编者按 《中华人民共和国民法典》是民事权利的宣言书、保障书，它关系到物权、人格权、财产权，涉及衣食住行、生老病死，与我们每个人的日常生活息息相关。
即将于2021年1月1日正式实施的 《民法典》一经颁布，便聚焦了法律界人士和普通消费者的关注，寄望于它将改写各行各业原有的规范和秩序，特别是与消费者权益休戚相关的行业，如物业服务、高风险休闲活动、个人隐私保护等领域一直困扰消费者的热点和纠纷难点，从而使消费者的权益都更加清晰，侵权责任认定都更加明确。
从本期起，我们结合各行业的热点和消费纠纷难点问题，以案说法对《民法典》加以分析解读，让消费者充分认识到：《民法典》就在您身边。
中国消费者报报道（记者孙蔚）从去年下半年以来，江西省宜春市天沐温泉谷小区就出现了一桩怪事：物业公司一次次地以律师名义向业主们催缴物业费，而业主委员会则不断提醒业主，暂不缴纳物业费以防被骗。这是怎么回事?记者对此事进行了调查。
物业公司拒不退出
据宜春市天沐温泉谷小区业委会主任唐先生向记者介绍，作为一个旅游度假型社区，天沐温泉谷小区2700多户购房者来自全国各地，常年平均入住率仅5%左右。自2018年3月起，小区物业公司——天沐物业服务有限公司在上涨物业费及房屋保修期内动用物业维修基金的要求被业主委员会拒绝后，就以“长期亏损、难以维持”为由，先后3次向业委会发出告知函，并在小区公告栏张贴致全体业主的一封信，宣布退出小区并将于2019年3月31日停止服务，要求业委会选聘新的物业企业与之对接。
在当地政府部门的监督下，业主委员会随后依法开展了选聘物业公司的准备工作。2019年7月，业主大会根据公证计票结果及业主大会议事规则作出决定，得票第一名的江西富思特物业管理有限公司为小区新的物业服务企业，随后业主委员会与之签订了物业服务合同。
让业主们没想到的是，此时原物业公司拒不退出，并以“事实服务”为由，强行向业主收取物业服务费，并以律师名义向业主发短信，告知业主欠缴物业费要交30%违约金，还会切断温泉水供应……
天沐物业公司为何出尔反尔拒不退出?唐先生对记者表示：“原物业公司是小区入住时开发商选定的，与其关系紧密。在其服务期间，曾存在一些与规划或约定不符合的现象。比如，违反规划少建322个室内车位、167个室外车位，将小区会所用于对外经营，占有小区房屋多年不交租金等。”
政府部门托管物业
业委会与江西富思特物业公司签订物业服务合同后，便前往宜春市住建局备案，但该局以业主投票没有达到《物业管理条例》规定的“双过半”，即“专有部分占建筑面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意”为由，作出不予备案决定书。
记者注意到，《物业管理条例》对物业服务企业没有备案的要求。但《江西省物业管理条例》第47条规定，物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内向物业所在地市、县(区)人民政府房地产主管部门备案。
在这样的状况下，天沐温泉谷小区多次发生新老物业交接的冲突事件，为避免矛盾激化，业委会建议新聘物业暂不入驻。那么2000多户业主的物业服务由谁负责呢?今年1月，宜春市住建局做出决定：前期物业退出小区，物业服务由政府工作组代管。代管期间，小区物业费暂时停止收缴，由温汤镇政府暂时垫付，由此产生的人员薪资和其他管理成本待新物业服务企业进驻后，再依法依约向业主补收之前的物业费，由新物业服务企业支付代管期间的成本。
“双过半”要求难以实现
小区物业管理服务的事暂告一段落，但离真正完全解决还差得远。因为《物业管理条例》要求选聘物业企业要“双过半”，而对天沐温泉谷这样的旅游度假型小区来说，业主遍布全国，常年入住率很低，要把大多数业主都找来开会、投票是一件难以完成的任务。
“在小区首届业主大会筹备会议上，三级政府房地产主管部门代表根据旅游地产入住率低、大量业主无法联系等实际情况，对业主大会讨论重大事项的表决方式，提出过‘简单多数’的指导性意见，这符合江西省物业管理条例有关规定。若机械地理解和强调业主投票‘双过半’，势必会造成没有任何一家竞聘企业符合要求，导致无法选聘出物业服务企业的结果，使小区物业管理陷入混乱无序状态，这无疑违背了有关法规的立法本意。”唐先生对记者表示。
小区是否选聘物业企业，选聘什么样的企业，应该由业主大会决定。前期物业公司合同终止后，在业主们认为是“强迫消费”的状态下服务了10个月，近300万元的物业费怎么收?部分业主向其预缴的物业费怎么办?政府托管至今垫资80万元以上，没有法律及合同依据如何向业主收费?如果重新召开业主大会、选聘物业公司，依然满足不了“双过半”的要求怎么办?这一系列问题困扰着业委会、小区业主及政府物业托管人员。
《民法典》明确争议
针对该小区发生的情况，江西华晟律师事务所律师郑力杰表示，《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数(俗称“双过半”)的业主参加，业主大会决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主(俗称“双过半”)同意。
那么具体到更换物业公司，究竟是小区全体业主的“双过半”，还是参会业主的“双过半”?对这点一直存在争议。“假设小区业主为100人，业主大会参加人数只要超过51人，就可以依法讨论决定小区重大事项了。但关于换物业的问题，只要有一人投反对票就无法通过，也无法形成决定，从而使业主共同管理权落空。”《民法典》第278条规定，“决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”，这一规定使得在《物业管理条例》第十二条规定的第二个“过半”明确了是“参会业主”的“过半”，解决了过去争论不休的问题。目前经公证，天沐温泉谷业主大会投票结果为，江西富思特物业公司获得910票，占参会(投票)业主1530户的59.48%。达到了《民法典》规定的“双过半”的要求。
《民法典》对物业管理的规定，解决了长期困扰着消费者的难题。“只有让业主大会依法选聘的物业企业尽早入驻，才能从法律层面使小区摆脱目前困境，向业主补收物业费并根据实际情况做出合理分配，实现多方共赢。”唐先生表示。
