原标题：从乱到治靠什么——腾越古镇“123工作法”建起幸福小区
近年来，腾冲市县城西南边的一个小区格外热闹，不少到腾冲的游客被小区古朴的建筑风格、怡人的生活环境所吸引，都喜欢到这里闲适地散散步，深切感受一下极边之城独特的人文风情，以及“家”“居”文化。
“这里的风景秀丽、水流清澈，绿树成荫、花儿飘香，居民的生活悠然舒适，就像一个小小的江南，在里边走走觉得很舒服。”到腾越古镇旅游的游客无不感叹地说。
腾越古镇隶属于腾冲市腾越镇观音塘社区滨河小区，是一个将中国传统建筑文化中的古朴、灵动、自然融为一体，具有江南水乡风貌的居民小区。古镇始建于2005年，是腾冲市开发较早的商住两用小区，10余年来，小区在党支部的引领下，成功探索出了一套业主自治自管的“123工作法”。
1个核心：党支部引领
腾越古镇小区是观音塘社区较老的商住两用小区，有475户1700余人，目前入住率达97%。小区建成后，商户喜热闹、住户要安静，商住需求矛盾突出。加之小区共有8个对外出入口，管理难度较大。建成交房至2009年期间，先后外聘的3家物业公司皆因小区物业收费低、管理投入成本高、难度大、加之自身经营不善而“撂挑子走人”。2010年，物业管理公司撤离后，小区处于无人管理的混乱状态，乱摆乱占，生活垃圾、污水排放等严重影响小区安全及生活。
一个月后，这里的支部党员和退休老干部们坐不住了，他们边向镇党委和社区党总支汇报，同时带头率先在古镇内逐户开展入户走访和宣传发动，召开业主大会，在广泛征求业主意见建议的基础上，选举产生了第一届业主委员会，8名委员中虽职业不同，但均为玉泉党支部的党员。
万事开头难，如何治理，如何服务，内部如何分工？都是新问题。玉泉党支部和小区党员在小区自治中充分发挥党支部战斗堡垒和党员先锋模范作用，挨家挨户进行宣传教育，征求意见，耐心回应居民疑难问题，劝说居民要有大局观念，共同致力于小区管理服务工作。几年下来，小区不但完善了道路、路灯等硬件设施建设，改造了绿化带，而且还建成了老年活动中心，安装了防护栏、监控等设施。今年3月，拥有42名党员的腾越古镇小区成立了党支部。
“在下步工作中，我们将规划建设44米长的党建长廊，将小区党员身份亮出来，将居民公约贴出来。还将在长廊旁重新规划老年活动中心、党员活动室、物业管理中心，让党建引领小区治理，密切党群关系，增加居民的获得感和幸福感。”马文龙信心满满地说。
2股力量：业主委员会+自主管理服务部
如何让小区治理长治久安，让美丽宜居的生活环境得到保持？依靠的主要是业主委员会和自主管理服务部两股力量。业主实现自管自治，在观音塘社区是头一例。自2010年第一届业主委员会成立以来，如今已历经3届，每届委员会成员均通过召开业主大会民主选举。
“我们收集民意，研究小区大小事情，汇总提交党支部民主协商并实施。”小区业主委员会副主任邓英说。近十年来，在党组织引领下的腾越古镇业主委员会带领广大居民实行业主自主管理服务，不但制定了居民公约、物业收费标准、财务收支管理制度等，而且还不计回报地为小区居民做奉献。
为了更好服务居民，业主委员会外聘人员成立了“业主自主管理服务部”，内设保安部、绿化部、办公室3个机构，具体负责小区日常管理维护工作。“除了日常的安保、卫生保洁、绿植维护、公共设施维修等工作外，居民遇到任何问题均可向办公室反映，办公室及时通知相关专业人士上门服务。”邓英介绍道。
“在小区里，时常能看到保安们巡逻的身影，他们帮孩子捡打到树上的羽毛球、捞掉进水里的毽子，把行动不方便的老人连同手中的重物一起送回家，帮住户修理打不开的门锁。”“小区花草树木长得很好，垃圾看不见了，甚至落叶都清扫得很及时。”……业主自主管理得到了广大居民的充分肯定。
3项工程：靓丽工程+幸福工程+文明工程
实施“靓丽工程”，环境是关键。腾越古镇在自主管理过程中，结合腾冲市“美丽县城”创建工作，聚焦“干净、宜居、特色”目标，不断加大硬件投入，每年拿出8至10万元用于小区道路维护；共安装监控摄像头64个，对小区各通道和重点地段实现了全覆盖，还建立了中控平台，并接入市公安局指挥中心监控系统；同时，还加大生态环境和公共设施维护力度，助推了小区美化、绿化、亮化工程。
针对流经小镇河流流程远、维护难问题，业主委员会每年拿出5万元经费支付市水务局，确保河流水源供给。为保证河流清澈畅通，委员会委员们通过宣传、沟通，在源头处聘请一位村民长期看护，并随时组织志愿者们对河流进行维护，小区呈现出了河流清澈畅通、两岸杨柳依依、嫩绿草坪点缀的美丽生态画卷。
针对小区出口多、车流量大、外来车辆乱停乱放以及小区秩序混乱等现状，业主委员会于2018年11月投资12万余元在7个可供车辆出入的门口设置了道闸，对外来人员进行登记并收取相应停车费，既保障了小区安全，也改善了居民生活条件。
实施“幸福工程”，服务是关键。为提升居民的幸福感、满意度，腾越古镇业主委员会和自主管理服务部通过及时有效的服务，让居民住得舒心。
“水管漏了、下水道堵塞、门锁坏了，只需打一个电话，维修人员就会及时赶来。”在小区居住了11年的段玉彬高兴地说。“他们的服务很热情，如果遇到解决不了的问题，也会帮忙打电话给专业公司帮助解决。”小区商户邵玉彬边说边竖大拇指。
近年来，小区道路因修筑时间久、大车碾压、维修资金紧缺等原因，每逢阴雨天，路面积水，存在着极大的安全隐患，严重影响了居民出行。为彻底解决居民出行“心病”，2018年底，古镇业主委员会积极筹措资金，对小区破损路面进行了维修。经过路面硬化、重新铺石板埋管道后，群众都觉得很满意。
此外，业主委员会每年均会组织人员到居民家中发放满意度测评表，让居民对物业管理服务中维护公共设施、环境美化、卫生管理、安全保障、公共秩序维护等管理服务项目进行评价，并征求意见建议，共同促进小区和谐发展。
实施“文明工程”，沟通是关键。在小区自主管理服务中，业主委员会特别注重实施文化乐民工程。2012年，小区业主委员会通过多方争取资金近20万元，为小区“老年协会”建盖了活动室、阅览室，极大地方便了小区居民开展各类活动；每逢春节，业主委员会都会精心营造节日氛围，并组织住户吃一顿“团圆饭”；还在小区老年活动中心墙面上，张贴居民公约、活动剪影等，在党建长廊中，加入了“党员承诺榜”和“小区好人榜”，极大地丰富了小区居民精神文化生活。由此，小区在腾冲市创建“全国文明城市”中，获得了专家组的一致好评。（通讯员 许海平 沈祥贵）
