“广佛黄金走廊”321国道北侧，白领忙碌地穿梭在写字高楼之间；到了晚间，霓虹灯闪烁的永旺梦乐城内，前来逛街休闲的人群络绎不绝……
从昔日破旧的厂房到企业总部大楼林立、高端综合体崛起，广佛智城的华丽蜕变，是“在集体土地上建设城市”的发展缩影。
近日，广州市委政研室、广州市城市更新局、广州市城市更新协会、广东工业大学建筑与城市规划学院等单位“组团”来到南海，“三旧”改造是他们此行调研的重点。
作为“三旧”改造的发源地、广东省“三旧”改造综合试点地区，经过多年的探索，南海土地改革取得亮眼成绩。在调研中，广州考察团队发现了什么？
“旧改”先行者
从简易厂房到高端商业综合体
“广佛智城写字楼的出租率是多少？容积率多少？村民的租金有什么变化……”在当天的考察中，考察团对广佛智城的土地开发模式十分感兴趣。
据介绍，目前，广佛智城写字楼的出租率达100%，已有近1000多家企业、10000多名办公人员。
在高耸的企业总部大楼旁边，是永旺在华南区域最大规模的城市型购物中心——广佛智城永旺梦乐城。开业大半年，这里已成为周边居民常来“打卡”的商业综合体，不仅为人们增加了新的消费选择，也对片区内餐饮、娱乐、休闲等服务的升级起到一定的带动作用。
鲜为人知的是，在高楼大厦崛起之前，这里曾是一片密密麻麻的简易厂房。
广佛智城所在的广佛国际商贸城中心区是佛山市南海区“三旧”改造重点项目之一，位于大沥镇“广佛黄金走廊”——321国道北侧，属于城市高速发展后形成的“城中村”，分属沥东、联滘、沥中、雅瑶和平地五个居委会的15个村民小组所有。
在项目启动改造前，中心区内共有厂企639个，占地面积1462亩，厂房建筑面积约100万平方米。辖区内绝大部分土地以集体出租收取租金的经营模式为主，租户主要为从事回收废旧塑料和有色金属的企业和加工厂，建筑物多为简易厂房甚至露天堆场，存在无证照违法生产经营、厂容厂貌脏乱差、城市服务功能欠缺、单位用地产出效益低下等问题。
“对该区域进行全面整治改造势在必行。”广佛智城董事长助理黄轩鹏说。
为全力建设广佛智城，南海区通过加强规划引领，将城市中轴线北延到广佛国际商贸城中心区，并制定了沥桂一体战略，充分利用“三旧”改造政策，采用政府二次返租及征用土地统一规划开发的模式，对广佛国际商贸城中心区实施重新规划，将原来零散分割的低效用地，进行连片集约开发，实现国有土地和集体土地的高效利用。
其中，中心区的定位确立为“大沥的商贸中心区、广佛国际商贸城的中心服务区、南海城市中心区的北部重要节点”，并将其未来的产业定位为第三产业。
发展最初，如何建设好广佛国际商贸城中心区，实现在集体土地上建城市的目标，成为区、镇两级政府关注的重点工作。
实现多方共赢
村集体土地收益成倍数递增
广佛商贸城的升级改造在2007年按下“快进键”。
2007年，南海区、大沥镇两级政府决心进行连片改造，按照高起点、高标准的要求进行规划定位，要将该片区打造为新城市中心核心，开始对中心区域内的厂企进行搬迁工作。
2010年，广佛智城项目通过大沥镇政府领导班子集体决策，获得项目400亩集体土地38年的使用权。
该项目的改造模式为“镇政府征用及租赁居委会农村集体土地，统一规划开发”。具体来说，大沥镇政府组建项目公司——广佛商贸城发展有限公司，统一开发中心区内土地，自行承担开发风险；通过实施对区内的旧厂房、旧物业进行连片改造，充分发挥土地潜力，促进土地集约节约开发。
“随着对广佛智城模式和前景的看好，村民又主动拿出了100亩土地，自主办理了土地集转国手续与广佛智城合作开发。”黄轩鹏说，目前，广佛智城已成功打造了“三城一社区”，并提出了“党建全覆盖”的概念。其中，“三城一社区”正是围绕商业、产业、配套以及其纽带而打造的永旺梦乐城、广佛创新创业创意城、广佛智能家居城，以及智+国际青年社区。
项目改造前，中心区内各村组通过土地出租确保集体收入。启动改造后，实行镇政府统一租赁开发、租赁期满土地及地上物业一并返还农村集体的模式。
这不仅使得土地整体开发价值提高，让各村土地租金收入保持原有水平并略有增长，同时，各村的租金每三年将在上一期的租金基础上递增10%。
据统计，从拆除之日起，片区土地租金即从拆除前的平均2.25元/平方米直接升至平均4.25元/平方米；联滘社员股东2007年人均分红为4000元/年，到2017年已经增长至9000元/年，增幅高达125%。
“这种‘三旧’改造模式，目的就是让多方共赢，大大提升了村民在土地增值收益中的分配比例，使得村民集体土地收益成倍数递增，同时保障了改造过程中村民的利益不会受损，为村集体未来的长久收益奠定坚实基础。”黄轩鹏说。
不只是村民受益。改造后，广佛智城的生活配套、休闲娱乐及公共配套设施日渐完善，也为本地区创造大量就业职位、居住空间。其中，就业人数约6万人，常住人口约3.5万人，日平均流动人口约20万人次。
除了拔地而起的写字楼、商业综合体，中央公园、市民文化中心和商贸服务类项目的建设，更进一步完善中心区的生活和生产服务功能。
其中，广佛国际商贸城中心区内，破旧、低矮的工业厂房经过整改，已蜕变为九龙公园，成为市民健身休闲的好去处。
据介绍，通过整合村集体和自有土地合共140亩，共投入约2亿元，九龙公园一期已于2015年1月29日正式对外开放。九龙涌文化长廊项目占地约20亩，已于2011年初完成改造，这些环境及基础设施配套项目的投入使用，大大改善了该片区的生活配套环境。
分解任务推进
主动上门与业主长谈
回看广佛智城的华丽蜕变过程，“任务分解”是改造的关键一步。
根据广佛国际商贸城中心区域的地理位置，以岭南路为界，分为东、西两片区分阶段开展搬迁工作。
首先进行岭南路以西片区的搬迁工作，通过动员村委会干部积极带头、主动配合，村委会干部逐渐成为开展项目改造推进的主导者。再根据该片区厂企合同的到期情况，先易后难，利用村委会干部对租户的关系包干到人，分成三批依次开展工作。
第一批搬迁工作从2007年开始，针对土地租赁合同期满的厂企，主要为村委会自有土地和物业。紧接着开展的第二批搬迁工作，主要针对原土地租赁合同期未满且没有签续租合同的厂企，该部分企业的合同余下租赁期不长；第三批搬迁工作则主要针对原土地租赁合同期已满且已经签订续租合同的厂企。“该部分厂企的续租合同余下租赁期较长，且大部分为大型企业，在开展工作时有较大的难度。”相关负责人介绍。
“是非经过不知难。”据时任联滘村委会书记黄浩华的笔记记录，从2007年4月至2009年3月，联滘工业区搬迁厂企546间，面积达1019.54亩。
大沥镇相关人员介绍，通过工作人员与村委会人员一同主动上门与业主长谈、解释，让业主理解到中心区的整体规划，业主遇到困难时，主动协助其解决，以及提供政策上的支持等，让业主能尽快配合和支持搬迁整治工作。
在此过程中，村委会干部积极带头配合起到了重要的主导作用，通过大力宣传改造的必要性，得到所属村民大力支持和配合；另一方面，耐心向企业讲解整体规划方向，积极为企业在搬迁中出现问题排忧解难，服务到位，使企业在搬迁过程中减小损失，从而得到企业理解、支持、配合，促进搬迁进度。
广佛商贸城片区的另一亮点是征收农村集体建设用地进行经营性开发，土地出让纯收益可一定比例用于支持农村集体经济组织发展。据了解，该片区成功出让的商住地块，预计返还给村组的出让金约11亿元。
不仅如此，广佛商贸城片区改造项目还加大财政支持力度，制定人防报建费减免等鼓励政策，加快推进“三旧”改造项目。
黄轩鹏期待着，未来金融高新区北延“过河”，将广佛智城片区纳入范围后，广佛智城片区可享受金融行业相关扶持政策。“这为我们实现产融结合提供了良好的发展机遇，推动区块链、供应链等新技术带动商贸业创新发展，在合约管理、产品溯源、金融保险、支付履约、供销整合等方面形成新助力。”他说。
按照计划，广佛智城将会与广东金融高新区管理局、南海区金融办、南海区经科局以及大沥镇相关部门保持紧密联系互动，同时做好自身“三城一社区”的运营和招商，吸引金融行业、供应链管理、区块链技术应用等服务企业和各类创新资源，构建更完善的产业生态圈。
■亮点扫描
南海共纳入省“三旧”改造标图建库30.9万亩
来自南海区国土城建和水务局（国土）的数据显示，2007年至2017年12月，南海区纳入省“三旧”改造地块标图建库面积约30.9万亩；共认定“三旧”改造项目约17.08万亩，已实施改造和正在实施改造的项目750个共5.1万亩，投资资金约1481亿元。改造规模在全市乃至全省均名列前茅，连续6年获得佛山市“三旧”改造考核一等奖。
不仅如此，南海充分利用上级政策完善历史用地。2009年以来，南海按照国家和省的规定，制定了完善历史用地手续的办法，理顺了较大数量历史用地。2007年6月30日前已使用但没有办理登记的历史用地，如果符合土规、城规等条件，可以通过逐级审批，完善用地手续，办理土地登记。
创设农民分享土地增值收益制度是南海“三旧”改造的另一亮点。通过“三旧”改造集转国的土地，由政府收储并出让后，农民集体可以分到一定比例的土地出让金分配款，该分配款包含土地征收补偿款和土地增值收益。
为更灵活更高效推进“三旧”改造，南海制定政策，允许农民集体通过公开招标的方式，引入土地前期整理人，对项目范围的土地和建筑物进行清拆和补偿，达到净地交付标准后再收储出让。
撰文：李欣 龚晶
