原标题：“高收低租”卷钱跑路,托管式租赁存监管盲区
半岛全媒体记者 孙桂东 实习生 孙文雪
近期,青岛千屿长租公寓、青岛聚家公寓管理有限公司接连跑路。“高收低租”的模式,加上许多房产中介的介绍,很多房东、租客都没能躲过这个套路。长租公寓收取了大量的租金以后,这些公司就选择了跑路。租客交了房租,房东没见到钱,双方都是受害者,留下一个烂摊子后,只能双方来解决。有些互相让步,而很多房东开始用各种方法赶走租客,租客也是坚持住满租期为止,僵持之下均不知道该怎么解决……
>>>骗局
高收低租模式让人动心
今年6月份,王女士跟对象从日照来青岛工作。为了避免麻烦,他们通过德祐中介的一家店租下了蓝山湾小区的一套房子。王女士说,当时中介给推荐的这个房子,80平方米左右,每个月租金从2300元降到了2200元,前提是需要交一年的租金。当时觉着还不错,就签订了一年的合同。当时,她一共交了26400元。
“当时还给了中介一个月的房租作为中介费,感觉正规中介介绍的,应该不会有太大问题。”王女士说,当住了2个多月后,忽然接到了房东的电话,说他们只收到了3个月的房租,跟她协商三个月到期后该如何处理。
租客跟房东,此前都不认识这家长租公寓,他们都是通过房产中介联系的。房东吕女士在网站上发布了出租信息,因为疫情原因,租房市场并不景气。房产中介公司就给推荐了青岛聚家公寓管理有限公司。双方可以签订房屋托管协议,合同三年,也是跟租户一样每3个月给一次租金,每个月租金2500元。这样不仅省心,而且相比于平时的租金还要高。
房东也曾质疑过这种“高收低租”的模式,长租公寓如果不盈利,存在诈骗嫌疑。长租公寓的人则表示,他们都是通过后续服务来赚钱的。比如年轻人需要搬家、养花养草等等,他们通过提供这些后续服务来盈利。长租公寓表示,他们的模式很常见,这样打消了房东的疑虑。
不仅是租客跟房东,像德祐这样的中介公司,也成为了受害一方。德祐中介的工作人员告诉记者,当时青岛聚家托管有限公司的工作人员找中介谈合作,寻找房源跟租客。成功一单,根据业内规则,会支付一个月租金作为提成。但是直到租客来投诉,这笔钱他们也没收到。
>>>跑路
公司注册3个多月就关门
在城阳租了一套公寓的陈女士,也遇到了同样的问题。不过,她遇到的是一家叫做青岛雅郎房屋中介公司。签订的合同样本跟青岛聚家公寓管理有限公司基本一样。目前,这家公司也已经人去楼空。而她遇到的房东态度就强硬很多,坚持要求3个月到期以后,让她搬离。而在今年4月份,青岛千屿商业有限公司就以同样“高收低租”的方式,收取了租金以后跑路。
根据天眼查公开数据,青岛聚家公寓管理有限公司,注册时间为今年3月26日。而到了8月份,公司的负责人就已经联系不上了。“他们一般只付给房东3个月的租金就跑路,基本上就是割一茬就走。”房东李先生说。
房东都是通过中介来认识的青岛聚家公寓管理有限公司,只是在签合同的时候见过工作人员。这家公司的门店在哪,很多房东都不知道,更谈不上维权。青岛聚家公寓管理有限公司寻找房源有两种方式,一种是通过网上,看有房东发布租房信息就直接联系;另外一种就是通过房产中介来联系,寻找租客也是用这两种方式。他们通过高收低租,让房东跟租客都觉着占便宜了,来迅速扩大规模。
之后,他们又通过长租短付的方式。也就是收取租客一年甚至两年的房租,但是只给房东3个月的租金。3个月还没到期的时候,他们已经带着租客的租金跑路了。
>>>维权
新兴模式监管存在盲区
“聚家跑路以后留下的烂摊子,让租客跟房东自己协商,才是更大的问题。”陈女士说,在外边租房子的,大多是刚毕业的大学生或者是工作没几年的,手里边没多少钱。一次交了两三万元的房租,钱已经交了,随时面临要被赶走的风险。而有些房东态度比较强硬,甚至跟租客发生冲突,想强行将租客赶走。
而作为房东的李先生同样面临很多问题。李先生说,自己的房子也有贷款,每个月3000多元的房贷。自己的房租出去了,租金收不到,这部分损失又应该谁来承担呢?租客跟房东都面临两难问题,要么保障自己的经济利益,要么双方起冲突。他们希望能有相关部门出来,帮忙解决这个问题。
记者之前就曾采访了青岛市住房和城乡建设局的工作人员。工作人员表示,这类公司其实属于新兴的房屋租赁模式。不像传统的中介公司,都是需要在相关部门来进行备案的。而且不允许房屋中介公司赚取租房差价,住建部门相对容易监管。这样新兴的房屋租赁公司,他们跟房东签订了合同,然后又转租给了租客。相关法律并无明确规定这样的操作违法。这些人利用房屋收取了租金以后跑路,住建部门也没有相应的职权去抓捕这些人。他们也将相关线索移交给了公安部门,协商是否符合诈骗罪的形式,找到公司负责人然后退还相关的钱款。
链接 多地出台政策,收缴风险防控金
今年8月份,杭州长租公寓“友客”爆雷,大批租客和房东聚集在“友客”杭州总部进行维权。几天之后,杭州另一家长租公寓“巢客”也爆雷了,同样引发人员聚集维权。不仅是在杭州,类似的长租公寓卷钱跑路其他城市也时有出现,留给租客以及房东一个烂摊子,双方之间无法达成一致。长租公寓频繁爆雷,许多城市已经开始采取了相关政策。
8月17日,杭州发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》,要求稳妥有序推进风险防控金缴交工作,确保住房租赁市场平稳健康发展。
明确2020年8月31日起,住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理。
2020年9月30日前,“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源,应将对应房源的风险防控金缴交到位;对存量委托房源,应缴交风险防控金30%,剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。
如加强租赁机构的资金监管,需要限制企业过渡利用金融杠杆;同时加强租赁市场的规范性,加快住房租赁条例出台,保障租赁市场参与主体的权益,租户、房东、中介三方利益平等。
■律师 房东能否赶租客 需看合同约定
山东正航律师事务所律师李秋航说,首先,长租公寓以高于市场价或者和市场价相当的价格从房东处承租,再以明显低于市场价的价格出租给房客,但是会拼命鼓动房客“年付租金”,即一次性付掉一整年的房租。当背后资金没法支撑后,长租公寓选择拿钱跑路。
长租公寓这种卷钱跑路的行为实际已涉嫌诈骗罪或合同诈骗罪,应追究其刑事责任。如果诈骗行为达不到诈骗罪量刑起刑点数额,则属于民事欺诈,需要按照民事纠纷来处理。
其次,此事件背后暴露出政府部门目前对于房屋租赁市场的管理还存在着监管漏洞。目前,并没有相关规范性文件对相关行为进行明确规范与约束,即便想要通过行政手段进行监管也暂时“无法可依”。因此,希望有关部门能够对此予以重视,尽早出台相应政策或者监管规范,推动住房租赁市场监管的常态化,租赁市场监管制度化。
长租公寓跑路,租客跟房东都想最大程度保证自己的利益。但是,在目前的情况下,需要分两种情况。
首先是,租客在租赁的过程中,是否尽到了严格审查的义务。高价收房低价租房本身与交易习惯不符。而且,如果房东将房子托管给公司半年,但是租户的租期是一年。这种情况下,公司是没有权利出租这么长时间的。长租公寓是否伪造了材料,或者提供了虚假的材料,这些情况,租客如果没有认真审查,那么租客应当承担相应的责任,那么房东是有权利在自己出租房屋的时间到期后,收回房屋的。
第二种情况,如果房东签订的是委托管理合同。长租公司作为房东的代理人,受托与租客签订租赁合同,等同于房东和租客签订租赁合同。如果房东签订的委托协议是3年,而租客承租的时间仅为一年,或者是两年的。这种情况下,在3年期限之内,租客承租房子是没有问题的。在这种情况下,房东要承担责任。他把房子委托出去之后,没有尽到严格监管责任和义务,导致的损失要自己承担。因为他是授权给这家公司,这家公司转租又是合法有效的,就是在他授权的范围之内。租客在期限承租期限之内承租,是没有问题的。
