历经“三旧”改造的华丽蝶变，位于火炬开发区中山港大道70号的旧厂房迎来新的生机。这个建于上世纪90年代初期的旧厂房如今正在进行分期改造升级，蝶变为一个通过国家科技企业孵化器培育单位认定的“中山张企科技企业孵化器”，并交出了漂亮的成绩单：2017年，该孵化器内高新技术企业数量共9家；在孵企业总收入8661.7万元，研发经费支出570.9万元；拥有有效知识产权105项，其中发明专利24项。
这是火炬开发区进行“三旧”改造的一个缩影。近日，中山市政府公布了7月13日起正式实施的《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》（以下简称《办法》）和配套的三个改造实施细则。《办法》更加突出对产业政策扶持，改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经经信部门认定，奖励标准再提高20%，单个项目最高奖励1000万元，同时针对“三旧”改造专属工作全面下放事权。
随着粤港澳大湾区建设推进，中山正往“珠江东西两岸融合发展的支撑点、沿海经济带的枢纽城市、粤港澳大湾区的重要一极”这个发展定位迈进。面对新的发展趋势和机遇，对原有的土地资源进行再利用、再更新成为产城融合的新载体。当前，除了中山城区，其他镇区也已经行动起来，利用“三旧”改造新政利好，激活城市更新。
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【火炬开发区】
从旧厂房到科技孵化器：
力推“工改工”提升产业发展水平
“‘三旧’改造新政实施以后，对产业扶持更加突出，对工业改造项目奖励支持力度更大，这给镇区和企业都增强了信心。”火炬开发区管委会总规划师张家华在接受南方日报记者采访时表示，“‘工改工’也是火炬开发区‘三旧’改造的重点领域，为战略性新兴产业挪腾空间，是火炬开发区实现高质量发展、构建现代产业体系的重要举措。”
作为首批国家级高新技术产业开发区，火炬开发区已经经历了20多年的快速发展，成为中山经济的领头羊。“随着城市的不断发展，城市更新是一个必然趋势。在粤港澳大湾区背景下，对城市原有发展模式进行总结、提升和完善，更是迫在眉睫。”张家华介绍，截至2017年底，火炬开发区标图建库的“三旧”地块为104宗，包括79宗旧厂房和25宗旧村庄。
事实上，在“三旧”改造新政出台之前，火炬开发区已经推进了多个项目改造。其中，由中山市张家边经济发展总公司所负责的科技企业孵化器，就是其中一个案例。
通过对原有的厂房在科技创新、产值、能耗等方面进行全方面评估后，张家边经济发展总公司首期投入1000万元，对原有的8栋厂房进行全面翻新改造，把原有的低产值、高能耗的企业进行清理，建设成孵化器，并积极引入创新性高科技企业，提升企业园区整体形象。
随后，为更好地响应国家“大众创业、万众创新”号召，旧改项目被打造为集“众创空间—孵化器—加速器”为一体的孵化器链条，二期计划投资6000万元，以“拆旧建新”形式，拆除5000平方米旧厂房和6000平方米旧生活区，改建1幢5层约3万平方米的新型工业大厦。从目前的进度来看，新型工业大厦主体建设工程预计2018年第三季度能够全面建成并投入使用，用于打造科技企业孵化器、众创空间、公共技术服务平台等创新载体。
“三旧”改造新政出台后，将进一步提速火炬开发区的城市更新步伐，也将进一步刺激更多元的社会力量参与到“三旧”改造项目上来。目前，火炬开发区“工改工”项目占比接近“三旧”项目的50%，将有力推动该片区的产业转型升级发展。
窈窕工业园的“三旧”改造项目，是接下来火炬开发区重点推进的“工改工”项目，未来将打造为村级经济、社区经济升级的一个可复制样本。“通过改造可以完善园区服务配套，增加产业发展空间，提升土地产出水平，提高集体和区属公司经济收入，城市风貌也得到了明显改善。”张家华介绍。
目前，火炬开发区已完成对物质空间老化、产出水平低效、环境污染较大以及锌铁棚等更新区域的全面梳理，并将上述各类区域较为密集的地区，划定为火炬开发区城市更新片区，其中电子信息产业园、窈窕、张家边、大岭、东利、珊洲等区域将是火炬开发区重点推进的城市更新片区。
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【东区】
落实“强心”战略：
“二次开发”重塑城市新地标
起湾道旁原香格里拉大酒店旧址即将迎来“第二春”。18日，笔者走访位于东区的原香格里拉大酒店旧址，位于旧宿舍楼的住宅项目已经开盘，原酒店已完全拆除，并且刚拿到施工许可，很快将进入基础施工阶段。
根据规划，这里将建起一座楼高近200米的大型商业中心，重新塑造中山市中心城区的地标性建筑。
对于市政府出台的“三旧”改造新政，在落实“强心”战略的背景下，东区办事处副主任吴志宇用“振奋人心”来形容：“新政策势必推动集体物业转型，进一步提升城市建设品味，优化村居公共服务配套，有力推动东区城市升级。”
事实上，目前市民所熟知的东区多个地标建筑、重点商圈，均是通过“三旧”改造实现了城市升级——盛景尚峰金融商务中心和紫马奔腾项目由原来的旧厂房改造而成，目前项目产出效益是原来工业的20倍；利和广场、英联时代广场，紫岭国际等多个项目，都是通过改造实现了城市面貌更新，高端现代服务业集聚。吴志宇表示，东区始终遵循的是“规划先行、政府引导、市场参与”的原则推动“三旧”改造，近年来已经有多个项目投入运营并收到成效，目前也有一些项目正在推进当中。
吴志宇表示，东区在服务好原来“三旧”项目的同时，正在抓好两个方面的“三旧”改造工作。对于重点片区的连片改造，目前已经有了初步思路，将会依据总体规划，利用新政策，启动片区城市设计和单元控规编制，对片区的交通组织、公服配套、产业布局进行全面深入的策划研究，在科学的计划体系下推动。而对于乡村集体物业升级改造，将会引进市场参与村集体物业尤其是旧厂房的微改造升级，改变以往单纯租金收入的粗放型工业发展模式，升级改造为科技创新、文化创意的产业园，以创新为核心促进经济高质量发展。“我们正将新村和大鳌溪的集体旧厂房，升级打造为两个创新产业园区，计划引进科技创新、智能制造等产业，预计年内就可以投入使用。”他说。
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【石岐区】
老城区换新颜：
结合产业基础治“城市病”
在石岐区中山完美金鹰广场的施工地上，工人们穿梭往来，现在老远处就能看见已经拔地而起的238米高写字楼，楼身还有一半玻璃没有装，完工后共有48层。
这片土地曾经是中山一家洗衣机厂，2008年中山市金鹰房地产开发有限公司通过公开招标取得这块土地的开发使用权，并于2013年破土挖地基，2015年正式起楼。
截至目前，石岐区“三旧”改造拟建总建筑面积约565万平方米，预计总投资约246亿元。各项改造工程仍在有序进行中，中山完美金鹰广场作为“工改商”的项目之一，将于今年内竣工，明年上半年可向广大市民开放。
石岐区属中山老城区，因土地资源稀缺“三旧”改造动力极强，现经省国土资源厅批准的“三旧”地块83宗，经市“三旧”办批准认定的改造地块47宗，预计总投资额约246亿元。
目前，石岐区对单宗用地主要实施“工改商”改造，以旧厂房、工业用地改为商业、商住用途为主，具有代表性的项目主要有：完美金鹰广场、大信新都汇二期、华森广场、兴中广场等。其中大信新都汇二期和兴中广场已投入使用，其余项目均在建设中。
中山市金鹰房地产开发有限公司总经理曾添旺透露，为了今后完美金鹰广场周边的畅行无堵，特别将修建两条路帮助疏通车流，贯通孙文东路到学院路这段距离，一条路由中山市金鹰房地产开发有限公司出资修建，将于下月动工，全长15米，暂定名称为兴学街；另一条街为市政路，全长24米，暂定名称为金鹰街，两条街一左一右将广场环抱，建成后能分流往来车辆。
区办事处党工委委员关志雄告诉笔者：“‘三旧’不单是为了改造某一项目而改造，应在对城市进行改造时导入产业，以补充城市生活业态。具体改造项目也应因地制宜，宜工则工、宜商则商，宜业则业。老城区的公共配套设施不齐全、公共资源紧张，垃圾收集及转运能力尚待提高等‘城市病’，都是需要随着‘三旧’改造一起补齐的市政短板。现在，尽管一些城中村实现了村改居，但改造后的建筑形态以及当地居民的生活方式，并没有得到明显转变。”
作为传统老城区，石岐区还担负着保护历史文化遗存的使命，在此次“三旧”改造政策制定中，市政府特别强调了对具有地方特色和传统风格的建筑物应修旧如旧、建新如故。从善坊距今已有百年历史，是典型的南洋建筑风格街区，街区内历史传统建筑面积达11668平方米。2014年市政府已着手对其进行保护性开发，以留住老石岐味道为目标。
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【沙溪镇】
面向农村、产业先导：
“五步走”推进城市更新
“新政策可谓干货十足，新政策中第三方市场主体允许参与旧改、经营性用地协议出让进一步放开、复垦用地项目可灵活处理以及规划编制程序的简化等，都极大地激发了市场参与旧改动力。”沙溪镇副镇长郑惠棠表示，目前沙溪镇城市更新改造工作正有序推进，全镇已有24个村组签订了城市更新框架合作协议，新规出台将为沙溪镇推进城市更新工作提供了有力指引。
对于沙溪镇来说，开展城市更新工作是其产业和城市转型升级的迫切需求。
“沙溪集体建设用地占全镇建设用地的44%，村集体一些低效建设用地面临着政府推不动、集体用不好、市场进不来的尴尬局面。”郑惠棠表示，沙溪镇作为休闲服装名镇，有着辉煌的历史，但近年来，随着外部市场环境变化和产业转型，土地资源匮乏和产业产能落后等问题逐渐突显。
针对该现状，沙溪镇于2017年下半年提出实施“三旧”改造，推进城市更新战略，并确立了“面向农村，产业先导”的城市更新原则。其中，产业转型是城市更新的主线，沙溪镇计划通过本次城市更新工作，进一步整合土地资源，把零碎、低效和配套不全的地块统一整理为连片、高效、配套完善的具有一定规模的产业平台，激发沙溪产业发展新活力。
在总体更新战略和基本原则的基础上，去年以来，沙溪镇先后出台《沙溪城市更新五步走》《沙溪镇村居城市更新前期准备策划规划18项工作指引》等文件，并于今年3月发布《沙溪城市更新白皮书》。按照白皮书，该镇城市更新工作将分五个阶段实施。其中，从去年起至今年4月为前期准备期，主要做好发动、政策和资源导入工作；2018年4月至2019年6月为策划规划期，编制“三旧”改造片区策划方案等工作将在此期间开展；2019年6月至2020年6月为报批供地阶段，主要聚焦项目供地工作；2020年6月至2022年12月为报建建设阶段；2022年12月至2023年6月为回迁运营阶段。
事实上，沙溪镇的城市更新战略从去年起已开始落地。利用各类招商引资平台，沙溪镇引入发展商，并设立了发展商储备库。目前时代、佳兆业、华发等多家企业已入库。截至今年6月，该镇已有24条村组签订了城市更新框架合作协议。7月初，沙溪三大片区中的北部片区率先完成片区更新项目策划和概念规划。
沙溪镇相关负责人表示，村组集体经济组织是沙溪镇实施“三旧”改造的核心主体。为保证规划体现村民利益，协商式规划是旧改工作的重要原则。为充分尊重村民意愿，“三旧”改造入户意愿征集工作将在各村开展，目前该项工作已在龙瑞村等村启动。
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【横栏镇】
提升旧工业区风貌：
找到集约高效用地突破口
今年1月至5月，为更充分利用社会资金参与及民间企业的城市更新改造经验，横栏镇向社会公开发布“三旧”改造战略合作企业的征集。
经过意向企业的前期报名、对企业项目实地考察、企业对横栏镇意向改造地块路演汇报等一系列互动环节后，横栏镇最终公开选出3家企业作为全镇“三旧”改造项目意向合作企业。
5月31日，横栏镇人民政府与3家意向合作企业签订了《横栏镇加快推进“三旧”改造项目战略合作框架协议书》。下一步，这3家意向合作企业将参与横栏镇“三旧”改造十个重点更新片区中的一个或多个项目的规划设计、改造方案及主体改造实施工作。
目前，3家意向合作企业正在按照《框架协议书》所约定的计划推进，围绕意向改造区域，开展项目的前期情况调查、数据整理分析及概念性方案制定等。
目前，横栏镇存在较多高能耗、低端产业，产业地块相对零散且面积较小，集中改造难度较大。“三旧”改造新政将“工改工”、“ 工改商”、微改造等自行改造项目的用地面积下限降至10亩，并对符合条件的改造项目进行奖励，较大程度上增加用地参与改造的机会，进一步调动自行改造的踊跃性。
横栏正相关负责人表示，新政的出台，对社会资本、村集体积极主动参与横栏镇“三旧”改造起到很大的促进作用。为盘活村集体低产、低效建设用地，升级改造村办旧工厂，提升宜居环境的旧村庄改造，集约高效利用土地提供了新的突破口。同时，对合理保护、科学更新城市旧区，增加旧区公共设施服务用地和市政公建设施，优化生态用地，提升城市“造血”能力等多方面提供了新的城市发展思维模式。
为加快推进城市更新，横栏镇目前已划定十个项目地块作为“三旧”改造更新重点片区，总面积达5651亩。其中，包括比较成熟的自行改造项目有中横产业工业园134亩用地，相对成熟的政府主导改造项目有三沙旧工业区159亩用地。根据规划，横栏镇将推动旧区改建与调整优化产业结构进行结合，提升产业发展质量，把符合城市发展方向和城市总体规划布局要求的旧产业园区，打造成为经济繁荣、产业发达的新兴产业集聚区。
