中国消费者报北京讯（记者孙蔚） 随着线下带看恢复正常及房贷利率趋于下行预期之下，前期累积的需求加速入市变现，北京二手房市场继续升温，4月全市二手房网签量约1.37万套，环比增加75.3%，同比下降4.7%。从链家实时成交数据来看，4月北京二手房成交量环比增加71.9%，同比增加14.1%。
疫情之后，北京二手房市场的复苏源于刚性需求的率先支撑，4月市场则呈现出向改善型需求轮动的态势。从成交总价段来看，4月总价450万元以上房源成交占比相较3月提高5个百分点。从面积段来看，4月90平方米以上房源成交比例相较3月提高3.3个百分点。换房需求是北京市场上的重要需求，刚需房源的业主是改善房源的潜在客户，所以市场成交会呈现明显的轮动特征。
市场集中成交带动价格的上涨，4月北京二手房成交均价为57976元/平方米，环比上涨3.2%，同比下跌5.7%，跌幅收窄。分城区环比来看，13城中10城二手房均价环比上涨，其中通州涨幅最大，达到5.3%。同比来看，仅核心城区西城和东城房价小幅上扬，涨幅分别为2.7%和1.3%，其余城区普遍跌幅在3%以上，其中门头沟区跌幅最大，为9.4%。整体来看，北京核心区域的供需矛盾相对紧张，且外围大量的新房分流了二手房客户，导致外围区域的整体跌幅更大。
贝壳研究院相关分析师认为，4月市场成交量虽然有明显增长，但是恢复力度并不大，反映出市场内在动力的不足：
第一，小阳春延后到4月，但是4月交易量仅为去年3月小阳春水平的75%;
第二，按照三月底判断，一季度的需求如果都“补”回来，二季度北京二手房成交量会增长60%，但是4月成交量同比增长14%，大幅低于预期，2020年1-4月链家二手房成交量恢复至去年同期的61%;
第三，周度数据看，成交拐点已经出现。
市场动力不足的原因在于两个方面：首先，疫情对于经济的冲击开始显现，未来收入不确定性增加影响客户信心;第二，调控政策并没有放松，LPR虽然下降，但是首付比例这一关键要素并未发生变化，影响市场预期和入市客户的积极性。
从市场情绪来看，目前北京二手房市场买卖双方市场情绪较为平稳。4月北京二手房房源成交周期环比拉长3天至161天，客源成交周期环比拉长5天至98天，买卖双方成交周期均已达到历史高位水平。
从业主预期看，新入市业主并未出现明显的涨价现象，4月新增房源挂牌均价环比微涨1%，基本趋于稳定。从业主调价行为看，4月北京二手房业主调价中涨价占比环比提升4.8个百分点至16.6%，但是业主降价成交依旧是市场主流现象，超8成业主通过下调报价才能达成交易。
对比历史数据，北京当期的高潜客源量(近三个月月均带看4次以上)对下一期成交有较为明显的预测作用，近一年的转化比例稳定在13%左右，按照这一比例推测5月北京二手房成交量将会下降15%左右，预计全市成交量约1.3万套左右，整体房价将稳中微涨，预计涨幅不超过2%。
