原标题：区域分化明显：主城稳定近郊去化难
楼市前三季度收官。据统计,岛城新建商品住宅成交套数、成交面积和成交金额分别实现同比上涨6.0%、5.1%和9.1%。从市场来看,主城区和近郊楼市分化愈加明显,主城如浮山后、崂山松岭路一带新楼盘虽楼盘比较聚集,但价格相对坚挺,去化情况也不错;近郊如老胶南西部片区、胶州、即墨西部片区等去化压力较大,不少项目出现降价情况。业内人士认为,今年第四季度这种分化会进一步明显,尤其是近郊会加速探底。
据锐理数据统计,今年1~9月,岛城新建商品房销售套数为97838套,销售面积为1143.82万平米,销售总金额为1689.1亿元。其中,成交套数同比去年下降1.8%,成交面积与去年同期几乎持平,成交金额同比上涨2.7%。分区域来看,西海岸依旧独领风骚,共签约31348套,其中原胶南签约21595套;而城阳(包含高新区)网签23386套,前几个月受共有产权政策催化,成为青岛最具活力的区域。
在新建商品住宅方面,前9个月岛城共销售85599套,销售面积为1025.68万平米,销售总金额为1512.5亿元。三者均实现上涨,同比涨幅分别为6.0%、5.1%和9.1%。
“前三季度岛城新建商品房目前已成交1143.82万平米,预计今年全年实现1200万~1300万平米的销售总面积是没什么压力的。这个数据与往年相比,属于正常水平。”卓越数据总经理、岛城楼市分析专家马光明说。“尽管疫情对第一季度的成交情况有所影响,但最近几个月各房企加大推盘力度和优惠力度,销售总体还是不错的。”
今年以来,岛城主城区和近郊楼市分化越来越明显。
今年的主城区,浮山后、浮山新区、新都心、崂山区松岭路一带呈现出楼盘遍地开花的态势,众多改善型楼盘入市加推,户型多集中在120平米以上,包括洋房、小高层和高层产品,其中洋房均价基本已破4万元/平米,高层均价基本在3.2万元/平米以上。
在浮山后一楼盘工作的置业顾问王经理告诉记者,今年6月底他所在的楼盘开盘,因为有之前几个月的蓄客,所以销售情况很不错,当天去化就达到8成。但从那以后,整个片区开始有多个楼盘开盘,无论是产品还是价格都差不多,因此竞争越来越激烈。“进入9月份以后,销售情况就没以前那么好了,主要是前期透支太厉害了,但总体客群相对稳定。”王经理说。
市民吴先生告诉记者,自己几年前在李沧区花120万元买了一套100平米的房子,今年火速低价卖掉后,加价100万元在浮山后成功换了一套面积差不多大的房子。“主要是看中浮山后的大配套,尤其是孩子要上小学了,这边的教育环境要好些。”吴先生说。
崂山区松岭路一楼盘的置业顾问赵经理表示,他所在的楼盘就在中国海洋大学对面,以前大家都觉得这里比较远,但今年松岭路整体价格提上来了,洋房均价已在4.5万元/平米以上。“这一片区的房源基本在500万元以上。可能是前几年市区楼盘不多,积攒了不少改善型客群,今年都释放了。”
近郊:客群减少房价有所回落
相较于主城市场的稳定,近郊楼市在近几个月开始出现需求不足和降价的情况。
岛城一楼盘销售公司相关负责人表示,他所在的公司近两年主要做胶州新盘的包销和分销。去年胶州市场整体比较热,尤其是上合示范区,几乎每周都有3~5辆大巴车从临沂、潍坊等地开过来。“去年8~9月比较火的时候,外地一家中介平均每周就能卖20套房。上合示范区一个我们代理的楼盘,去年比较好的月份,月成交量在400套左右,但今年最好的月份也只有150套左右。”该负责人表示,今年外地大巴车发车停止,胶州有楼盘的营销负责人直接到外地开项目推介会,拓展客群。
由于客群不足,胶州一些楼盘便开始降价销售。近期位于空港新城片区的一楼盘打出6800元/平米的起价,但收效甚微。一名近几年常往胶州带客的中介陈经理告诉记者,2018年,该楼盘所在的片区均价最高达到1.2万元/平米,如今片区内如三木、中建等楼盘,不少房源已跌破7000元/平米大关,着实令人唏嘘。另外,以高端楼盘闻名的少海片区,今年也出现价格疲软,有楼盘打出9000元/平米的低价,还送物业费。胶州新城区一项目此前均价在1.2万元/平米左右,最近拿出几套特价房,均价仅有1万元/平米……
与胶州相类似的是,今年的即墨西部以及蓝谷片区,也出现客群不足的情况。“一条街上十多个楼盘同时销售,过来个客户都抢,可见压力多大了。”西部商贸城片区一置业顾问孙经理说。蓝谷片区一名置业顾问刘经理告诉记者,最近他通过各种方式从主城区往楼盘带客,但效果并不明显,“上个月我只卖出去2套房。”
为了吸引客户,有楼盘不惜降价销售。西部商贸城片区一楼盘置业顾问孙经理表示,自己所在楼盘刚上市时,片区几乎没什么竞争,当时高层带装修均价大概在1.4万元/平米,但随后众多楼盘扎堆开盘,价格战便开始了,目前片区均价在1.2万元/平米左右。
仲派集团副总经理、岛城楼市分析专家张斌表示,胶州、即墨等一些新兴片区,刚开始主要靠岛城主城的投资客充实市场,随后在临沂、潍坊等地市区房价上涨的过程中,便开始吸引外地投资客群进入。这才有了外地大巴车不断发车的情况。“但这样的区域由于配套跟不上,产业人品上不来,在客群不足的情况下,很容易出现快速降价的情况。”张斌说。
业内: 第四季度房企 促销活动会更多
两位楼市分析专家认为,今年第四季度,岛城主城和近郊分化会更加明显。主要原因是主城的配套齐全,人口及产业比较集中,因此楼市比较安全。而近郊一些新兴片区,或加快探底的速度。未来3个月为了冲刺全年任务,近郊会有更多楼盘出现降价情况。
“其实这种分化反映了国家实施楼市调控政策的初衷,也算是达到了预想的效果。即让刚需有房住,让改善的实现换房,让投资的有合理空间,让投机者无机可乘。预计今年第四季度及明年,楼市各区域洗牌的情况会更明显,房企的口碑及楼盘的品质将越来越被重视。”张斌说。
在马光明看来,目前楼市的走向也与今年8月底住建部与人民银行发布的“三条红线”规划有关。这三条红线包括:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。该规划将从2021年1月1日起全行业全面推行。“目前不少房企包括一线房企触及到红线,有的甚至三条红线全部触及,因此,加快销售和资金回笼势在必行。预计第四季度受冲刺全年任务及‘三条红线’的影响,各大房企的促销活动会更多,这对购房者来说是件好事。今年年底或会是购房好时机。”马光明说。
半岛全媒体记者 江海峰
