16日下午举行的中山市“三旧”改造政策宣贯及动员会，开了政府与全体房地产企业交流的“先河”。
据不完全统计，中山市纳入省“三旧”改造标图建库数据库范围、亟须改造但未改造面积超过7万亩，“三旧”改造资源十分丰富，有条件成为粤港澳大湾区内未来投资城市更新、实施“三旧”改造的热门地。新政策的出台正是进一步加大工作力度，为持续推动“三旧”改造、城市更新做好铺垫。
中山市副市长高瑞生在会上表示，中山市鼓励市场主体参与到“三旧”改造中来，目前石岐区、东区、沙溪镇等均在推进多个改造项目，这些项目都将积极引入市场主体参与。
此次升级后的“三旧”改造实施办法，将政府的角色从“主导”转变为“引导”，重点激发市场的活力，市场主体参与“三旧”改造的方式也更加多元化。
调动市场主体和镇区参与积极性
新政策鼓励市场主体以多种方式参与“三旧”改造项目，实施主体可以通过收购合并归宗、作价入股、与权利人签订搬迁补偿协议或与村集体签订合作协议等方式，通过转移房地产权益取得相关土地开发权利。
相比过去的“三旧”改造政策，此次的实施办法和实施细则扩大了协议出让土地的范围，从住宅用地一律招拍挂的规定，转变为更加便捷的协议出让方式，可以预见，未来通过协议出让转移土地产权的“三旧”改造项目将越来越多。
例如，在旧村庄和旧城镇的改造中，通过签订搬迁补偿协议或合作协议转移房地产权益的项目可通过协议出让。在对旧厂房的改造中，集体经济组织自愿申请将土地转为国有建设用地，并用于工业和商业用途的项目、经完善用地手续后改造为工业或商业用途的项目，以及难以出具规划条件的边角地、夹心地和插花地等，都可以通过协议出让的方式转移房地产权益。
市国土局在对新政策的解读中介绍，本次修订的政策全面引入了通过签订“搬迁补偿协议”转移房地产权益、形成单一主体的做法。“搬迁”非“拆迁”，政府监督、见证但不直接介入，旨在以多方协商为基础、以市场化手段处理“拆迁”问题。此外，对于村集体和市场主体的合作，由村集体通过市公共资源交易平台公开选定合作企业，村集体自愿将集体建设用地转为国有建设用地后，可以协议方式供地给双方约定的一方。
不仅在横向上拓宽了市场主体参与“三旧”改造的渠道，在纵向上，新政策也通过下放事权充分调动镇区积极性。除全面改造项目方案和改造单元规划中涉及到控制性详细规划的部分外，其余事项均交给各镇区自行审批，提高了审批的效率，节约了制度性成本。目前，市政府已成立市“三旧”改造领导小组，各镇区也要相应成立“三旧”改造专职机构，以妥善承接市级事权下放。
公开透明的基础规则发挥市场作用
既然引进了市场主体参与“三旧”改造，就必须更好发挥市场在资源配置中的决定性作用。为此，新政策制定了更加公开透明的土地收益补偿政策和市场基础规则，接受社会和各相关权利人监督，确保“三旧”改造过程公开、公平、公正。
在土地收益补偿方面，经由协议出让由权利人自行改造的旧村庄、村集体旧厂房地价款可按照市场评估价的40%确定。通过签订搬迁补偿协议实施的旧城镇改造项目，在协议出让时，以土地市场评估价，核减建筑物拆除前的项目范围内原土地房屋价值后计收。产权人如将土地交由政府主导改造，可以按不同的土地性质享受对应的补偿，例如对集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地，自行搬（拆）迁整理土地后，交由政府组织公开出让用于引入工业项目的，按出让成交价款的60%补偿该集体经济组织，支持工业发展和保障集体经济组织利益。
从标图入库到办理用地手续，今后将实行全过程向社会公开，新政策制定了统一、公开的“三旧”改造项目可开发建设面积计算规则，明确改造项目可开发建设面积的“天花板”，确保各项目开发建设面积上限的公开、透明。此外，市国土局也正组织编制全市“三旧”改造片区市场指导价，计划每半年更新一次，定期向社会公布，进一步规范“三旧”改造地价评估，提高“三旧”改造地价计收的透明度，给市场主体较清晰的预期。
新政策兼顾到市场对于灵活性的需求，比如在住宅用地问题的处理上，对旧村庄、旧城镇的改造，可统计项目改造前住宅用途的面积占比，当超过改造范围面积的60%时，可按住宅用途进行项目开发建设。对达不到上述比例要求的项目，在扣除回迁安置的住宅面积后，不能再额外增加住宅建筑面积，除非项目建设的总规模达到5万平方米及以上，才能按剩余建筑面积的25%配置住宅建筑面积。
■中山“三旧”改造案例
▶石岐大信
以新带旧重焕新光彩
如果有人问，现在哪里是中山最旺的商业中心？石岐区的大信·新都汇二期相信会是不少人的答案。去年10月新开业的这一商业体，因为汇集了海底捞、UR等众多知名品牌，1/3进驻商家首次登陆中山，迅速成为市民消费新宠。
除了新鲜、时尚之外，这个商业体走红，还因为它是从一个中山人非常熟悉的地标延伸出来的新热点。2004年5月，中山首个真正意义上的大型ShopingMall——大信·新都汇石岐店开业，改变了中山人传统的多点购物娱乐方式。在开业13年后，城区的商业综合体日渐增多，石岐大信的地位受到极大冲击，二期项目的建成则让这个龙头商圈的地位重新得到巩固。
石岐大信一、二期都属于“三旧”改造项目，这里原址是中山市陶瓷厂和旧城中村。十多年前，周边都是村庄，位置比较偏僻，甚至连路灯都没有安装。通过推倒重建、连片改造的方式，石岐大信·新都汇一期建成后就成为中山服务业最发达的区域。目前，大信·新都汇一、二期已经连成一片，形成一个近50万平方米集购物中心、商业街、写字楼、酒店、公寓、住宅于一体的城市综合体，房地产业内人士估计2018年该片区全年营业收入可能超过30亿元。
▶金鹰广场
“威力”蝶变成中山新地标
在中山的工业发展历史中，曾经诞生过不少知名的品牌，当中就包括了20世纪90年代红遍大江南北的威力洗衣机厂。也许威力洗衣机的风光已经不比当年，但是正在威力洗衣机厂旧址上建设的完美金鹰广场将有望让这块土地重拾辉煌。
该项目总占地面积近11万平方米，总建筑面积约50万平方米，总投资预算约30亿元，主体建筑自2015年开工，目前工程进度已完成大半，建筑高度238米，超过利和广场的209米高度，是名副其实的中山城央新地标。
金鹰广场位于兴中道与孙文路交界处，坐落在城区的核心位置，周边人口密集，附近的莲峰新村也是石岐区内改造呼声最高的“三旧”片区之一。按照规划，它将被打造为具有鲜明特色的商业综合体，为市民提供购物、休闲、娱乐等消费场所，同时具有承载现代服务业的商务功能，并配有国际五星级酒店。它的建成有望提升周边乃至整个中山市的商业氛围，形成一定的辐射作用，带动城市升级。
▶盛景尚峰
十年成长为中山现代金融中心
在起湾道与中山路“黄金十字”交界，是在中山市享负盛名的“金融一条街”——盛景尚峰金融商务中心，经过10年的改造和发展，如今这里的进驻企业已达到300多家，其中以金融等现代服务业为主，成为了中山的CBD和现代金融中心。
10年前，这里还是三家建筑面积超过6.3万平方米的印刷厂，由于从事低端的制造加工业，即便背靠88公顷的紫马岭公园这个“城市绿肺”，也很少有市民居住在周边。
十年前，中山建设和推进了一批在全市范围内颇具代表性的“三旧”改造项目，2007年报建后，盛景尚峰金融商务中心项目便被列入广东省和中山市重点建设项目、全省服务业集聚区试点。
2008年“盛景尚峰金融商务中心项目”开始建设，总投资50亿元。该项目一期工程于2009年底封顶投入使用，至2014年5月完成一期项目第三阶段工程，短短五年间，该片区的总产值从改造前的2亿元，跃升至2015年实现服务业总收入30亿元；改造前年税收805万元，2015年税收总额已达3亿元，彻底激活了东区乃至中山现代服务业发展，成为利用“三旧”改造发展现代服务业的一个典范。
▶美居产业园
旧厂房变身创意“伊电园”
伊电园又称中山美居产业园，由原来的富湾工业园改造而成。项目占地100余亩，总投资近1.5亿元，是中山市近年来“三旧”改造的重点项目之一。
该项目通过对工业区旧厂房建筑进行翻新设计，分电子商务基地、创意设计中心、高端商务配套、高端多层停车场4个功能区域。2012年底动工，分四期改造，整体已接近竣工。经过数年的发展，伊电园现在已成长为中山的电子商务中心，为各类电商企业提供融资、物流、人才等资源，并为文化创意产业提供办公空间与服务。
目前进驻园区的企业以电子商务企业和家居企业为主，两种产业的有机结合，以独有的联合体验营销模式，逐渐构建电子商务及周边配套产业的聚集发展。比较具有代表性的就是互联网家装企业安乐窝，从2015年落户至今安乐窝在全国的网点已超过300个。据统计，目前中山美居的进驻企业已超过200家，每年累计产值达5亿元以上。
