在港府收紧按揭条件的情况下，只有总值400万港元以下的住房才有高达9成按揭的成数，这导致开发商倾向兴建以小户型单位为主的新楼盘，但仲量联行指出，需要警惕该类单位的买家负担能力一般，可能会给市场带来一定的波动。
虽然近年来港府在增加土地和住房供应上花了不少气力，例如设定每年提供1.8万伙单位的目标，但目前的情况是，香港除自住外的长线投资刚性需求是否会因超低息、资金“水浸”而变得更加强烈？目前的供应水平又是否足以令楼价健康、有序回调？很明显，香港楼市早就不是一块价值洼地，炒作成分已经成为楼刺激价节节攀升不可忽视的因素。
需要指出的是，高房价正逐渐拖累香港经济前行的步伐。以正为香港这个国际化大都市作出贡献的国际人才为例，全球最大旅居人士网站Inter Nations公布的一项旅居海外工作人士的调查报告显示，香港的高房价、高租金正令这些海外人才望而却步。Inter Nations近年就海外人士移居海外生活工作进行调查，该网站今年访问了全球191个地区及国家移居外地的14000人，最新调查结果显示：在综合旅居人士的生活质素、财务、容易适应生活、工作生活平衡、生活指数、旅居人士关系等多种因素后分析出67个国家及地方的排名中，香港的评级大幅下滑。Inter Nations在报告中指出，在对于举家来港居住外地人才的调查中，香港全球所获排名更是跌至倒数第9位，受访旅居人士抱怨香港房价、租金及物价高昂，直言薪酬在这地方追不上开支。
另外，国际房地产顾问公司第一太平戴维斯最新发布的生活及工作指数调查报告也显示，香港的居住成本高居全球第二。该报告以全球领先城市的人均住宿及办公室租金作比较计算指出，每名派驻香港的员工每年所需的生活及工作成本为100984美元。
香港政府统计处公布的今年7月份香港整体消费物价同比上升2.3%，在各类消费项目中价格在7月出现同比升幅的类别里，住屋在综合消费物价指数中上升4.2%，排名居前。
由此看来，高房价、高租金已成为香港精英阶层难以负担之重，来自其他工薪阶层“房奴”的压力更是不言而喻。如果因高房价引发人才外流、资金撤离的情况，则香港经济前景着实堪忧。
（证券时报网快讯中心）
