今年以来，全国已经有近40个城市出台了各种房地产调控政策120余次，一二线城市纷纷戴上了限购“紧箍咒”。
一二线城市楼市走向是三四线城市楼市的风向标。随着热点城市限购政策的不断出台，原本非传统促销节点的清明假期成了梅州楼市“金三银四”。
据不完全统计，3月至今，梅州城区商品房成交量为1389套，均价约5500元／平方米；其中梅县区成交量为692套，梅江区成交量为697套。
同时，梅州各县城的房地产市场也纷纷发力，与梅州主城区抢夺城镇购房客户。业内人士预测，随着下半年将近1万套新房入市，在城市人口质量和基数增加量较小的情况下，楼市竞争将进入白热化。
●南方日报记者 黄思华
“317”催热三线房产市场
今年“317”开启中国楼市新一轮调控风暴，认房又认贷、二套房普宅和非普宅首付比例提高、贷款年限缩短成为2017年调控三大手段。
业内人士认为，随着热点城市限购政策的不断出台，导致需求外溢的现象很明显。目前为止，大部分三四线城市并未顺势出台相关政策，可见因城施策是本轮调控的主要特点，三四线城市或将迎来去库存的有利时机。
数据显示，2015年梅州户籍人口528.64万人，常住人口432.33万人，外出务工人数接近百万。
如今，广州、深圳、东莞等珠三角城市相继出台限购令，让不少购房者将目光纷纷投向家乡。对比一二线城市，梅州的房地产市场近年来价格保持稳定上升，因价格弹性小，下降空间有限，成为资金避风港。
政策利好三、四线城市苗头初现，梅州各大楼盘为了抢占返乡市场，趁着清明小长假纷纷推出新品以及开展各种活动吸引客户。3月18日梅县碧桂园推出天誉一街6栋A单元，接着4月2日推出B单元；3月24日，富力城推出C4、C5栋；3月25日，万达华府推出E9、E10栋……
根据深圳四华地产数据显示，3月份梅州整体市场对比去年，成交量有所上升，特别是大楼盘成交量、上门量尤为突出，如万达、客天下、富力城、恒大等大盘，日均上门量达30-50批，其他楼盘如熙园、客家新世界、万象江山等，日均上门量也有20批左右。
据不完全统计，3月份，梅州城区商品房成交量为1015套，均价约5562元／平方米，梅县区成交556套，成交均价4927元／平方米，梅江区成交593套，成交均价6915元／平方米。
在4月份刚过去的一周里，梅州城区成交374套，均价5485.2元／平方米。其中，梅县城区成交136套，成交均价4993.8元／平方米，梅江区成交104套，成交均价6705.8元／平方米。
不断释放的楼市新品在短时间内被市场消化，原本清明假期并非楼市传统促销节点，但由于3月份各大热点城市先后出台限购政策，使得梅州市场在今年清明假期迎来了楼市“四月天”。
县城上演购房客户“争夺战”
除梅州城区以外，各县区市场也呈现利好的现象。与往年梅州城区房地产市场独占鳌头的情况不同，2016年以来，随着富力、奥园等大型房企入驻五华、兴宁、丰顺等地，县区与城区争夺购房人群的趋势逐渐显现。
从2016年的土地供应数据来看，梅州的供应热点区域为梅县、江南、丰顺、平远四个区域。
在成交量方面，2016年丰顺土地挂牌成交61.19公顷，成交面积排全市第一，其次是梅县和江南，县区房地产驶入发展快车道。从成交结构看，住宅用地占44%，仍是主力。
业内人士认为，从2015年、2016年住宅用地土地挂牌成交地面价连续两年下降12%的数据可看出，梅州城市中心高价格的地块已不多，开发商已经从江南、江北等中心城区转战周边区域以及其他县城。
房地产市场向县城拓展的趋势也体现在了今年清明小长假期间。如兴宁、五华等人口大县，近期上门和成交以外地返乡客居多。不少市民受政策影响，购买期望比较强烈。
据了解，兴宁不少楼盘的上门量比平时周末增加了30%以上，其中，返乡客上门占比超60%。主要集中在宁江新城及联康城。数据显示，仅就兴宁，3月份至今商品房成交量为379套，均价去到了5000元／平方米。
特别是南部新城楼盘，几乎都是在春节前后销售过八成，剩余房源以三房为主，以2-3楼或顶楼等楼层为主，出现“无房”可选的尴尬情况。
业内人士认为，随着梅州各个县区扩容提质的步伐不断加快，对外地房企吸引力也在增大。而梅州人口质量和基数并没有发生大的改变，会导致各个开发商之间的客户抢夺大战显得更加激烈，城镇人口原本作为城区开发商的重点客户源，也面临被各个县城分流的境遇。
下半年上万套新品竞相入市
从2017年以来的成交数据分析，梅州城区各片区表现均有亮点。江南片区成交均价最高，均价约6500元／平方米；江北片区成交均价增长最快，6300元／平方米的均价直追江南片区；梅县片区成交量最多，3个月成交量达2000套。
由于城区目前入市量不多，加上江南新房房源较少，近期部分楼盘显露涨价的趋势，如东山谷碧桂园、客天下碧桂园，新加推产品均价都有小幅度的上涨。
但接下来的半年时间会有大量新品入市，新推项目主要在江南新城、芹洋半岛及梅县片区，例如客天下碧桂园、客天下东城、万象江山二期、融创城、融创观邸、东山谷碧桂园、恒大御景半岛、梅州富力城、梅县碧桂园等大盘，预计有10000多套新品入市。
对此，相关专家表示，随着新品的大量释放，房价可能会受到影响，出现一定的回落。下半年入市量增加，各房企之间的竞争也将进入白热化状态，需在品质打造、营销手法上等下功夫，才能抢占市场。
