作者：暴哥
来源：暴财经
7月的房价指数数据又公布了，暴哥去观察了一下数据的变化，今天暴哥就和大家谈一谈楼市。8月15日，国家统计局公布的7月70个中大城市房价指数中，一二三线城市新房和二手房同比涨幅不同程度地回落或相同。一线城市还好一些，新房同比涨幅回落0.1个百分点，二手房就和上个月相同。但是二线城市新房和二手房同比涨幅回落0.7和0.9个百分点。三线城市新房和二手房同比涨幅回落0.7和0.8个百分点。
1在这暴哥看到了2点：第一：今年全国楼市相对去年同期来说降温了，这并不是个例，而是一种相对持续的趋势。一二三线城市的房价同比增速都在放缓，而且暴哥观察了今年各月的同比涨幅情况，4月份涨幅有所扩大，5月份开始同比涨幅就开始就有所回落，6月和7月也延续了涨幅回落的趋势。第二：二三线房价二手房同比涨幅回落幅度在扩大。最近几个月一二三线城市二手房价涨幅变化情况是，5月分别回落0.5/0.2/0.2个百分点，6月分别回落0.1/0.5/0.3个百分点，7月分别回落0.1/0.9/0.8个百分点。所以对比过之后可以发现，一线城市趋向于稳定增长，二三线线的房价上涨动力越来越不足了。因为新房有限价，所以相比新房而言二手房更能够代表市场的状况。二手房的上涨动力越来越不足说明相比上半年而言楼市的风向已经变了。
当然暴哥做出这样的判断也并非仅仅是根据这一数据，其实还有多个信号在验证楼市风向。8月14日国家公布1-7月份土地市场的的情况，但是土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%；土地成交价款4795亿元，下降27.6%。土地市场的热度大减和上半年的房企抢土地形成鲜明的对比。而且从环比的角度，根据CRIC的检测数据，7月份300座城市成交建面环比下跌10%，价格环比下跌11%。
土地市场的大幅度降温其实是在给我们信号，第一房企缺钱。第二房企对未来楼市的利润空间持悲观态度。2况且房企资金链也确实紧张了不少。其实之前暴哥已经说过最近几个月国家在收紧房企的融资，在这暴哥再给大家简单回顾下。5月份一般保监会发文禁止金融机构通过债券或者ABS等途径违规向房企输血，之后在7月份又约谈10家信托机构要求7月份的房地产项目信托不能超过6月份，而且还发布通知要求房企海外发债的话只能置换未来一年内到期的中长期境外债务。而且一下拍出地王的企业，像融创、旭辉等企业又被重点监控。可以看到国家对于房企融资的态度还是比较坚决的，债券、信托等国内融资渠道都收紧了不少。因为房企的经营模式基本上需要依靠高周转的建房卖房来维持，所以对于房地产企业来说，资金流就非常重要，房企本身的赚钱模式就是通过不断的融资拿地、建房、卖房、再融资拿地、再建房、再卖房......一直循环下去。所以说如果资金链断裂，那么这个循环系统就要被切断，这是万万不可的。而且2019年房企国到期的国内债有5303.02亿元，海外债237.57亿元。所以房企基本上都要想尽办法保证资金到位才能维持房企的正常运转。现在房企国内融资渠道被收紧，房企多个房企只能倚仗海外融资渠道，所以多个房企就是高利息发行海外债。
但是大家都知道，美联储降息之后，现在的汇率变动比较大了，前段时间人民币也破“7”了，这也就意味着成本更加被抬升了，因此这样也倒逼了不少房企不得不提前赎回海外债。像龙光地产、天誉置业、旭辉、佳兆业、中骏集团等房企都在7月分开始陆陆续续发布公告提前赎回部分优先票据了。
这意味着房企的资金压力更大了，那么房企就需要通过卖房来回笼资金。因此在这种情况下，资金压力大的而房企就需要打折销售加速资金回笼了。3最近广州已经出现了打折卖房的现象。像广州番禺的祈福缤纷汇，2018年6月底缤纷汇二期的房价均价大概在4.5万元左右，不过最近祈福缤纷汇已经打出3.39万的员工福利价了。
房企的让利出售房产原因无非两个，第一是市场转冷，房企需要降价盘活业绩。第二就是房企需要钱，降价促销来回笼资金。这两者不管是哪种情况都好，对于没买房的人来说都是个好消息。而且从国家的货币政策来看，目前并没有大的货币宽松，反而收得有点紧。自从7月24日央行暂停逆回购以来，最近的重启逆回购时间是在8月12日，12日至今央行释放的资金分别是7天逆回购300亿元、7天逆回购600亿元、7天逆回购1000亿元、7天逆回购300亿元、1年期MLF 4000亿元。唯一看起来金额大一点的就是8月15日的MLF有4000亿元，不过真正增加的市场资金只有170亿元，因为15日到期的MLF有3830亿元。
整体来说比7月的这一轮资金操作金额小了不少，7月15日到7月19日5天时间共操作逆回购4600亿元、MLF2000亿元（当天1885亿元到期）。现在8月，4天共操作逆回购2200亿元，MLF4000亿元（当天到期3830亿元）。MLF的操作基本上就是为了维持原本的资金流动性，但是8月份4天的逆回购操作量和7月份5天的逆回购操作量相比，只有不足一半的资金量。说明目前的央行的货币政策并不是很宽松。而且7月我国的CPI是2.8%，相比6月份的2.7%又涨1个百分点，美国7月CPI是1.8%，这就制约了央行对于资金的释放，因为大量向市场释放资金会导致CPI继续走高。那么回归到楼市，央行的货币并没有大放松。再加上土地的转冷，房企的缺钱，广州房产打折号角响起，可以预见的是接下来的楼市大趋势，楼市的风向转冷了，接下来打折出售房产的情况也会更加常见。
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