从龙岗大运新城驱车大约10分钟，来到位于东莞凤岗镇的天安数码城T5，你可以看到，这个总建筑面积达150万平方米的大型产业园正在如火如荼地建设当中。建成后，预计可入驻企业1200家左右，年产值超过300亿元。
“在全省大力打造区域大城市圈和推进深莞惠一体化发展的背景下，凤岗经济的未来前景可期，而位于凤岗雁田的天安数码城T5正致力于发挥产业转型升级、区域创新驱动的示范作用。”日前，笔者走进天安数码城T5，对话该项目董事总经理余安定，就深莞如何做好产业分工互补及产业地产未来发展方向等话题展开探讨。
天安数码城T5要打造东莞产业创新示范园区
摊开地图可以看到，位于莞深交界处的凤岗，呈倒锥形深深嵌入深圳腹地，被深圳龙岗、罗湖、龙华三区紧密环抱，甚至成为深圳平湖和龙岗中心城之间往来的必经之地。而从天安数码城T5所处的位置开车前往龙岗大运新城，仅需短短10多分钟。
地缘优势造就了凤岗承接深圳产业外溢的重任。在余安定看来，如今深圳与东莞的合作，已经进入一个新的阶段。此前深圳研发+东莞制造的合作模式已经悄然发生改变，深圳有些科技含量颇高的企业也开始慢慢将部分研发功能转移到空间成本更低的东莞，两者在创新合作上擦出了新的火花。
根据东莞市相关规划，预计到2030年，东莞将建成具有国际影响力的科技产业创新中心，成为与美国硅谷、波士顿地区相媲美的全球创新高地；到2050年，建成国际一流的科技产业创新中心。
正是基于这一前提，建设中的天安数码城T5瞄准的是区域创新中心、产业研发中心、区域管理总部基地及生产性服务业中心几大目标，并力争发展成为东莞产业自主创新、转型升级的示范性园区，最终成为凤岗镇乃至东莞市新的经济增长点。
开展“链接平台互联共生”探索
当下，产业地产已逐步成为地产转型的主要方向之一，越来越多的房企开始涉足产业地产。
如何做好产业地产，T5有着自己的独特思路：创新生态服务平台，通过平台链接资源，推动园区企业内生驱动力。“天安数码城深知城市产业升级的力量来自于创新创业。”余安定表示，“天安数码城无论在挖掘城市产业驱动力还是企业生命力上，都非常注重培育企业的内源驱动力，在此基础上构筑创新企业生态圈。”
2017年7月，天安数码城T5成功举办了第二届企业创新生态圈大会。大会邀请了诺贝尔经济学奖得主托马斯·萨金特、苹果联合创始人斯蒂夫·沃兹尼亚克和柔宇科技创始人、董事长兼CEO刘自鸿等国内外嘉宾，探寻时代创新浪潮下的企业变革发展之道。
同时，天安数码城T5还把国内外先进技术和人才嫁接到园区企业，T+SPACE领创空间、深莞创新合作产学研基地、天安智能制造创业投资基金、云集财智……各类创新平台在天安数码城T5落地开花。
此外，天安数码城T5正探索另一种新的企业内源驱动服务模式——“链接平台互联共生”。通过T5邻里节、CEO午餐会、企业家商学院等一系列创新平台，让园区内的创新要素、创新资源不断对接，发生“化学反应”，充分激活园区内外成长型企业的活力，通过平台精准对接，培育企业之间的“黏性”，在互惠互利的原则下，让企业实现自主、自发的高速成长。
采写：徐剑
栏目统筹：戴晓晓
■对话
产业地产要寻求资源整合背后的价值
南方日报：当下，产业地产逐步成为地产转型方向之一，其与传统地产行业有哪些不同之处？
余安定：产业地产实际上是介于商业写字楼和工业厂房之间的一个形态，还没有一个特别明晰的定位。随着产业的不断升级，过去很多工业厂房已无法满足部分企业的生产需求。因此我们在产品设计过程中，把很多后工业时代的元素融入进来，使其既不向上挤压传统商业地产写字楼，也不向下挤压所谓的传统厂房、标准化的厂房。我们恰恰是满足以研发为核心、具有核心知识产权能力为主的这部分中小型企业的需求。
我认为产业地产的终极发展目标是：将来我做任何一个产业园区，可能给你的房子都是成本价出售，因为我们要的不是地产本身的价值，而是进行产业平台整合、产业资源整合背后产生的更大价值。
南方日报：粤港澳大湾区整体规划有望在近期获批，您认为在粤港澳整体框架下，东莞和深圳在产业分工方面应各自扮演什么角色？
余安定：过去每个城市都有自己的比较优势，但是随着科技、交通的日益发达，很多比较优势正在消失。随着粤港澳大湾区的建设提速，产生了新的人流物流的组合方式，有更广阔的空间、更多低成本发展要素和更多高科技人才互动，从这里面可以找到很多新的发展空间。
对于深圳和东莞，近年随着深圳空间资源的愈发局限，开始出现大量科技含量很高的企业外溢，东莞在过去制造业的基础上积累了很多产业优势，但同时也面临着转型升级。深圳与东莞是一个很好的结合，以智能硬件为例，过去，深圳很多智能硬件公司通过售卖方案给东莞的制造商存活，但如果没有这些制造端，方案卖给谁？如何实现产品转换？所以过去的传统制造企业，开始跟技术型公司“捆绑”进行产业升级，进行技术突破。
南方日报：在近30年的运营过程中，您认为天安数码城形成的核心优势有哪些？
余安定：最主要的核心优势就是人才。
因为产业地产有很多跟传统地产不一样的地方，它跟当地的要素禀赋资源、跟当地的产业基础有密不可分的关系。它每一个项目其实都有自己的特点，没有办法用一个模式去快速复制，一定要结合当地的实际去做，所以，对每一个项目的操盘手要求是非常高的。我觉得，做产业地产的人如果不能充分理解宏观经济、微观经济，不能充分理解企业的需求、企业家的需求，是搞不好产业地产的。
天安数码城最大的优势就是积累了一批对产业地产有着深刻理解、能够结合当地实际去推动发展的人。而且不是一个人，而是有一套系统的团队。
