中国消费者报讯（记者 孙蔚）当下，我国房地产行业的发展逻辑正经历着深刻变革。3月16日，备受关注的2021中国房地产开发企业综合实力测评成果及2021中国房地产500强揭晓。根据测评报告，综合实力前三位由万科、恒大、碧桂园占据。其中，万科上升两位，综合实力排名第一，恒大、碧桂园分列第二、三位。中海、融创、保利、龙湖、华润、世茂、新城分列第四至第十位。
龙头房企地位稳固 集中趋势稳中有升
测评显示，规模房企依旧占据优势位置，房企发展结构分化明显。碧桂园、恒大、万科等房企的资产规模持续积累，行业地位稳固。融创、华润等企业更注重利润和品质，融创降杠杆战略成效明显，华润在一线城市拿地占比提高，进一步优化土储结构。
2020年，TOP500房企总资产均值为829.89亿元，净资产均值为178.81亿元。总体来看，TOP500房企资产规模保持增长态势，总资产增速略收窄。
数据显示，2020年，前四大房地产开发企业销售金额占比为14.30%，行业集中度稳中有升。以销售金额计算的TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房地产企业市场份额分别为 25.28%、37.64%、53.82%、63.94%。整体来看，房地产企业销售金额市场发展较为平稳，集中度上升趋势依旧，龙头房企依旧占据规模优势。
融资环境逐步收紧 降负债成重要任务
当下，国家对房地产的融资监管已经进入到了一个新的阶段，去杠杆、降负债成为房企的重要任务之一。“三道红线”监管下，TOP500房企杠杆率有所降低，降杠杆初显成效。长期偿债能力方面，TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降;净负债率均值为85.08%，较上年下降11.62个百分点，相比2019年也有大幅改善。短期偿债能力方面，2020年TOP500房企短期偿债能力略有下降，流动比率均值为1.40，速动比率均值为0.49。
易居研究院分析师表示，在监管要求下，房企开始积极降低杠杆水平，但各企业负债水平不尽相同，龙头房企信誉较好，积极推动销售回款，风险管控能力较强，部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢、前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累，需警惕资金链风险。
2020年，TOP500房地产开发企业营业收入均值达183亿元，营业成本均值139亿元。近两年来，营业收入均值增速、营业成本均值增速均处于下滑趋势，营业收入增速不及营业成本增速。净利润均值达11.01亿元。
在业务布局方面，房企一改过去全面铺开的拿地策略，态度逐渐谨慎，不再单纯追求数量，开始注重土地质量。不少房企重点关注一二线城市，尤其是长三角、粤港澳大湾区等地，同时关注围绕都市圈的三四线城市。人口变迁带动了城市格局的改变，许多房企开始深耕重点城市，重点区域的土地储备依然是房企长远发展的保障。
易居研究院分析师表示，随着融资环境持续趋紧，金融红利逐渐消失，房地产行业管理红利时代已经来临。周转能力强是管理红利的重要体现之一，但在当前的市场环境下，驱动周转的因素发生了变化。相较于过去高杠杆推动的高周转，如今在融资趋严的背景下，房企更多通过提高执行效率、实施精细管理来提高企业周转速度。同时，近年来龙头房企在非住领域纷纷尝试轻资产化运营，在物业、租赁、办公、商业、文旅、养老等领域拓展加速。
地区销售分化明显 未来发展呈多元化
楼盘质量作为产品品质的基础，也是房企打开和稳固市场地位的重要困素。近年来，房企在提升产品品质方面投入了更多精力和意识，以提高产品口碑。同时，房企通过多元创新能力形成差异化竞争，为企业价值增长提供新动能。
测评报告显示，随着房住不炒导向持续落实，各地区商品房销售情况格局分化。虽然2020年全国商品房销售面积和销售金额均创出历史新高，但与此同时，越来越多的房企，包括规模房企，由于决策失误、杠杆过高等原因纷纷退出竞争，行业的分化格局加剧。
如今，房地产行业正处于由粗放式向精细化发展的过渡期，房企根据自身的发展格局、未来规划进行了相应的调整，对住宅产品精细打磨，逐渐展现出新的人居风格;产业链纵向深化，不断开发新的利润增长点;业务横向多元化并行，在存量市场上百花齐放。
测评报告指出，在房地产存量时代，房企在制定规划的同时越发谨慎。各大企业纷纷调整战略，根据自身定位开展业务，根据不同阶层的需求开发差异化产品，为市场提供更好的服务。房地产行业正走在转型升级的道路上，受政策和市场的影响，房企需要保持良好的融资能力、准确把握行业走向、不断开拓新的盈利增长点，才能保证企业的长远发展。
