东莞楼市“限购令”再升级。
文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者石忠情
限购、限贷、限外、限涨还限售，昨天0时起，东莞“限购令”升级，投机投资客进莞难度倍增。4月10日23时30分，东莞出台《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》（以下简称《通知》），要求外地户籍家庭在莞购买首套新房也需要连续缴纳1年以上社保或个税；同时，一二手房须不动产权证满2年后才能再上市交易。
昨天是《通知》正式实施的首日，记者走访发现，开发商纷纷开会商量对策，而二手房市场则表现平静，市场仍然处于政策消化期。有业内人士预测，“限购令”升级将进一步打击投资投机炒房现象，东莞一手房市场成交量将下滑，价格则平稳。
一手房市场：“升级”前一天量价平稳
3月底，东莞楼市开始流传限购政策将升级的消息。深圳客林先生原想在东莞买房，虽然也听到这样的说法，但万万没想到东莞限购政策在前晚再次升级，没有东莞社保的他现在失去在莞购房的资格了。
不过，按照《通知》规定，执行时间点之前已完成《商品房买卖合同》网签的，或未完成《商品房买卖合同》网签但已签订认购书且已支付定金或首付款的（须提供定金或首付款电子进账单原件，对以现金形式支付定金或首付款的，不予认可），网上已签订《房地产买卖合同》的，仍按原政策执行。因此限购升级前一天东莞并没有出现抢签潮。
根据东莞市房管局官方网站公布的数据显示，4月10日东莞一手住宅成交了255套，成交面积2.79万平方米，成交均价约为14131元/平方米。这虽然比4月9日的132套多了100多套，但是仍然属于正常的旺季水平，房价也基本持平，成交套数和均价都没出现波动。
二手房市场：政策消化期，表现平静
最新升级的“限购令”，对二手房“限售”但是并不“限购”。昨天上午，位于南城西平的一些中介门店传出消息，二手房客户来访量大增，“今天来了好多购房者要看房，我们都忙不过来了。”一名房产中介告诉记者。
但是，这种现象只出现在个别门店。记者走访了南城一些中介门店看到，门店内多名工作人员坐在里面聊天，并没有看到大批客户，市场表现仍然比较平静。
昨天下午，金信联行品牌部策划主管李兰娟特意对该公司位于西平的多家门店情况了解后告诉记者，目前市场表现平静，和新政出台前的情况一样，并没有因为新政而出现来访量大量增加。“电话咨询的人有，但是看房的人并没有那么快出现。”李兰娟说。
中原地产三级市场住宅部副总经理刘熊也证实了这一观点，他表示，虽然新政出台对于二手房市场是利好的，但是并不会这么快反映出来，目前还处于新政消化期。他认为，可能周末才能有所表现，因为周末相对工作日成交量也会大一些。
预测：一手房市场将量跌价稳
对于东莞的开发商来说，前晚无疑是一个不眠之夜。外地户籍家庭购买一手住宅首套房也需要1年以上的社保，对于一些过度依赖深圳客的楼盘影响较大。
昨天上午，记者打电话向多名开发商咨询时，他们纷纷表示目前公司正在开会研究对策，接下来的推盘和销售方向都会有所变化，以应对目前新出台的限购政策。“对一手房影响很大，基本杜绝了深圳客在一手房市场的投资炒房行为。”一名不愿意透露姓名的开发商表示，这会让一些原本想来东莞买房自住或投资的深圳客暂时不买了。“东莞很多楼盘当中深圳客的成交占比大，这对这些楼盘的成交量会造成很大的影响。”该开发商表示。
合富辉煌东莞发展研究中心认为，此次东莞限购政策再升级是“房子是用来住的，不是用来炒的”指导方针的体现，充分地保护了合理的刚性自住需求，较大程度地打击了投机投资需求。可以预见，东莞楼市成交量将大幅下滑，房价过快上涨的势头将得到有效控制。
业内人士解读：非莞籍人士买首套新房须有“1年社保”
政策：东莞本市户籍及非本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的，继续暂停向其销售新建商品住房。
非本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房；已有一套住房、无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房。
影响：将打击炒房客，令深圳客撤离东莞一手房市场。
合富辉煌东莞发展研究中心认为，本地户籍政策无变动，预计将刺激部分有迫切购房需求的外地人加速入户步伐。同时，非本地户籍社保或个税年限全面提升，主要打击外来炒房客，对临深、临广片区影响较大。
东莞中原地产对此也表示，大部分非东莞工作的外地买家失去购房资格，深圳客短期将逐渐撤离。
一二手房证满2年才可上市交易
政策：自《通知》施行之日起在本市行政区域内购买住房的（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满2年后方可上市交易。
通过赠与方式转让住房后，须满2年后方可再次购买住房；接受赠与的，须符合本市的现行限购政策。
影响：市场将走向量跌价稳。
合富辉煌东莞发展研究中心表示，政策从限买转向后端限卖，对投机性炒房影响较大，同时也有利于近两年内房价稳定，市场将走向量跌价稳。
优房超·瑞城搜市场研究部也表示，该措施是为了打击投资客，投机投资客的资金将被套牢。
本科以上学历购房者限社保半年
政策：非本市户籍居民家庭成员具有全日制本科以上学历或初级以上职称，能提供本市工作单位劳动合同以及购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳半年以上社会保险证明的，可在东莞市购买首套新建商品住房。
影响：利于东莞经济转型升级。
优房超·瑞城搜介绍，学历的限制是在东莞新政中首次提及，区别于全国楼市调控政策。东莞政府在控房价稳市场的同时也有意推动人才流入，这利于东莞在粤港澳大湾区的背景下更加快速发展，为承接深圳产业转移做准备。
东莞中原地产也表示，新政体现了东莞政府为人才落户东莞提供绿色通道，利于东莞经济转型与产业升级的长远发展，利于东莞人口结构的优化。
二手房买卖双方 观望氛围仍较浓
“限购令”升级，二手房买卖双方的观点出现了两极分化，总体来说观望氛围较浓。
在新政出台后，就有业主声称要捂盘涨价，“二手房不限购，房价应该会涨，我打算要涨价。”一名业主告诉记者。不过南城的涂先生却持相反意见，他的房子自去年9月放盘，至今仍未卖出去。近期有人出195万元要买，虽然比他的报价低5万元，但他打算出售。“现在二手房限交易，我担心以后二手房也限购，就更不好卖了，不如趁现在价格可以接受，赶紧卖掉。”
买方方面，在一个深圳客的购房微信群里面，大家在商量着结伴到东莞买二手房，他们认为这是个投资机会。不过，也有深圳客较为理性，认为东莞二手房交易时间太长，银行的评估价较低，金融投资属性不强，并不适合出手。
