近年来，房地产政策管控不断收紧，房企资产证券化（ABS）融资随之升温。近日，远洋集团控股有限公司宣布发行了类REITs产品“中联前海开源―远洋集团一号资产支持专项计划”。该产品优先级分为A1、A2两档，其中，A1档发行利率为5.5%，A2档发行利率为6%。随着这只房地产ABS项目的成功发行，截至目前，今年在交易所、报价系统已成功发行了52项房地产ABS，发行规模达到了883.22亿元。
数据显示，房地产开发商成为房企ABS项目开发的主力，在所有52个项目中占了40个，发行规模达到了653.66亿元，占比超过了七成。鑫沅资产资产证券化部高级副总裁简志超表示，房地产开发商可做的项目种类很多，但好项目较少。相较来看，将大楼作为抵押物的项目比较好，尤其是大楼在核心地区的抵押物。
从项目对接来看，他还表示，一些房地产开发商可能想用购房尾款，或者相关公司享用未来的物业费用作为抵押物，用这类做抵押的产品发行比较难。
从房企ABS数据也能看出端倪，房地产服务、房地产经营公司今年以来的项目单数分别是7单和5单，发行规模分别为131.15亿元和196.81亿元。
深圳一位参与ABS业务的业内人士表示，今年房地产好项目少，加上政策严控房地产的原因，资金进入也更加谨慎了。不过，随着银行信贷、债券、股票定增、非标等传统渠道的不断压缩，房地产资产证券化加速扩容。
ABS近年来逐步成为房地产重要的融资手段之一。Wind数据显示，房地产ABS在2016年的发行项目为33个，发行规模达到411.47亿元；2017年的发行项目为38个，发行规模增长了超七成，达到723.29亿元；截至12月15日，2018年房地产ABS发行继续攀升，数量达到52单，规模达到883.22亿元。
简志超认为，2016年至今政策管控房地产，房地产可融资的方式越来越少，是房地产ABS发展的一个重要契机。
从融资成本来看，上海一位参与ABS的业内人士表示，上个月恒大集团通过子公司在境外发行了一期美元债，利率高达13.75%，可见ABS融资优势比较大。数据显示，处于存续期的房地产ABS，大部分项目的优先级利率都在5%~7%之间，占比77%，只有12个项目的优先级利率超过了7%。
事实上，还有更多的房地产ABS项目正在路上。据记者不完全统计，截至目前，申报的房地产ABS项目达到214单，计划发行规模4100亿元。
作者：何漪
