中山“三旧”改造2.0升级版新政策来了!7月13日，《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》和旧村庄、旧厂房、旧城镇改造的三个配套实施细则正式实施。据了解，近年来，我市先后出台《关于“三旧”改造工作的若干意见》等系列政策。本次实施的2.0升级版“三旧”政策，将给予“三旧”改造更多支持，也更具操作性。市国土资源局局长吴伟强昨日详细解读了中山“三旧”改造新政策，他指出新政策有八大亮点，其中工业改造项目奖励支持力度更大，最高可获市财政1000万元奖励资金，引导参与“三旧”的企业，不仅要想到“工改商”“工改居”，还要想想“工改工”，甚至是旧村庄、旧城镇改工业项目。中山希望通过“三旧”改造新政策，迎接粤港澳大湾区建设、转换城市发展动力、促进持续发展。
哪些项目可以
纳入“三旧”改造?
吴伟强表示，“三旧”改造用地要符合省标图入库要求，首先需要在2009年12月31日前影像图上显示已建有上盖建筑物，且上盖建筑物投影面积占改造用地面积的比例不小于30%。这个时间节点，较原来的“2007年6月30日前”延后了2年半，也就是说放宽了要求;其次要符合土地利用总体规划，针对中山实际情况，特别对旧厂房改造支持实体经济发展;第三，2009年第二次全国土地调查和最新的土地利用现状变更调查认定为建设用地。
从“三旧”改造整个流程来看，除前置的专项规划和标图入库以外，其余工作可以分为四个阶段，申报计划阶段、规划报批阶段、确认实施主体、办理用地手续。
中山“三旧”改造潜力较大，据不完全统计，我市纳入省“三旧”改造标图建库数据库范围、亟需改造但未改造面积超过7万亩，中山“三旧”改造资源丰富，目前市政府已成立市“三旧”改造领导小组，各镇区也将相应成立“三旧”改造专职机构，确保此次“三旧”改造政策落实到位，促进城市有机更新。
文/记者 李丹丹
图/本报记者 文 波
“三旧”改造新政呈现八大亮点
中山市位于珠江口西岸，位于粤港澳大湾区的几何中心，区位优势明显，按照省里对中山“珠江东西两岸融合发展的支撑点、沿海经济带的枢纽城市、粤港澳大湾区的重要一极”的定位来看，随着深中通道等重大交通设施的建成，中山未来发展前景广阔，“三旧”改造大有可为。
今年以来，市国土局首次以“开门立法”的形式，开展“三旧”改造政策修订工作，广泛听取各方意见、汇集各方智慧，政策成果包括：《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》和旧村庄、旧厂房、旧城镇改造的三个配套实施细则，简称为“1+3政策”。本次升级版“三旧”改造政策与2017年政策相比有较大突破，呈现出10大亮点。
亮点1
工业改造项目奖励力度更大
在以往的“三旧”改造项目中，很多是“工改商”“工改住”，今年，省国土厅发布《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》指出，要避免盲目地大拆大建，不局限“工改商”“工改住”等模式，鼓励“工改工”，在产业方向上转向制造业、高新技术和现代产业，加快建立现代产业体系。
◆奖励加大
此次中山“三旧”改造政策加大对工业改造项目的扶持力度，对拆除重建的，用地达到10亩及以上、建筑容积率达到1.5及以上的，在项目竣工验收后，对项目总建筑面积按200元/平方米标准，由市财政通过镇区对实施主体进行奖励。这条较2017年政策，将享受奖励的面积数从15亩降为10亩，将原政策超过1.5的部分面积才奖励，改为达到1.5的全部面积都奖励，扩大了奖励力度。
另外，对局部加建新建筑的工业改造项目，只要整宗地容积率达到1.5的，对加建部分的建筑面积奖200元/平方米。改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经市经信部门认定，奖励标准再提高20%，单个项目最高可获市财政奖励1000万元。对规模较大的改造项目，支持和鼓励各镇区在市财政奖励的基础上再行奖励。
村集体厂房改造后，所引进的企业从签订相关物业租约或购买合同第二年起，按税收贡献市留成部分的一定比例，由市财政进行奖补，连续奖补三年。鼓励和引导发展工业和实体经济，优惠政策不仅“工改工”项目适用，旧村庄、旧城镇改造中，改造为工业用途的也同样适用。
此外，此次政策还支持和鼓励各镇区对村集体厂房改造期内给予租金补助、对实施“工改工”改造的企业提供融资贷款贴息扶持等。
◆年限增长
在土地使用年限上，不论重建还是加建，项目竣工后，均允许按工业用地延长使用年限到法定最高使用年限，也就是50年，需要按市场价补缴相应的土地出让金。此次政策还允许将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让。
以上这些措施，均鼓励通过“三旧”改造，更多地支持实体经济发展。
亮点2
市场主体参与方式更多元
本次“三旧”改造政策，除了保留传统的收购合并归宗、作价入股方式以外，全面引入了通过签订“搬迁补偿协议”转移房地产权益、形成单一主体的做法。“搬迁”非“拆迁”，政府监督、见证但不直接介入，旨在以多方协商为基础、以市场化手段处理“拆迁”问题。
此外，对于村集体和市场主体的合作，由村集体通过市公共资源交易平台公开选定合作企业，村集体自愿将集体建设用地转为国有建设用地后，可以协议方式供地给双方约定的一方。
亮点3
土地出让政策更加灵活
为确保市场主体的土地开发权，此次“三旧”改造政策扩大协议出让工地范围，除由政府主导改造的项目，以及原工业、仓储及公共服务设施用地为主要用途改造为住宅用途的项目外，其他项目用地均可协议出让，包括三种情形：
首先是旧村庄、旧城镇改造，通过签订搬迁补偿协议或合作协议转移房地产权益的项目。
其次是旧厂房改造，集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地后，自行改造或与市场主体合作改造为工业或商业用途的项目。
第三是对历史遗留用地，经完善土地征收手续后改造为工业或商业用途的项目，可以协议出让给原用地单位。
这项措施可以极大提高市场主体参与“三旧”改造的积极性。
亮点4
明确协议出让可建商品房
住宅用地一般只能通过土地招牌挂途径出让，此次“三旧”改造明确协议出让后可建设商品住房情形，这项措施可以提高市场主体、原产权人和集体经济组织参与“三旧”改造的积极性。
主要包括以下两方面：首先是旧城镇、旧村庄改造项目中，改造前住宅用途的土地面积占比超过60%的，可以按住宅用途为主、以协议方式供地进行项目开发建设;对改造前住宅用途的土地面积占比达不到60%的，当项目建设总规模达到5万平方米及以上时，扣除回迁安置的住宅建筑面积后，可按剩余计容建筑面积的25%配置住宅建筑面积。
其次原产权人对其自有的国有工业用地改造为商业用途的项目，或者集体经济组织自愿申请将其工业用途的集体建设用地转为国有建设用地后，自行改造或与市场主体合作改造为商业用途的项目，当面积达到100亩及以上时，可按计容建筑面积配置25%的住宅面积，鼓励连片改造。
亮点5
土地收益补偿政策更优惠
此次“三旧”改造政策制定更优惠的地价和更透明的土地收益补偿政策，这项措施可以鼓励原产权人主动将用地交由政府主导改造。
其中通过协议出让交由权利人自行改造的地价计收方式是“集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地后进行改造的，协议出让时土地价款按土地市场评估价的40%确定”。
而产权人将土地交由政府主导改造，通过招拍挂公开出让后对原产权人的补偿则有所增加。
对土地产权人自行搬(拆)迁整理土地后交由政府组织公开出让，原为工业用地(含仓储、公共服务设施用地)的，按出让时容积率2.5及以下部分的出让成交价款的50%补偿原土地产权人;原为商业、住宅等经营性用地的，按出让成交价款的55%补偿原土地产权人，区分工业与商业、住宅适用不同的补偿标准。
同时，对集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地，自行搬(拆)迁整理土地后，交由政府组织公开出让用于引入工业项目的，按出让成交价款的60%补偿该集体经济组织，支持工业发展和保障集体经济组织利益。
亮点6
微改造有专门的支持政策
“三旧”改造，是指对旧城镇、旧厂房、旧村庄用地上盖建筑物实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、历史建筑修缮等活动。“三旧”改造分为全面改造和微改造两种类型。此次明确出台微改造的支持政策。
第一，明确旧厂房微改造后，可以用于互联网+产业、研发设计、科技服务、信息服务、总部经济、文化创意等生产性及高科技服务业;可以用于高新技术产业、科技孵化器、先进制造业用房等创业创新平台;还可以用于教育、医疗、体育等非营利性公共服务设施、公益事业项目。旧厂房微改造用于上述新产业、新业态的，都可以按原用途——工业用途使用5年，5年期满后，按新用途办理改变土地用途手续，按两种用途市场评估价的差额补缴土地出让金。
第二，明确对社区(村)自行组织的微改造项目，以及危旧建筑物涉及公共利益、公共安全，由权利人主动进行微改造的，经权利人申请、镇区审定，市、镇(区)可以从“三旧”改造土地出让收入中按各自事权给予适当资金补助。
第三，明确市财政应当将“三旧”改造土地出让收入市级分成部分的全额、镇(区)财政应当将“三旧”改造土地出让收入不低于30%的比例，按照市镇(区)各自事权，可统筹安排支持微改造。
这些措施有利于更好统筹全面改造和微改造，推动因地制宜实施改造，更好地完善城市基础设施和公共服务设施。
亮点7
复垦区项目有了解决途径
对纳入土地利用总体规划复垦区不宜复垦而急需改造的“三旧”用地，可以通过以下两种途径解决：
(一)使用省周转规模。经报省同意，使用省建设用地周转规模调入“三旧”改造项目所在的复垦区，同时指定同等面积的复垦地块，先行完善该项目用地相关手续并实施改造;在规定期限内完成指定复垦地块的复垦后向省返还周转规模，或者经省同意购买其他城市的增减挂钩拆旧复垦节余规模指标予以归还。
(二)先承诺后审批。对已取得不动产权证的工业用地，在不改变土地用途且符合城市总体规划、控制性详细规划的前提下，可以采用“先承诺后审批”方式，由属地镇区承诺通过镇内调剂方式落实并制定调入调出建设用地规模方案，经市国土资源部门审查，报市“三旧”办和城乡规划部门备案后，可参照享受“三旧”改造优惠政策和办理用地、规划等有关审批手续。
这项措施可以解决对纳入复垦区不宜复垦而急需改造的项目无土规的问题和部分用地急需实施改造却因土规调整滞后、暂无土规而无法改造的问题。
亮点8
推进事权下放提高效率
针对“三旧”改造专属工作，对改造项目的审批，除改造单元规划和项目改造方案保留由市相关职能部门审查、市政府审批外，其他事项全部交由镇区审批，其中项目预备库、年度实施计划由镇区批准后报市“三旧”办备案。
这项措施有利于压缩审批环节和审批时间，提高镇区和市场主体的积极性。
