“好的产品打造好了之后，肯定希望能够继续提升、改善，但是土地的稀缺是不以人的意志为转移的。”
编者按：2016年，又是一年博鳌（楼盘）之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。
这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。
总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道。
观点地产网 7月2日，金地在北京（楼盘）打造的顶豪产品“金地华著”正式开放样板房。
虽整个项目只有50多套，但由于优越的地理位置以及精心打造，使得该项目成为北京下半年值得关注的顶豪产品。
“预计定价是15-20万元之间。”金地集团(600383,股吧)华北区副总经理遇绣峰对观点地产新媒体透露。
由于金地华著样板房要开门迎客，遇绣峰这段时间几乎天天泡在了项目上。遇绣峰表示，金地华著作为豪宅产品的竞争力，第一个便体现在地段的稀缺性。
“这个项目的南侧有一条皇家御河，以前这个位置是内城边上。北京原来有一条护城河，就在皇家御河边上，旁边还有五塔寺，离北京紫竹院也特别近，所以这里是刚出北京内城的核心部分。”
从现在城市规划的角度上看，金地华著位于海淀西二环，旁边有中关村(000931,股吧)和金融街(000402,股吧)两大商圈，周边还有中国交通大学等高校。
另外，金地华著的另一个竞争力体现在公司对产品的驾驭能力。遇绣峰称：“项目获得了英国健康科技系统认证，对原来的产品上做了很大提升。不仅有硬件配置，还要提供软性服务。”
北京上半年豪宅成交火爆，据中原地产公布的数字显示，今年上半年，北京单价突破10万元/平方米的项目，签约204套，而售价8万元/平方米以上的项目签约达到586套，均已突破了历史纪录。
在金地华著项目的样板房开放之后，电建・金地华宸的样板房也将入市接受检验。值得注意的是，不管是华著还是华宸，都是金地和其他房企合作的项目。
对此，遇绣峰也坦言，合作拿地的确已经成为北京市场主流。一是现在地少，价格也比较高，有不同优势的企业合作会比较好；另外从风险控制来说，合作开发也比较有好处。
虽然是合作拿地，但企业之间的模式也出现了微妙变化。遇绣峰观察表示，之前在北京合作拿地的企业一般倾向各有特点、优势互补，而现在合作的企业大多势均力敌，比如招商和华润。
现在很多公司互相之间都有合作，联合体不像以前就是固定的，合作越来越多元。
遇绣峰表示，合作开发时，金地一般还是希望能做操盘方，业内对金地的品牌和操盘能力会比较有信心。
以下为观点地产新媒体对金地集团华北区副总经理遇绣峰女士的采访实录：
观点地产新媒体：从前年开始，北京顶豪概念项目特别多，金地华著项目作为豪宅产品的竞争力在哪里？
遇绣峰：第一是地段的稀缺性。这里是海淀西二环，海淀的项目很少，西二环的项目就更少了，所以海淀西二环就是一个核心的位置。同时，邻近非常重要的两个核心商圈中关村和金融街，项目基础的客户中金融人士还是非常多的。
第二是产品的驾驭能力。金地华著价格可能是10多万元/平米，但北京这样的价格越来越多了，高端客户已经脱离了十几年没房子住的情况。金地华著完全是一个顶级的升级产品，地段稀缺也值得投资，但从居住角度来说，够不够得上这帮客户的顶级要求，就要看产品的操作能力。
观点地产新媒体：电建?金地华宸也要开样板房，下半年这两个项目都要进入销售吗？
遇绣峰：对，这两个项目基本在7月到9月之间全部正式销售。
这两个项目都是金地华字系的，是我们在北京的主力产品，项目地段非常有特点。华著规模不大，是高端的精品，所以在建筑和产品上下了很多工夫。在这个项目的南侧有一条皇家御河，以前这个位置是内城边上。北京原来有一条护城河，就在皇家御河边上，旁边还有五塔寺，离北京紫竹院也特别近，所以这里是刚出北京内城的核心部分。
现在来看这里是二环，再加上中关村、金融街这两大商圈都在项目旁边，一方面具有顶级居住价值，另一方面具有稀缺投资价值，但是这都要匹配一个高端的居住产品，这很重要。所以我们在智能控制、健康科技方面下了很多工夫，采用的全是顶级的产品。
华著在很多方面会有一些东方文化，包括皇城文化这样的气度和符号在里面，华宸项目也有中国文化。
华宸正好是在未来长安街的延长线上，区域所属是门头沟，但是位置在整个西长安街打通，地铁S1线延伸过去的区域，那一片叫西长安新城，所以是长安街西延的位置，这也含有中国传统文化元素，以及通过地铁和交通打造的新城特色。
两个金地华系产品都有很强的东方文化元素，这两种文化相对来说会更大气、更包容。从空间的界定、从符号序列的沿用，包括内部空间围合的关系上都会有这种感觉，能代表目前北京比较高的水平。
从金地本身来说，这两个产品也是今年新推的标杆，从第二季度开始做前期客户积累，反馈情况确实是不错的。
项目还获得了英国健康科技系统认证，对原来的产品做了很大提升。这种产品的提升是应对目前的房地产发展阶段，原来传统的规划、户型，包括园林和景观必须做好，在这之上，结合环境、健康。不仅要有硬件配置，还要提供软性服务。
观点地产新媒体：这两个产品之后，怎么考虑华系产品线的延续问题？
遇绣峰：在北京拿地可能还是要兼顾主动选择和被动选择，因为北京的地太少了。
好的产品打造好了之后，肯定希望能够继续提升、改善，但是土地的稀缺是不以人的意志为转移的。
我们今年还做了小户型产品金地未未来，也卖得特别好。所以不是说我们只能做高端，或者只能做刚需；另外还在中央别墅区有卖得特别好的别墅项目，总价2000万到4000万元，叫中央世家。
金地根据地块本身的特质和客户需求打造产品的能力，我认为是很强的。我们有一套非常好的方法论，从定位到所匹配的合作资源能够保障我们有非常好的产品，所以在稀缺的土地资源下，更要打造出优质产品。
金地之前在每一个项目的打造都很有特色，包括华著和华宸，在客户群定位、规模、规划格局上都是有区别的。但也有一些相同的内容，比如地段的选择、公共空间打造理念、健康科技、智能科技产品标准等。
观点地产新媒体：这两年金地在北京的产品，很多都是和其它开发商一起合作，未来在北京合作开发也会成为比较主流的方式？
遇绣峰：应该会的。因为现在地价很高，并且土地很难获取，所以基本上都是强强联合，大家都有各自的优势资源。再一个考虑是资金周转和风险共担的角度，现在北京基本上很少单独拿项目的，因为拿地动辄就是几十个亿，大家一起做确实比较好。
以前可能是资金能力强和产品能力强的公司匹配，现在好像不是这样了，各家合作公司全都势均力敌。包括招商、华润的合作，比如我们跟龙湖，甚至跟万科都曾经有共同举牌拿地，当然有举牌成功的，也有举牌没成功的。
而且我们发现，北京现在剩下来的开发商大的方向和理念上越来越趋近，所以合作越来越多，很多公司互相之间都有合作，而且联合体不是像以前比较固定，越来越多元。
首先所有在北京的公司大部分已经形成共识了，基本上小开发商都筛得差不多了，剩下的大企业脉络都比较相似。
观点地产新媒体：怎么判断项目由谁操盘？金地会有操盘或纯财务投资的要求吗？
遇绣峰：财务投资的少，操盘的多。首先还是希望自己操盘，因为我们对自己的专业能力和操盘能力比较有信心。
金地的专业能力主要体现在产品、物业管理，都是在行业里面大家认可度比较高的，比如我们的物业管理，现在在整个行业是前三名，很多公司跟我们比还是有差距的，我们的产品能力、创新能力行业也很受认可。
金地在北京做了这么多项目，而且每一个都卖得比较好，比如前些年做了一个特别出名的项目叫金地格林格林，是一个纯刚需的小户型，当时特别火。
之前这块地有其他开发商看过，也是很大的开发商，但最后他们没有拿而金地拿了，因为金地在北京获取土地有时候也不是那么容易，当然也因为我们觉得那块地是有机会的。
虽然地的条件不好，但是我们有办法做出有特色的产品，所以那个项目最后卖得非常好。
顺义中央世家项目在中央别墅区也是卖得最好的，华宸产品亮相，大家也觉得耳目一新。还有一个项目是我们跟电建合作的西山艺境，这个在门头沟成为了一个顶尖代表作，而且我们进入之后把门头沟的产品格局、项目水准都提升了。西山艺境去年在全市商品房住宅销售里面排第三，前五名里面郊区项目只有我们一家。
大家愿意让金地操盘，金地的表现也不能太差，太差了别的公司肯定是接受不了的。
合作也不可能都是金地操盘，会有少量的项目由别的公司操盘，但需要是我们认可的公司。只是这样的投资目前还不是特别多，当然我们也愿意参与。
观点地产新媒体：北京关于商住限购的事件比较受关注，虽然没有明确会出台，但作为业内人士，您是怎么看待的呢？
遇绣峰：金地的商住项目不多。短期会有影响，因为商住如果限购的话，未来商住类的地怎么拿？北京住宅土地出让已经很少了，大部分都是商住的土地。
当然我们也会观望，因为商住市场在北京也就是今年还好，是由于住宅供应的降低。其实，去年和前年商住产品的压力还是很大的。
如果政府出台这样的调控手段，市场和土地还是会有波动的。
观点地产新媒体：之前曾透露金地正在北京谈一些并购项目，能透露这方面的情况吗？
遇绣峰：我们在寻找这样的机会，现在各个公司都这样做，但要找到机会也不容易，因为北京开发商实力都很强，很多公司的总部都在北京，所以对北京的投资都有很大的倾向，但确实土地资源越来越少，这就是要面临的问题。
金地华著这样一个小规模的综合体，未来可以成为一种城市升级改造的蓝本。在产品解决方案方面，这是一个非常有意义的努力和尝试，目前来看我认为应该是做得不错的。
观点地产新媒体：北京一二手房的成交比例已经到了1:3，对房地产开发商来说，未来的空间在哪里？
遇绣峰：金地华著周边也有二手房，华著的价格可能比这些二手房至少要高30%到40%，客户凭什么会买？这就是因为产品的升级能力。
从开发商的角度来说，要给客户提供更好的生活解决方案，而这种生活解决方案是二手房根本提供不了的，不是装修好了就行，小区的规划、社区物业管理、公共部分打造，还有家庭智能化的系统解决方案，包括跟物业公司所有的联动等，这些二手房都解决不了。所以，这时候已经到了营销中老生常谈的那句话，就是真正做细分市场。
这种细分市场，随着财富的不断积累和客户分级进一步深化，大家就要找到各自的客户。为什么北京地价这么高大家还有信心拿？第一是看好一线城市，第二是买房要有选择，从去年到今年，最常听的词叫结构性分化。一线、二线和三线分化非常严重，同样的一线城市包括二线城市，不同片区分化也非常清晰。
