夹在武林商圈及钱江新城商圈之间，杭州（楼盘）大厦501城市广场不可避免要面对竞争对手的人流虹吸效应。
观点地产网 人头攒动的武林商圈，“杭州大厦”就是这座城市商业地产的醒目标签。
近日，“又一座杭州大厦9月30日试营业，庆春商圈叫板武林？”的消息在朋友圈刷屏。这似乎意味着，又一张商业名片静待出炉。
讨论声并未就此止步，因为
庆春号“杭州大厦”的有个曾经用过的别名“百大绿城西子国际”。如果不熟悉这段历史的个中曲折，必定心生诸多疑问。
观点地产新媒体查阅相关资料得知，杭州大厦501城市广场原本的主人是百大集团(600865,股吧)，其持有项目公司――杭州百大置业100%股权，而后绿城、杭州大厦先后于2010年及2012年入局。
最终，杭州大厦、百大集团及绿城各占杭州百大置业40%、30%及30%的股权。显然，在这样一桩“合作”生意中，上述三者各司其职，“杭州大厦负责商业运营，百大集团出地块，绿城管着住宅部分”。
随着酒店式公寓的清盘，现在这个项目的角色重心已由“住宅”转向“商业”。可尴尬的是，其综合体亮丽的登场偏逢杭州商业地产开业井喷期。
夹在武林商圈及钱江新城商圈之间，杭州大厦501城市广场不可避免要面对竞争对手的人流虹吸效应。“如果这是一般的招商定位，这个项目必然会受到很大冲击。”杭州业内对观点地产新媒体评价。
庆春号“杭州大厦”
城东方向、庆春银泰西面，曾用名为百大绿城西子国际，大家习惯这样来描述杭州大厦501城市广场。
相关资料显示，百大绿城?西子国际是杭州定位高端的城市综合体项目，总用地面积41.86亩，建筑面积约28万平方米。
该项目由TI、T2、T3三幢竖式塔楼和底部商业裙楼构成，其中T1和T2均为写字楼，T3是酒店式公寓，总投资60亿元，涵盖五星级酒店、精装城市公馆、甲级写字楼和国际名品广场。
回溯至2009年，百大集团携手绿城豪掷26.5亿元买下这宗杭州市庆春广场附近地块，涉足谋划已久的商业地产。
一年后的6月7日，百大集团公告指出，同意杭州百大置业（西子国际的项目公司）注册资本增至5.3亿元，其中公司增资(以子公司浙江百大置业名义增资)3.01亿元，绿城房地产集团增资1.29亿元。
增资后，浙江百大置业占70%的股份，绿城房地产集团占30%的股份。对于绿城为何会选择联手百大集团，杭州一业内对观点地产新媒体分析称，2010年国家对住宅市场严格调控，市中心商住地块不失为一种抗压品。
绿城增资后两年的2013年，百大集团选择将手中持有的西子国际40%股权售给杭州大厦，与此同时，其也失去了苦心经营4年的地产项目控制权。
杭州解百(600814,股吧)高管童民强表示，入股西子国际，是杭州大厦正式迈出武林商圈的第一步，也是杭州大厦实施外延式扩张战略的重要一步。
本事一桩正常交易，却因转让价格过低而引起诸多波澜。据悉，此次转让价格是以项目公司注册资本为基础，仅作价2.4亿元。
但根据相关测算，项目40%股权的实际价值约为8.04亿元，二者间的差额达到5.64亿元之多。
“交易一方为上市公司，交易价格是否符合投资者的利益需要慎重考虑，以注册资本计价相当于双方默认该资产的价值就值5.3亿元，而该项目公司的实际价值是否只值5.3亿元，值得怀疑。”
彼时，相关人士给出的分析也是对交易价格充满疑虑。对此，百大集团始终未能给出过官方回应，而这些往事随着时间也渐渐被尘封。
绿城六年潜伏
七年的时间也只是一眨眼的功夫，绿城・西子国际的酒店式公寓也逐渐尾盘清货，项目的角色重心已由“住宅”转向“商业”。
可尴尬的是，当其以“杭州大厦501城市广场”综合体名片亮丽登场时，却偏逢杭州商业地产开业井喷期。
杭州大悦城、远洋・乐堤港、来福士广场、高德置地广场……相关统计数据显示，杭州2016年有20余个商业综合体计划开业，其中不乏凯德、高德、宝龙、解百、银泰、华润等知名商业大鳄的项目。
由此可见，杭州各区域商圈内商业综合体的“井喷”之势还将继续延续。虽然时间有先后，可它们与“杭州大厦501城市广场”在辐射范围上的重合未来不可避免要开启“抢客”大战。
更尴尬的是，杭州大厦501所处的地段隶属于庆春商圈，“这是一个夹在武林商圈及钱江新城商圈之间的地段”。
早在2008年初，杭州江干区提出三年“决战东部”计划，将崛起以庆春广场为核心银泰百货、五星宾馆、高档酒店、国内一流家装设计等聚集的庆春商圈。彼时，庆春商圈的目标是，杭州“第二个武林商圈”。
然而，过去多年，庆春商圈似乎并没有达到最初企盼的高度，区域内银泰、乐购、天虹等商场分布松散，商业集聚效应不强，一直呈现不瘟不火态势。
“目前周边的万象城、银泰城已经开出了一段时间，如果没法做出更为精准、独特的商业定位，杭州大厦501未来的运营压力应该会很大。”杭州业内对观点地产新媒体指出。
按照此前根据协议，杭州大厦控股西子国际，主要负责项目时尚购物广场的商业运营，项目的建设与营造仍由百大集团、绿城集团负责。
虽然杭州大厦曾经是中国最赚钱商场，但其母公司最新半年报显示，较上年同期相比营收下降8.77%，净利润下降20.52%。
截至报告期末，杭州解百旗下门店的店效均有所下降，杭州地区购物中心销售达 24.43亿元，同比下降7.97%如此背景之下，杭州大厦501城市广场的入市似乎有着更为沉重的业绩压力。
至于处在武林及钱江新城“夹层”带来的重压则是两个商圈强大的人流虹吸效应，前者是杭州最成熟的商业中心，而后者则聚集着大量的办公商务人群。
