老程11年前买的别墅已经出现破损。辽沈晚报、聊沈客户端记者 隋冠卓 摄
别墅现房已经售出11年，位于沈北新区沈北路的翔凤山水国际小区开发商却一纸诉状将购房者告上了法庭，要求认定当初签订的认购书无效，理由是自己卖出的房屋至今未取得房屋销售许可，而且要求购房者承担诉讼费。法院最终判决开发商败诉。
而诉讼背后，是开发商要将规划审批的别墅改成洋房，这栋已经被售出的别墅在要修改审批的地块儿上；而在未取得新的规划审批的情况下，开发商就启动了洋房的建设并已经有洋房封顶！
一次性交款近300万买套别墅样板间
2007年，老程在位于沈北新区沈北路的翔凤山水国际小区购买了一栋别墅。
“我当时也在那儿附近有生意，这个项目距离沈北新区政府挺近的，就看好了。买的是他们的别墅样板间，相当于现房，讲好了里面的家电家具等全都赠送，我也省得装修了，整个别墅是340多平方米，全下来298万元多，一次性交钱还可以免两年的物业费。”
2007年10月14日，老程和开发商签订了《房屋认购书》，认购书的末端标明了当日老程一次性交付了298万余元人民币的购房款；2009年1月31日前交房交钥匙。
2007年12月16日，双方又签订了《翔凤山水国际1号别墅样板间认购补充协议书》，承诺2009年1月31日前办理房屋的销售许可，并签署正式的《商品房买卖合同》；开发商同意从老程交款开始到房屋实际交付使用前，按照总价款的50%乘以银行同期贷款利率支付给老程利息。
11年后开发商上法庭要确认认购无效
交款后不久，老程的生意重心转到了外地，很少回到沈阳。
“回来时也看过，不过他们开发商好像是出了些问题，整块儿地盖了一半儿。我的别墅后面是4栋高层，前面一大片没有开发，孤零零的。原来的沙盘上，那些都应该是别墅。”老程表示。
随着时间的推移，老程的别墅无人打理开始变得破败，“没有水、没有电、没有供暖、没有煤气，也没有路，周边环境也非常差，根本没有办法住进去生活。我去时还问过物业，物业也不给我办理入住。但是我也没有太担心，一个是我确实也没有在这儿生活的需求，再一个他们不交房还得给我利息呢，我就等着呗。”老程表示。
不过，今年8月，老程却等来了开发商的一纸诉状：“要求确认双方签订的《房屋认购书》和《认购补充协议书》无效；诉讼费由被告承担。”
开发商称未取得销售许可法院判决认购书有效
开发商状告老程的理由是“该房屋至今未取得房屋销售许可，该认购协议无法继续履行。”
开发商表示2010年7月就通知过老程办理入住。“开发商这是要抢我的房子啊，虽然房子现在根本住不了人，我也得先占上，我还给销售的和物业的都送了催告函。”
沈阳市沈北新区人民法院法院审理后认为《房屋认购书》和《认购补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，效力等同于商品房买卖合同，内容合法有效，双方均应恪守履行。该别墅的预售许可证至今未办理系因开发商怠于办理而造成。
今年10月，法院判决驳回了开发商的诉讼请求。判决现在已经生效。
别墅地块改建洋房开发商未批先建部分封顶
开发商为何要作废和老程的认购书？
11月26日，记者在现场发现，老程别墅的前方已经盖起了楼房，其中一栋7层楼房上面悬挂着“庆祝封顶”字样的条幅。
“在建都是洋房，现在还正盖着，估计明年四五月份开始销售。”售楼处工作人员表示。
售楼处的沙盘上，老程别墅所在的地块儿上都已经摆上了白色的洋房模型。
“我买房子时说我这一片都是别墅啊，现在怎么变成洋房了？”老程找到沈阳市规划和国土资源局蒲河新城分局，并申请了政府信息公开。
11月26日，记者随同老程的朋友一起到沈阳市规划和国土资源局蒲河新城分局了解情况。
“这个项目是2006年取得的建设工程规划许可证，在2007年有过一次变更，将原来的大联排别墅改成小联排别墅，这些在附图都有体现。”规划和国土资源部门的相关人士介绍，“大约在一年前他家就曾经要改规划，但是没批。他们这个修改必须和你们达成一致。”
“之前公安部门也曾经来调查这个问题。规划许可是建筑工程最基础的要件，未经审批就开始施工，那就是违建啊，这么大规模的违建性质很恶劣，我们会向执法部门反映。”规划和国土资源部门的相关人士表示。
