中国消费者报报道(记者刘传江)政府审定物业收费标准为每平方米1.6元/月，入户时却被额外强收每平方米0.92元/月的增值服务费。近期，《中国消费者报》记者陆续接到哈尔滨市工人新村招商·诺丁山小区业主投诉，反映开发商哈尔滨招商嘉天房地产开发公司(以下简称招商嘉天公司)和长春万科物业公司哈尔滨分公司(以下简称万科物业)在收前期物业费时，强制收取所谓的“增值服务”费。
投诉——
收房时被强收“增值服务”费
据了解，招商·诺丁山小区于2019年6月开始交房。招商嘉天公司和万科物业要求，业主必须在政府审批的每平方米1.6元/月的前期物业费基础上，再签订每平方米0.92元/月“增值服务”费的补充协议，否则不发放入户钥匙。业主们才知道政府审批的物业收费标准为每平方米1.6元/月，而不是之前售房人员所说的每平方米2.52元/月。业主更不知道所谓的“增值服务”费是什么。
万科物业强行要求业主接受所谓的“增值服务”引发业主们不满。万科物业认为，业主在购房合同中签字，等于认可了万科物业与开发企业签订的物业合作内容。而业主认为，购房合同是格式合同，重大事项未如实告知，隐瞒事情，剥夺了消费者知情权，并非业主真实意思表达。双方争执不下。
由于不签协议不发放入户钥匙，尽管对收“增值服务”费不满，绝大多数业主最后还是无奈地选择了交费、签字。有的业主虽然交了费，但拒绝签字;还有的业主为此诉讼到法院。
调查——
未按政府核定价格收费
那么，哈尔滨市对前期物业费标准是怎么规定的?万科物业强收“增值服务”费是否被允许?
记者了解到，2014年1月1日，哈尔滨市正式实施的《哈尔滨物业收费管理办法》规定：住宅(不含别墅、公寓)物业服务收费实行政府指导价。其中还规定，房屋预(销)售前，由建设单位将物业服务标准报请区物业行政主管部门认定，并将认定结果报请市物业行政主管部门备案;市价格部门据此出具核定物业服务收费标准。办理住宅进户时，物业服务企业应当依据市价格行政主管部门核定的收费标准与业主签定物业服务合同。
2017年7月26日，哈尔滨市发改委对招商嘉天公司报备前期物业服务收费标准做出明确批复：前期物业服务收费标准为每平方米1.6元/月，此收费标准为最高标准。其中还要求，(开发企业)应在房屋销售现场的醒目位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准和收费标准，做好明码标价;与物业买受人签订房屋买卖合同时，应当将前期物业服务相关内容作为附件进行约定。其中还明确，此批复执行期两年，经业主委员会与万科物业协商确定服务和收费标准的，批复自行废止。
“所谓物业增值服务，应该是物业企业为提高知名度和信誉度，在同等收费标准、同等服务内容之外增加服务项目，让业主享受合同中没有的‘超值服务’，哪有要业主买‘增值服务’，“增值”的意义在哪里?”一位业主对《中国消费者报》记者说。
记者了解到，“增值服务”主要分两块，一是指万科物业独有的智能化管理模式——睿服务平台管理服务;二是指具体服务项目，包括二十多项。
许多业主对万科物业“增值服务”的具体项目及收费标准并不认同。一些业主表示，许多服务都是针对特殊人群的个性化服务，比如婚礼协助;关爱空巢老人，节假日上门走访;定期组织老人体检;免费寄存轮胎;缴费赠礼品等。
“这些服务是万科物业自行确定的，其中不少是针对特殊人群的服务，让全体业主来承担，也很不公平。”
回应
服务合同符合国家相关规定
针对业主的投诉和质疑，《中国消费者报》记者向万科物业发送了采访函。万科物业在回复中未针对业主们提出的质疑进行解释，只是称：2019年6月进入物业交付期间，业主与物业公司分别签订了《前期物业服务合同》及《物业增值服务协议》。《前期物业服务合同》备案手续完备，《物业增值服务协议》符合《物业管理条例》规定，属物业公司与业主双方约定协议。
万科物业相关人士向记者解释，哈尔滨市制定的前期物业服务收费标准每平方米最高1.6元/月的政府指导价是多年前确定的标准，定价太低了。“我们也向有关部门建议，或者提高标准或者放开市场。”
观点
“增值服务”收费属不当得利
黑龙江承启律师事务所主任孙威律师分析认为，由于前期物业业主并没有实际参与，只能被动接受开发企业选定的物业企业、服务及价格标准，因此政府通过备案审批措施来限制和约束开发商与物业公司“合谋”定高价，以有效保护业主利益。《哈尔滨物业收费管理办法》就对前期物业收费标准审定程序和要求做了明确规定。
“投诉中的开发商在与购房人签订购房合同时，隐瞒物业收费标准的有关情况，违反规定与物业公司巧立‘增值服务’名目，私自商定超出政府审定收费标准，强制购房人接受，侵犯了消费者的知情权，也属于强制搭售行为。因此，物业公司以已签订合同为由证明业主接受了‘增值服务’费的说法是站不住脚的，其约定没有法律效力，无需履行。对该无效条款的履行，在法律上形成不当得利，应当予以返还。”孙威分析道。
呼吁
物管收费规定亟待完善
《中国消费者报》记者了解到，山东、辽宁、广东、重庆等省市都对前期物业收费标准作出必须按照政府指导价执行的规定，相关部门审定前期物业收费标准的年限一般为两年，目的是待业主委员会成立后与物业企业重新商定收费标准。
记者在哈尔滨调查中了解到，不少新楼盘前期物业收费标准远高于政府审定的最高指导价，相关企业有的绕开政府指导价和备案审批规定，直接定价一步到位，有的则在政府审定价格基础上再设定其他收费项目。
“一方面‘红线’高悬，一方面‘红线’屡屡被踩，这种尴尬局面如何打破?”孙威律师表示，在房地产飞速发展，物业管理收费面临着法律约束不足的情况下，需要政府职能部门尽快出台或细化管理规定，尤其是建立和完善罚责，使小区物业管理收费有法可依、有法必依，既保护消费者合法利益，又能保证物业企业良性运转。
